VAT od nieruchomości na Cyprze: kiedy płacisz 5%, a kiedy 19%

Przy opodatkowanej VAT sprzedaży nieruchomości na Cyprze zasadniczo stosuje się stawkę 19%. Dla kwalifikującego się głównego miejsca zamieszkania stawka 5% może objąć część do 130 m² i €350 000, jeśli łączna powierzchnia i wartość nie przekraczają 190 m² i €475 000. Od 1 września 2026 r. odsprzedaż nie jest automatycznie zwolniona: należy sprawdzić co najmniej 18 miesięcy systematycznego pierwszego użytkowania budynku.

Źródła urzędowe: https://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/2000_1_95/full.html oraz https://www.gov.cy/oikonomia/exetasi-ypefthynon-diloseon-gia-tin-epivoli-meiomenou-syntelesti-fpa-5-gia-tin-agora-i-anegersi-katoikias-apo-ton-eforo-forologias-mechri-31-dekemvriou-2026/

Nie zawsze. Od 1 września 2026 r. sprzedaż przed upływem 18 miesięcy systematycznego pierwszego użytkowania może podlegać VAT. Jeżeli transakcja podlega VAT, opłaty za przeniesienie własności są zwolnione; w przeciwnym razie zwykle stosuje się ustawową obniżkę tych opłat o 50%. Sprawdź dowody użytkowania i stanowisko podatkowe sprzedawcy.

Obniżona stawka jest wyraźnie skierowana do rzeczywistych nabywców domów. Aby się zakwalifikować, musisz spełnić wszystkie poniższe warunki — niespełnienie choćby jednego z nich oznacza zastosowanie standardowej stawki 19%.

Na podstawie Ustawy 42(I)/2023 obniżona stawka ograniczona jest zarówno powierzchnią, jak i wartością, przy czym oba te kryteria wzajemnie na siebie oddziałują. Stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 m² do wartości €350 000; pomiędzy tymi limitami a zewnętrznymi progami 190 m² i €475 000 nadwyżka opodatkowana jest stawką 19%; a powyżej zewnętrznych progów cała nieruchomość opodatkowana jest stawką 19%.

Zasadę podziału najłatwiej zrozumieć na liczbach. Załóżmy kwalifikujące się nowo wybudowane główne miejsce zamieszkania o powierzchni 150 m² mieszczące się w limitach wartości.

Nie zawsze. Od 1 września 2026 r. sprzedaż przed upływem 18 miesięcy systematycznego pierwszego użytkowania może podlegać VAT. Jeżeli transakcja podlega VAT, opłaty za przeniesienie własności są zwolnione; w przeciwnym razie zwykle stosuje się ustawową obniżkę tych opłat o 50%. Sprawdź dowody użytkowania i stanowisko podatkowe sprzedawcy.

To również powód, dla którego porównanie nieruchomości nowo wybudowanej z rynkiem wtórnym ma tak duże znaczenie dla całkowitego kosztu: w przypadku nowej nieruchomości stawka VAT — 5% lub 19% — jest zazwyczaj największą pojedynczą pozycją, dlatego potwierdzenie kwalifikacji do obniżonej stawki może być warte dziesiątki tysięcy euro.

Stawka 5% wiąże się ze zobowiązaniem: nieruchomość musi pozostać Twoim głównym miejscem zamieszkania przez 10 lat. Jeśli sprzedasz ją lub przestaniesz użytkować jako swój główny dom przed upływem 10 lat, będziesz musiał zwrócić część zaoszczędzonego VAT — jest to zwrot (clawback).

Spółka nie może — obniżona stawka przysługuje wyłącznie osobie fizycznej użytkującej nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania. To jeden z powodów, dla których zakup przez spółkę zazwyczaj stanowi niewłaściwą strukturę dla domu.

Osoba fizyczna niebędąca rezydentem może co do zasady się zakwalifikować, ponieważ kryterium stanowi użytkowanie nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania na Cyprze, a nie obywatelstwo — jednak wymóg głównego miejsca zamieszkania oraz 10-letnie zobowiązanie oznaczają, że musi ona rzeczywiście stać się Twoim głównym domem. Dom wakacyjny lub czysta inwestycja nie kwalifikują się i są opodatkowane stawką 19%.

Termin ma znaczenie: wniosek o obniżoną stawkę składa się do Wydziału Podatkowego i należy go złożyć w odpowiednim czasie — zanim nieruchomość zostanie Ci wydana lub przez Ciebie zajęta. Zbyt późne złożenie wniosku może oznaczać utratę obniżonej stawki dla nieruchomości, która w innym przypadku by się kwalifikowała.

Twój adwokat lub księgowy zazwyczaj przygotowuje wniosek wraz z dowodami potwierdzającymi, że nieruchomość będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania. Uwzględnij to na wczesnym etapie harmonogramu, zamiast traktować jako formalność przy finalizacji transakcji.

Reżim zmienił się wraz z Ustawą 42(I)/2023, która ograniczyła powierzchnię kwalifikującą się do stawki 5% z dawnych 200 m² (bez limitu wartości) do obecnej struktury 130 m² / €350 000, z zewnętrznymi progami 190 m² / €475 000. To, które zasady mają zastosowanie, może zależeć od tego, kiedy nieruchomość uzyskała pozwolenie na budowę (planning permission).

Komunikat urzędu podatkowego z 4 maja 2026 r. dotyczy rozpatrywania określonych deklaracji przejściowych do 31 grudnia 2026 r. W pewnych sprawach z pozwoleniem na budowę wydanym do końca 2024 r. obowiązywał odrębny termin złożenia wniosku: 15 czerwca 2026 r. Sprawdź daty dokumentów konkretnego projektu.