VAT od nieruchomości na Cyprze: kiedy płacisz 5%, a kiedy 19%
Zweryfikowane przez Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)Ostatnia aktualizacja: 4 lipca 2026
Nowo wybudowana nieruchomość na Cyprze objęta jest VAT według standardowej stawki 19%, jednak obniżona stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 m² kwalifikującego się głównego miejsca zamieszkania — pod warunkiem, że wartość nieruchomości nie przekracza €350 000, całkowita wartość transakcji nie przekracza €475 000, a jej całkowita powierzchnia jest mniejsza niż 190 m². Powyżej tych limitów cała nieruchomość opodatkowana jest stawką 19%. Nieruchomości z rynku wtórnego nie są objęte VAT.
Najważniejsze wnioski
- Nieruchomości z rynku wtórnego nie są objęte VAT; VAT dotyczy nieruchomości nowo wybudowanych / sprzedawanych po raz pierwszy.
- Standardowa stawka wynosi 19%; obniżona stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 m² kwalifikującego się głównego miejsca zamieszkania.
- Limity kwalifikacji: wartość nieruchomości ≤ €350 000, całkowita wartość transakcji ≤ €475 000, całkowita powierzchnia < 190 m².
- Przekroczenie 190 m² lub €475 000 oznacza, że cała nieruchomość opodatkowana jest stawką 19% — to próg skokowy, a nie tylko nadwyżka.
- Stawka 5% wymaga 10-letniego zobowiązania do zamieszkiwania jako główne miejsce zamieszkania; wcześniejsza sprzedaż lub zaprzestanie użytkowania w tym charakterze powoduje zwrot VAT (clawback).
- Kwalifikuje się wyłącznie osoba fizyczna (nie spółka), jednokrotnie na wnioskodawcę, na podstawie Ustawy 42(I)/2023, z ulgą przejściową do 31 grudnia 2026 r.
Czy VAT od nieruchomości na Cyprze wynosi 5% czy 19%?
Zależy to od tego, co kupujesz i w jaki sposób będziesz z tego korzystać. Nieruchomość nowo wybudowana podlega opodatkowaniu VAT: standardowa stawka wynosi 19%, jednak Cypr przyznaje obniżoną stawkę 5% na pierwsze 130 m² domu, który nabywca będzie użytkował jako swoje główne miejsce zamieszkania, z zastrzeżeniem limitów wartości i powierzchni. Nieruchomość z rynku wtórnego w ogóle nie podlega VAT.
Praktyczna odpowiedź brzmi zatem: rynek wtórny — brak VAT; nowo wybudowany drugi dom lub inwestycja — 19%; nowo wybudowane kwalifikujące się główne miejsce zamieszkania — 5% na pierwsze 130 m², a następnie 19% od ewentualnej nadwyżki w ramach limitów.
Kto kwalifikuje się do obniżonej stawki VAT 5%?
Obniżona stawka jest wyraźnie skierowana do rzeczywistych nabywców domów. Aby się zakwalifikować, musisz spełnić wszystkie poniższe warunki — niespełnienie choćby jednego z nich oznacza zastosowanie standardowej stawki 19%.
- Główne miejsce zamieszkania
- Nieruchomość musi być użytkowana jako Twoje główne i stałe miejsce zamieszkania na Cyprze, a nie jako dom wakacyjny czy inwestycja.
- Osoba fizyczna
- Wyłącznie osoba fizyczna może ubiegać się o stawkę 5% — nie spółka.
- Sprzedaż nowa / pierwsza
- Stawka ma zastosowanie do nieruchomości nowo wybudowanej (pierwsza sprzedaż), a nie do rynku wtórnego, który i tak nie jest objęty VAT.
- Jednokrotnie na wnioskodawcę
- Nie możesz korzystać z certyfikatu VAT o obniżonej stawce w ciągu poprzednich 10 lat (ogólnie rzecz biorąc, jeden na osobę/parę).
Zasady 130 m², €350 000, €475 000 i 190 m²
Na podstawie Ustawy 42(I)/2023 obniżona stawka ograniczona jest zarówno powierzchnią, jak i wartością, przy czym oba te kryteria wzajemnie na siebie oddziałują. Stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 m² do wartości €350 000; pomiędzy tymi limitami a zewnętrznymi progami 190 m² i €475 000 nadwyżka opodatkowana jest stawką 19%; a powyżej zewnętrznych progów cała nieruchomość opodatkowana jest stawką 19%.
| Scenariusz | Traktowanie w zakresie VAT |
|---|---|
| ≤ 130 m² i ≤ €350 000 | 5% od całej nieruchomości |
| 130–190 m² (wartość ≤ €475 000) | 5% od pierwszych 130 m²; 19% od pozostałej części |
| Wartość €350 000–€475 000 | 5% od pierwszych €350 000; 19% od nadwyżki |
| Powyżej 190 m² LUB powyżej €475 000 | 19% od całej nieruchomości |
Przykład obliczeniowy: główne miejsce zamieszkania o powierzchni 150 m²
Zasadę podziału najłatwiej zrozumieć na liczbach. Załóżmy kwalifikujące się nowo wybudowane główne miejsce zamieszkania o powierzchni 150 m² mieszczące się w limitach wartości.
Kwalifikujący się dom o powierzchni 150 m²
Pierwsze 130 m² objęte jest stawką 5%.
Pozostałe 20 m² objęte jest stawką 19%.
Ponieważ powierzchnia (150 m²) jest mniejsza niż 190 m², a wartość mieści się w limitach, wyższą stawką objęta jest jedynie nadwyżka ponad 130 m² — a nie cała nieruchomość.
Jednak gdyby dom miał powyżej 190 m² lub powyżej €475 000, cała nieruchomość byłaby opodatkowana stawką 19% — to próg skokowy, który dotyka większych domów.
Czy VAT dotyczy nieruchomości z rynku wtórnego?
Nie. VAT naliczany jest od pierwszej sprzedaży nowej nieruchomości; sprzedaż na rynku wtórnym nie jest objęta VAT. Dlatego właśnie nabywca z rynku wtórnego płaci opłaty za przeniesienie własności (obniżone o 50%), podczas gdy nabywca nowej nieruchomości płaci VAT i nie ponosi opłat za przeniesienie własności.
To również powód, dla którego porównanie nieruchomości nowo wybudowanej z rynkiem wtórnym ma tak duże znaczenie dla całkowitego kosztu: w przypadku nowej nieruchomości stawka VAT — 5% lub 19% — jest zazwyczaj największą pojedynczą pozycją, dlatego potwierdzenie kwalifikacji do obniżonej stawki może być warte dziesiątki tysięcy euro.
Zasada 10 lat i zwrot VAT (clawback)
Stawka 5% wiąże się ze zobowiązaniem: nieruchomość musi pozostać Twoim głównym miejscem zamieszkania przez 10 lat. Jeśli sprzedasz ją lub przestaniesz użytkować jako swój główny dom przed upływem 10 lat, będziesz musiał zwrócić część zaoszczędzonego VAT — jest to zwrot (clawback).
Jak oblicza się zwrot (clawback)
Kwota do zwrotu wynosi w przybliżeniu korzyść VAT × (10 − lata zamieszkiwania) ÷ 10. Zatem wyprowadzenie się po 4 latach oznacza zwrot mniej więcej 6/10 korzyści. Istnieją ograniczone wyjątki (na przykład niektóre przeniesienia na rzecz dorosłego dziecka), jednak zanim skorzystasz ze stawki 5%, załóż, że 10-letnie zobowiązanie jest realne.
Czy spółka lub nierezydent może ubiegać się o stawkę 5%?
Spółka nie może — obniżona stawka przysługuje wyłącznie osobie fizycznej użytkującej nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania. To jeden z powodów, dla których zakup przez spółkę zazwyczaj stanowi niewłaściwą strukturę dla domu.
Osoba fizyczna niebędąca rezydentem może co do zasady się zakwalifikować, ponieważ kryterium stanowi użytkowanie nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania na Cyprze, a nie obywatelstwo — jednak wymóg głównego miejsca zamieszkania oraz 10-letnie zobowiązanie oznaczają, że musi ona rzeczywiście stać się Twoim głównym domem. Dom wakacyjny lub czysta inwestycja nie kwalifikują się i są opodatkowane stawką 19%.
Kiedy muszę złożyć wniosek o obniżoną stawkę?
Termin ma znaczenie: wniosek o obniżoną stawkę składa się do Wydziału Podatkowego i należy go złożyć w odpowiednim czasie — zanim nieruchomość zostanie Ci wydana lub przez Ciebie zajęta. Zbyt późne złożenie wniosku może oznaczać utratę obniżonej stawki dla nieruchomości, która w innym przypadku by się kwalifikowała.
Twój adwokat lub księgowy zazwyczaj przygotowuje wniosek wraz z dowodami potwierdzającymi, że nieruchomość będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania. Uwzględnij to na wczesnym etapie harmonogramu, zamiast traktować jako formalność przy finalizacji transakcji.
Stare a nowe zasady oraz przejściowy termin graniczny
Reżim zmienił się wraz z Ustawą 42(I)/2023, która ograniczyła powierzchnię kwalifikującą się do stawki 5% z dawnych 200 m² (bez limitu wartości) do obecnej struktury 130 m² / €350 000, z zewnętrznymi progami 190 m² / €475 000. To, które zasady mają zastosowanie, może zależeć od tego, kiedy nieruchomość uzyskała pozwolenie na budowę (planning permission).
Ulga przejściowa pozwala niektórym nieruchomościom kwalifikować się nadal według wcześniejszego, bardziej korzystnego reżimu, jednak to okno przejściowe obowiązuje do 31 grudnia 2026 r. Jeśli opierasz się na starych zasadach, potwierdź datę pozwolenia na budowę nieruchomości oraz aktualny stan przepisów przejściowych — po upływie terminu obowiązują nowe limity.
Sprawdź, który reżim ma zastosowanie
Jeśli źródło opisuje limit 200 m² bez limitu wartości, dotyczy to reżimu sprzed 2023 r. Obecne zasady to 130 m² / €350 000 z zewnętrznymi progami 190 m² / €475 000, a ulga przejściowa dla starszych projektów kończy się 31 grudnia 2026 r.
Najważniejsze fakty
- Standardowy VAT (nowa budowa)
- 19%
- Obniżony VAT (główne miejsce zamieszkania)
- 5% od pierwszych 130 m²
- Limit wartości
- ≤ €350 000 (wartość transakcji ≤ €475 000)
- Limit powierzchni
- < 190 m² (powyżej — cała nieruchomość według stawki 19%)
- Nieruchomość z rynku wtórnego
- Brak VAT
- Zobowiązanie dot. głównego miejsca zamieszkania
- 10 lat — wcześniejsza sprzedaż powoduje zwrot VAT (clawback)
- Obowiązujące prawo / okres przejściowy
- Ustawa 42(I)/2023; ulga przejściowa do 31 grudnia 2026 r.
Najczęstsze pytania
Czy VAT od nieruchomości na Cyprze wynosi 5% czy 19%?
Nieruchomość nowo wybudowana objęta jest VAT według standardowej stawki 19%, jednak obniżona stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 m² kwalifikującego się głównego miejsca zamieszkania w ramach limitów wartości i powierzchni. Nieruchomość z rynku wtórnego nie jest objęta VAT. Zatem jest to 5% dla kwalifikującego się nowego domu (na pierwsze 130 m²), 19% dla nowego drugiego domu lub inwestycji oraz brak VAT dla rynku wtórnego.
Jakie są limity powierzchni i wartości dla stawki VAT 5%?
Stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 m² do wartości nieruchomości €350 000, z zewnętrznymi progami 190 m² całkowitej powierzchni i €475 000 całkowitej wartości transakcji. Pomiędzy wewnętrznymi a zewnętrznymi limitami nadwyżka opodatkowana jest stawką 19%. Powyżej 190 m² lub €475 000 cała nieruchomość opodatkowana jest stawką 19%.
Czy nieruchomość z rynku wtórnego na Cyprze jest objęta VAT?
Nie. VAT ma zastosowanie wyłącznie do pierwszej sprzedaży nowej nieruchomości. Sprzedaż na rynku wtórnym nie jest objęta VAT; zamiast tego nabywca płaci opłaty za przeniesienie własności (obniżone o 50%). Dlatego porównanie nieruchomości nowo wybudowanej z rynkiem wtórnym ma tak duże znaczenie dla całkowitych kosztów zakupu.
Co się stanie, jeśli sprzedam nieruchomość przed upływem 10 lat — czy wystąpi zwrot VAT (clawback)?
Tak. Stawka 5% wymaga, aby nieruchomość pozostała Twoim głównym miejscem zamieszkania przez 10 lat. Wcześniejsza sprzedaż lub zaprzestanie użytkowania jej jako głównego domu powoduje zwrot części zaoszczędzonego VAT, w przybliżeniu korzyść pomnożoną przez liczbę pozostałych lat podzieloną przez dziesięć. Istnieją ograniczone wyjątki, jednak traktuj 10-letnie zobowiązanie jako realne.
Czy spółka może ubiegać się o obniżoną stawkę VAT 5%?
Nie. Obniżona stawka dostępna jest wyłącznie dla osoby fizycznej użytkującej nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania. Spółka nie kwalifikuje się, co stanowi jeden z powodów, dla których zakup domu przez spółkę zazwyczaj stanowi niewłaściwą strukturę. Osoba fizyczna niebędąca rezydentem może się zakwalifikować wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość rzeczywiście stanie się jej głównym miejscem zamieszkania.
Kiedy muszę złożyć wniosek o obniżoną stawkę VAT?
Wniosek składa się do Wydziału Podatkowego i należy go złożyć, zanim nieruchomość zostanie Ci wydana lub przez Ciebie zajęta. Zbyt późne złożenie wniosku może skutkować utratą obniżonej stawki dla nieruchomości, która w innym przypadku by się kwalifikowała, dlatego uwzględnij wniosek w swoim harmonogramie na wczesnym etapie, wraz z dowodami potwierdzającymi, że nieruchomość będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania.
Porozmawiaj z niezależnym prawnikiem od nieruchomości na Cyprze
Bezpłatna, niezobowiązująca konsultacja. Działamy wyłącznie w Twoim interesie — nigdy dewelopera czy pośrednika.
Powiązane poradniki
Ogólne informacje prawne, nie porada prawna; nie powstaje relacja adwokat–klient. Dane są aktualne na powyższą datę i zależą od konkretnej transakcji. Przed podjęciem działań skonsultuj się z wykwalifikowanym cypryjskim adwokatem.