Το Κόστος Αγοράς Ακινήτου στην Κύπρο: Φόροι και Τέλη για το 2026

Δεν υπάρχει αξιόπιστο ενιαίο ποσοστό 8–12% για το κόστος αγοράς: ο ΦΠΑ 19% από μόνος του το υπερβαίνει. Από 1 Σεπτεμβρίου 2026 η μεταπώληση δεν απαλλάσσεται αυτομάτως· εξετάζεται η συστηματική πρώτη χρήση του κτιρίου για τουλάχιστον 18 μήνες. Αν η συναλλαγή υπάγεται σε ΦΠΑ, τα τέλη μεταβίβασης μηδενίζονται· διαφορετικά ισχύει κατά κανόνα μείωση 50%. Υπολογίστε χωριστά νομικές αμοιβές και λοιπά έξοδα.

Ο παρακάτω πίνακας συνοψίζει τις κύριες γραμμές κόστους για το 2026. Τα ακριβή ποσά εξαρτώνται από την τιμή, τον τύπο του ακινήτου και, για τον ΦΠΑ, από το αν πληροίτε τις προϋποθέσεις για τον μειωμένο συντελεστή κύριας κατοικίας.

Η κύρια αλλαγή είναι ότι το τέλος χαρτοσήμου επί των συμβάσεων καταργήθηκε με ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2026. Προηγουμένως ο αγοραστής πλήρωνε τέλος χαρτοσήμου επί της σύμβασης πώλησης (με συντελεστές γύρω στο 0,15%–0,20% πάνω από ένα κατώφλι, με ανώτατο όριο τα €20.000), και η σύμβαση έπρεπε να χαρτοσημανθεί προτού μπορέσει να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο.

Τα νέα έγγραφα από 1 Ιανουαρίου 2026 δεν έχουν τέλος χαρτοσήμου. Σύμβαση υπογεγραμμένη έστω από ένα μέρος έως 31 Δεκεμβρίου 2025 υπάγεται στους παλαιούς κανόνες.

Τα τέλη μεταβίβασης υπολογίζονται σε κλίμακες επί της εκτιμώμενης αξίας κατά τη μεταβίβαση τίτλου. Αν η συναλλαγή υπάγεται σε ΦΠΑ, δεν οφείλονται τέλη· αν δεν υπάγεται, ισχύει κατά κανόνα μείωση 50%, με νομοθετικές εξαιρέσεις.

Υπάρχει ειδική εξαίρεση στη μείωση 50%: όταν ο πωλητής απέκτησε το ακίνητο μέσω της διαδικασίας πώλησης των Μερών VI ή VIA του Ν. 9/1965, τα τέλη επιβάλλονται χωρίς αυτή την έκπτωση. Ελέγξτε πώς απέκτησε το ακίνητο ο πωλητής πριν βασιστείτε στο μισό ποσό. Δείτε τις οδηγίες του Κτηματολογίου.

Οι κλίμακες εφαρμόζονται προοδευτικά στις ζώνες αξίας, όχι ως ένας ενιαίος πάγιος συντελεστής επί ολόκληρης της τιμής.

Σε συναλλαγή που υπόκειται σε ΦΠΑ δεν επιβάλλονται τέλη μεταβίβασης. Χωρίς ΦΠΑ εφαρμόζεται κατά κανόνα μείωση 50% στα τέλη.

Έτσι, η πραγματική σύγκριση κόστους είναι ο ΦΠΑ σε ένα νεόδμητο έναντι των μειωμένων τελών μεταβίβασης σε μια μεταπώληση — γι' αυτό το επεξεργασμένο παράδειγμα παρακάτω έχει μεγαλύτερη σημασία από κάθε ποσό μεμονωμένα.

Για επιλέξιμη κύρια κατοικία, 5% μπορεί να ισχύει στο τμήμα έως 130 m² και €350.000, υπό συνολικά όρια 190 m² και €475.000. Μεταγενέστερη πώληση μπορεί ακόμη να υπάγεται σε ΦΠΑ πριν συμπληρωθούν 18 μήνες συστηματικής πρώτης χρήσης.

Ο μειωμένος συντελεστής μπορεί να μειώσει δραματικά τον φόρο σε μια νέα κατοικία, οπότε η επιλεξιμότητα αξίζει να επιβεβαιωθεί νωρίς. Οι λεπτομερείς προϋποθέσεις — συμπεριλαμβανομένων των κατωφλίων των 130 m², των €350.000 και των €475.000 και του κανόνα της δεκαετούς κύριας κατοικίας — καλύπτονται στον ειδικό οδηγό ΦΠΑ.

Το παράδειγμα μεταπώλησης προϋποθέτει ότι έχει ολοκληρωθεί η συστηματική πρώτη χρήση 18 μηνών και ότι η συγκεκριμένη συναλλαγή δεν υπάγεται σε ΦΠΑ.

Πέρα από τον κύριο φόρο συναλλαγής, προϋπολογίστε νομικές αμοιβές και μια σειρά μικρότερων εξόδων. Οι νομικές αμοιβές για μια τυπική αγορά είναι συνήθως περίπου 1% της τιμής συν 19% ΦΠΑ, και η ανεξάρτητη εκπροσώπηση είναι χρήματα που αξίζουν, δεδομένων των κινδύνων από τους οποίους σας προστατεύει.

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών είναι κόστος του πωλητή, όχι του αγοραστή, αλλά αξίζει να τον κατανοήσετε εξαρχής. Η Κύπρος επιβάλλει φόρο κεφαλαιουχικών κερδών 20% επί του κέρδους (όχι της τιμής πώλησης) όταν αργότερα πουλήσετε, μετά από εκπτώσεις και τιμαριθμική αναπροσαρμογή για τον πληθωρισμό, και με απαλλαγές εφ' όρου ζωής που αυξήθηκαν βάσει της μεταρρύθμισης του 2026.

Αν αγοράζετε ως επένδυση ή αναμένετε να μεταπωλήσετε, λάβετε το υπόψη. Ο πλήρης μηχανισμός — συντελεστής, απαλλαγές, τιμαριθμική αναπροσαρμογή και ο επεξεργασμένος υπολογισμός — καλύπτονται στον οδηγό φόρου κεφαλαιουχικών κερδών.

Λίγες αποφάσεις επηρεάζουν ουσιαστικά τον τελικό λογαριασμό. Καμία δεν περιλαμβάνει περικοπές στη νομική προστασία — το αντίθετο, μάλιστα.