Οι Κίνδυνοι Αγοράς Ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο: Τι Πρέπει να Γνωρίζετε Πριν Αγοράσετε

Αλλοδαποί όντως αγοράζουν ακίνητα στη Βόρεια Κύπρο, και οι συναλλαγές γίνονται βάσει του δικαίου της ΤΔΒΚ — αλλά το «μπορείς» και το «είναι ασφαλές» είναι πολύ διαφορετικά ερωτήματα. Το βόρειο τρίτο του νησιού διοικείται ως η Τουρκική Δημοκρατία της Βόρειας Κύπρου (TRNC) από το 1974· αναγνωρίζεται ως κράτος μόνο από την Τουρκία.

Αυτό το ανεπίλυτο καθεστώς είναι η ρίζα του κινδύνου. Η Κυπριακή Δημοκρατία — η διεθνώς αναγνωρισμένη κυβέρνηση και μέλος της ΕΕ — θεωρεί μεγάλο μέρος των συναλλαγών ακινήτων στον βορρά νομικά άκυρες, και ορισμένοι τίτλοι αφορούν γη που ανήκε σε Ελληνοκύπριους που εκτοπίστηκαν το 1974. Ο παρών οδηγός παραθέτει τους συγκεκριμένους κινδύνους ώστε να λάβετε τεκμηριωμένη απόφαση· είναι ενημερωτικός και δεν υποκαθιστά τη συμβουλή δικηγόρου με εμπειρία στον βορρά.

Το σημαντικότερο πράγμα που πρέπει να διαπιστωθεί πριν την αγορά στον βορρά είναι η κατηγορία του τίτλου ιδιοκτησίας, διότι καθορίζει ποιος κατείχε αρχικά τη γη και επομένως την έκθεσή σας σε αξιώσεις. Η κατάταξη παρακάτω εκτείνεται από τον ασφαλέστερο έως τον πιο επικίνδυνο.

Αυτός είναι ο καθοριστικός κίνδυνος. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε γη που ανήκε σε Ελληνοκύπριο πριν το 1974, ο αρχικός ιδιοκτήτης (ή οι κληρονόμοι του) μπορεί να προβάλει αξίωση επ' αυτού, και το διεθνές δίκαιο και το δίκαιο της Κυπριακής Δημοκρατίας τείνουν να αναγνωρίζουν τον συνεχιζόμενο τίτλο τους.

Όχι. Η Κυπριακή Δημοκρατία δεν αναγνωρίζει ως έγκυρες τις μεταβιβάσεις τίτλων που γίνονται στον κατεχόμενο βορρά, και επειδή η Δημοκρατία είναι μέλος της ΕΕ, αυτό έχει διασυνοριακές συνέπειες εντός της ΕΕ. Αγοραστές έχουν αντιμετωπίσει νομική δίωξη στα δικαστήρια της Δημοκρατίας για αγορές πρώην ελληνοκυπριακής γης στον βορρά.

Η γνωστή δικαστική υπόθεση Orams κατέδειξε την έκθεση: μια απόφαση δικαστηρίου της Κυπριακής Δημοκρατίας κατά αγοραστών τέτοιας γης επιδιώχθηκε προς εκτέλεση σε άλλο κράτος μέλος της ΕΕ. Το πρακτικό συμπέρασμα είναι ότι ένας τίτλος της ΤΔΒΚ δεν φέρει την αναγνώριση — ή την προστασία — που φέρει ένας τίτλος της Κυπριακής Δημοκρατίας.

Η Επιτροπή Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Immovable Property Commission, IPC) συστάθηκε στον βορρά το 2010 ως μηχανισμός ώστε οι αρχικοί (κυρίως Ελληνοκύπριοι) ιδιοκτήτες να διεκδικήσουν αποκατάσταση, αποζημίωση ή ανταλλαγή για ακίνητο που χάθηκε το 1974, και έχει αναγνωριστεί ως εγχώριο ένδικο μέσο στο ευρωπαϊκό σύστημα προστασίας ανθρωπίνων δικαιωμάτων. Σύμφωνα με αναφορές, έχει καταβάλει σημαντικά ποσά — της τάξης εκατοντάδων εκατομμυρίων λιρών — σε ενάγοντες.

Κρίσιμο για έναν αγοραστή, η IPC αποζημιώνει τον αρχικό ιδιοκτήτη, όχι εσάς. Δεν αποτελεί εγγύηση ότι θα διατηρήσετε ένα ακίνητο που αγοράσατε σε πρώην ελληνοκυπριακή γη· αν μη τι άλλο, μια ενεργή αξίωση προς την IPC σηματοδοτεί ακριβώς το είδος του τίτλου για το οποίο πρέπει να είστε επιφυλακτικοί.

Μια πολιτική διευθέτηση παραμένει πιθανή, και οποιαδήποτε διευθέτηση θα έπρεπε να αντιμετωπίσει το ζήτημα της ιδιοκτησίας. Ανάλογα με τους όρους της, ακίνητο κτισμένο σε πρώην ελληνοκυπριακή γη θα μπορούσε να υπόκειται σε αποκατάσταση προς τον αρχικό ιδιοκτήτη, σε ρυθμίσεις αποζημίωσης ή σε άλλες προσαρμογές — με αβέβαια αποτελέσματα για έναν αλλοδαπό αγοραστή που αγόρασε στο μεσοδιάστημα.

Κανείς δεν μπορεί να προβλέψει τη μορφή μιας διευθέτησης, και αυτή η αβεβαιότητα αποτελεί η ίδια κίνδυνο για την τιμή και την ασφάλεια. Οι αγοραστές πρέπει να αντιμετωπίζουν το σενάριο επανένωσης ως ζωντανό ενδεχόμενο όταν σταθμίζουν μια αγορά, ιδίως για τις πιο επικίνδυνες κατηγορίες τίτλων.

Οι αλλοδαποί αγοραστές στον βορρά χρειάζονται γενικά Άδεια Αγοράς (Permission to Purchase), που χορηγείται από το Υπουργικό Συμβούλιο της ΤΔΒΚ, και η επεξεργασία μπορεί να διαρκέσει πολλούς μήνες. Υπάρχουν επίσης όρια στο πόσο μπορεί να κατέχει ένας αλλοδαπός, και αυτά τα όρια έχουν αυστηροποιηθεί τα τελευταία χρόνια.

Όπως και στη Δημοκρατία, μπορείτε συνήθως να συμβληθείτε και να πληρώσετε πριν χορηγηθεί η άδεια, με την άδεια να αποτελεί προϋπόθεση για την εγγραφή — αλλά ο υποκείμενος κίνδυνος του τίτλου δεν επηρεάζεται από την άδεια. Η άδεια δεν θεραπεύει μια προβληματική κατηγορία τίτλου.

Και τα δύο είναι δυσκολότερα από ό,τι στη Δημοκρατία. Η κύρια (mainstream) χρηματοδότηση είναι περιορισμένη, οπότε πολλές αγορές γίνονται τοις μετρητοίς ή με σχέδια αποπληρωμής του κατασκευαστή, και η αγορά μεταπώλησης είναι στενότερη επειδή οι μελλοντικοί αγοραστές αντιμετωπίζουν τις ίδιες ανησυχίες τίτλου και αναγνώρισης που αντιμετωπίζετε εσείς.

Αυτό τροφοδοτεί άμεσα την τιμή και τη ρευστότητα: οι ασφαλέστεροι τουρκικοί/προ του 1974 τίτλοι διαπραγματεύονται με πριμοδότηση και πωλούνται ευκολότερα, ενώ οι πιο επικίνδυνες κατηγορίες είναι φθηνότερες αλλά πολύ δυσκολότερο να ρευστοποιηθούν. Μια χαμηλή ονομαστική τιμή σε έναν επικίνδυνο τίτλο σπανίως είναι η ευκαιρία που φαίνεται.

Αν, κατανοώντας τους κινδύνους, εξακολουθείτε να επιθυμείτε να αγοράσετε στον βορρά, οι πειθαρχημένες προφυλάξεις μειώνουν ουσιαστικά (αν και ποτέ δεν εξαλείφουν) την έκθεσή σας.