Το Κόστος Αγοράς Ακινήτου στην Κύπρο: Φόροι και Τέλη για το 2026

Πέρα από την τιμή αγοράς, ένας αγοραστής στην Κύπρο αντιμετωπίζει έναν κύριο φόρο συναλλαγής — είτε ΦΠΑ (νεόδμητο) είτε τέλη μεταβίβασης (μεταπώληση), ποτέ και τα δύο επί του ίδιου ακινήτου — συν νομικές αμοιβές και μικρά διάφορα έξοδα. Η μεγαλύτερη μεμονωμένη μεταβλητή είναι το αν το ακίνητο είναι νεόδμητο ή μεταπώληση.

Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις κύριες γραμμές κόστους για το 2026. Τα ακριβή ποσά εξαρτώνται από την τιμή, τον τύπο του ακινήτου και, για τον ΦΠΑ, από το αν πληροίτε τις προϋποθέσεις για τον μειωμένο συντελεστή κύριας κατοικίας.

Η κύρια αλλαγή είναι ότι το τέλος χαρτοσήμου επί των συμβάσεων καταργήθηκε με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Προηγουμένως ο αγοραστής πλήρωνε τέλος χαρτοσήμου επί της σύμβασης πώλησης (με συντελεστές γύρω στο 0,15%–0,20% πάνω από ένα κατώφλι, με ανώτατο όριο τα €20.000), και η σύμβαση έπρεπε να χαρτοσημανθεί προτού μπορέσει να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο.

Αυτό το κόστος και αυτό το βήμα έχουν πλέον εξαλειφθεί για τις συμβάσεις από το 2026 και έπειτα. Πολλοί παλαιότεροι οδηγοί και υπολογιστές ακόμη περιλαμβάνουν το τέλος χαρτοσήμου — αντιμετωπίστε τους ως παρωχημένους.

Τα τέλη μεταβίβασης καταβάλλονται στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας όταν ο τίτλος μεταβιβάζεται στο όνομά σας σε μια μεταπώληση, υπολογιζόμενα επί της εκτιμώμενης αγοραίας αξίας του ακινήτου με χρήση κλιμακωτής κλίμακας. Ισχύει μια πάγια μείωση 50%, και — το σημαντικό — δεν οφείλονται καθόλου τέλη μεταβίβασης όπου καταβλήθηκε ΦΠΑ επί ενός νέου ακινήτου.

Οι κλίμακες εφαρμόζονται προοδευτικά στις ζώνες αξίας, όχι ως ένας ενιαίος πάγιος συντελεστής επί ολόκληρης της τιμής.

Όχι — και εδώ οι αγοραστές συχνά υπολογίζουν διπλά. Τα τέλη μεταβίβασης και ο ΦΠΑ είναι αμοιβαία αποκλειόμενα επί του ίδιου ακινήτου. Ένα νεόδμητο που πωλείται με ΦΠΑ δεν επιβαρύνεται με τέλη μεταβίβασης· μια μεταπώληση χωρίς ΦΠΑ επιβαρύνεται με τέλη μεταβίβασης (μειωμένα κατά τη μείωση 50%).

Έτσι, η πραγματική σύγκριση κόστους είναι ο ΦΠΑ σε ένα νεόδμητο έναντι των μειωμένων τελών μεταβίβασης σε μια μεταπώληση — γι' αυτό το επεξεργασμένο παράδειγμα παρακάτω έχει μεγαλύτερη σημασία από κάθε ποσό μεμονωμένα.

Τα νεόδμητα φέρουν ΦΠΑ. Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%, αλλά ένας μειωμένος συντελεστής 5% ισχύει επί των πρώτων 130 m² μιας επιλέξιμης κύριας κατοικίας, υπό όρια αξίας και εμβαδού. Οι μεταπωλήσεις δεν φέρουν ΦΠΑ.

Ο μειωμένος συντελεστής μπορεί να μειώσει δραματικά τον φόρο σε μια νέα κατοικία, οπότε η επιλεξιμότητα αξίζει να επιβεβαιωθεί νωρίς. Οι λεπτομερείς προϋποθέσεις — συμπεριλαμβανομένων των κατωφλίων των 130 m², των €350.000 και των €475.000 και του κανόνα της δεκαετούς κύριας κατοικίας — καλύπτονται στον ειδικό οδηγό ΦΠΑ.

Η ίδια αρχική τιμή παράγει πολύ διαφορετικούς φορολογικούς λογαριασμούς ανάλογα με το αν το ακίνητο είναι μεταπώληση ή νεόδμητο. Αυτή είναι η σύγκριση που κάθε αγοραστής θα πρέπει να κάνει.

Πέρα από τον κύριο φόρο συναλλαγής, προϋπολογίστε νομικές αμοιβές και μια σειρά μικρότερων εξόδων. Οι νομικές αμοιβές για μια τυπική αγορά είναι συνήθως περίπου 1% της τιμής συν 19% ΦΠΑ, και η ανεξάρτητη εκπροσώπηση είναι χρήματα που αξίζουν, δεδομένων των κινδύνων από τους οποίους σας προστατεύει.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών είναι κόστος του πωλητή, όχι του αγοραστή, αλλά αξίζει να τον κατανοήσετε εξαρχής. Η Κύπρος επιβάλλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20% επί του κέρδους (όχι της τιμής πώλησης) όταν αργότερα πουλήσετε, μετά από εκπτώσεις και τιμαριθμική αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό, και με απαλλαγές εφ' όρου ζωής που αυξήθηκαν βάσει της μεταρρύθμισης του 2026.

Αν αγοράζετε ως επένδυση ή αναμένετε να μεταπωλήσετε, λάβετε το υπόψη. Ο πλήρης μηχανισμός — συντελεστής, απαλλαγές, τιμαριθμική αναπροσαρμογή και ο επεξεργασμένος υπολογισμός — καλύπτονται στον οδηγό φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Λίγες αποφάσεις επηρεάζουν ουσιαστικά τον τελικό λογαριασμό. Καμία δεν περιλαμβάνει περικοπές στη νομική προστασία — το αντίθετο, μάλιστα.