ΦΠΑ σε Ακίνητα στην Κύπρο: Πότε Πληρώνετε 5% και Πότε 19%

Τελευταία ενημέρωση: 4 Οκτωβρίου 2026

Στην Κύπρο ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ για φορολογητέα πώληση κατοικίας είναι 19%. Για επιλέξιμη κύρια κατοικία μπορεί να ισχύει 5% στο τμήμα έως 130 m² και €350.000, εφόσον η συνολική επιφάνεια δεν υπερβαίνει τα 190 m² και η συνολική αξία τα €475.000. Από 1 Σεπτεμβρίου 2026, μια μεταγενέστερη πώληση δεν απαλλάσσεται αυτομάτως: ελέγχεται αν έχει συμπληρωθεί συστηματική πρώτη χρήση του κτιρίου τουλάχιστον 18 μηνών.

Βασικά συμπεράσματα

Μην θεωρείτε ότι κάθε μεταπώληση είναι χωρίς ΦΠΑ. Από 1/9/2026 ελέγξτε τη συστηματική πρώτη χρήση του κτιρίου επί τουλάχιστον 18 μήνες.
Ο κανονικός συντελεστής είναι 19%· μειωμένος 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 m² μιας επιλέξιμης κύριας κατοικίας.
Όρια επιλεξιμότητας: αξία ακινήτου ≤ €350.000, συνολική αξία συναλλαγής ≤ €475.000, συνολικό εμβαδόν < 190 m².
Αν υπερβείτε τα 190 m² ή τα €475.000, ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19% — απότομο όριο, όχι μόνο το υπερβάλλον.
Ο συντελεστής 5% απαιτεί δέσμευση 10ετούς χρήσης ως κύρια κατοικία· η πρόωρη πώληση ή παύση χρήσης ενεργοποιεί ανάκτηση ΦΠΑ.
Η ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 4ης Μαΐου 2026 αφορά εξέταση συγκεκριμένων μεταβατικών δηλώσεων έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Για άλλες περιπτώσεις με άδεια οικοδομής έως 31 Δεκεμβρίου 2024 ίσχυε χωριστή προθεσμία υποβολής 15 Ιουνίου 2026. Ελέγξτε τις ημερομηνίες αίτησης πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής του συγκεκριμένου έργου.

Ο ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο είναι 5% ή 19%;

Πηγές: https://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/2000_1_95/full.html και https://www.gov.cy/oikonomia/exetasi-ypefthynon-diloseon-gia-tin-epivoli-meiomenou-syntelesti-fpa-5-gia-tin-agora-i-anegersi-katoikias-apo-ton-eforo-forologias-mechri-31-dekemvriou-2026/

Όχι πάντα. Από 1 Σεπτεμβρίου 2026, μεταγενέστερη πώληση πριν συμπληρωθούν 18 μήνες συστηματικής πρώτης χρήσης μπορεί να υπάγεται σε ΦΠΑ. Αν η συναλλαγή υπάγεται σε ΦΠΑ, δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης· διαφορετικά εφαρμόζεται κατά κανόνα η νόμιμη μείωση 50% των τελών. Ελέγξτε τα αποδεικτικά χρήσης και τη φορολογική θέση του πωλητή.

Ποιος δικαιούται τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%;

Ο μειωμένος συντελεστής απευθύνεται ευθέως σε γνήσιους αγοραστές κατοικίας. Για να δικαιούστε, πρέπει να πληροίτε όλες τις παρακάτω προϋποθέσεις — αν αστοχήσετε σε μία, ισχύει ο κανονικός συντελεστής 19%.

Κύρια κατοικία: Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται ως η κύρια και μόνιμη κατοικία σας στην Κύπρο, όχι ως εξοχική κατοικία ή επένδυση.
Φυσικό πρόσωπο: Μόνο ένα άτομο μπορεί να διεκδικήσει τον συντελεστή 5% — όχι εταιρεία.
Νέα / πρώτη πώληση: Όχι πάντα. Από 1 Σεπτεμβρίου 2026, μεταγενέστερη πώληση πριν συμπληρωθούν 18 μήνες συστηματικής πρώτης χρήσης μπορεί να υπάγεται σε ΦΠΑ. Αν η συναλλαγή υπάγεται σε ΦΠΑ, δεν οφείλονται τέλη μεταβίβασης· διαφορετικά εφαρμόζεται κατά κανόνα η νόμιμη μείωση 50% των τελών. Ελέγξτε τα αποδεικτικά χρήσης και τη φορολογική θέση του πωλητή.
Μία φορά ανά αιτούντα: Προηγούμενη έγκριση 5% απαιτεί έλεγχο της δεκαετούς υποχρέωσης ιδιοκατοίκησης, ειδοποίησης και τυχόν αναλογικής επιστροφής πριν από νέα αίτηση· δεν αποτελεί απόλυτο μόνιμο αποκλεισμό.

Οι κανόνες των 130 m², €350.000, €475.000 και 190 m²

Βάσει του Νόμου 42(I)/2023, ο μειωμένος συντελεστής οριοθετείται τόσο από το εμβαδόν όσο και από την αξία, και τα δύο αλληλεπιδρούν. Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 m² έως αξία €350.000· μεταξύ αυτών των ορίων και των εξωτερικών ανώτατων ορίων των 190 m² και €475.000, το υπερβάλλον φορολογείται με 19%· και πέραν των εξωτερικών ανώτατων ορίων, ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19%.

Πώς λειτουργεί ο διαχωρισμός 5% έναντι 19% (επιλέξιμη κύρια κατοικία)

Σενάριο	Μεταχείριση ΦΠΑ
≤ 130 m² και ≤ €350.000	5% σε ολόκληρο το ακίνητο
130–190 m² (αξία ≤ €475.000)	5% στα πρώτα 130 m²· 19% στο υπόλοιπο
Αξία €350.000–€475.000	5% στις πρώτες €350.000· 19% στο υπερβάλλον
Πάνω από 190 m² Ή πάνω από €475.000	19% σε ολόκληρο το ακίνητο

Λυμένο παράδειγμα: κύρια κατοικία 150 m²

Ο κανόνας διαχωρισμού γίνεται πιο κατανοητός με αριθμούς. Ας υποθέσουμε μια επιλέξιμη νεόδμητη κύρια κατοικία 150 m² εντός των ανώτατων ορίων αξίας.

Επιλέξιμη κατοικία 150 m²

Τα πρώτα 130 m² χρεώνονται με 5%.

Τα υπόλοιπα 20 m² χρεώνονται με 19%.

Επειδή το εμβαδόν (150 m²) είναι κάτω από 190 m² και η αξία εντός των ανώτατων ορίων, μόνο το υπερβάλλον πάνω από τα 130 m² επιβαρύνεται με τον υψηλότερο συντελεστή — όχι ολόκληρο το ακίνητο.

Ωστόσο αν η κατοικία ήταν πάνω από 190 m² ή πάνω από €475.000, ολόκληρο το ακίνητο θα φορολογούνταν με 19% — το απότομο όριο που παγιδεύει τις μεγαλύτερες κατοικίες.

Εφαρμόζεται ΦΠΑ σε μεταπωλούμενα ακίνητα;

Γι' αυτό επίσης η σύγκριση νεόδμητου έναντι μεταπώλησης έχει τόση σημασία για το συνολικό κόστος: σε ένα νεόδμητο, ο συντελεστής ΦΠΑ — 5% ή 19% — είναι συνήθως η μεγαλύτερη μεμονωμένη γραμμή κόστους, οπότε η επιβεβαίωση επιλεξιμότητας για τον μειωμένο συντελεστή μπορεί να αξίζει δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Ο κανόνας των 10 ετών και η ανάκτηση ΦΠΑ

Ο συντελεστής 5% συνοδεύεται από δέσμευση: το ακίνητο πρέπει να παραμείνει η κύρια κατοικία σας για 10 έτη. Αν το πουλήσετε, ή σταματήσετε να το χρησιμοποιείτε ως κύρια κατοικία σας, πριν συμπληρωθούν τα 10 έτη, πρέπει να επιστρέψετε μέρος του ΦΠΑ που εξοικονομήσατε — την ανάκτηση.

Πώς υπολογίζεται η ανάκτηση

Το επιστρεπτέο ποσό είναι, γενικά, το όφελος ΦΠΑ × (10 − έτη διαμονής) ÷ 10. Έτσι, αν αποχωρήσετε μετά από 4 έτη, επιστρέφετε περίπου 6/10 του οφέλους. Υπάρχουν περιορισμένες εξαιρέσεις (για παράδειγμα, ορισμένες μεταβιβάσεις σε ενήλικο τέκνο), αλλά προγραμματίστε με βάση το ότι η 10ετής δέσμευση είναι πραγματική πριν διεκδικήσετε τον συντελεστή 5%.

Μπορεί μια εταιρεία ή ένας μη κάτοικος να διεκδικήσει τον συντελεστή 5%;

Μια εταιρεία δεν μπορεί — ο μειωμένος συντελεστής προορίζεται μόνο για φυσικό πρόσωπο που χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία του. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο η αγορά μέσω εταιρείας είναι συνήθως η λανθασμένη δομή για μια κατοικία.

Ένα φυσικό πρόσωπο μη κάτοικος μπορεί καταρχήν να δικαιούται, επειδή το κριτήριο είναι η χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας στην Κύπρο και όχι η υπηκοότητα — αλλά η απαίτηση κύριας κατοικίας και η 10ετής δέσμευση σημαίνουν ότι πρέπει πραγματικά να γίνει η κύρια κατοικία σας. Μια εξοχική κατοικία ή καθαρή επένδυση δεν δικαιούται και φορολογείται με 19%.

Πότε πρέπει να υποβάλω αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή;

Ο χρόνος έχει σημασία: η αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή υποβάλλεται στο Τμήμα Φορολογίας και πρέπει να υποβληθεί εγκαίρως — προτού το ακίνητο παραδοθεί σε εσάς ή το κατοικήσετε. Αν αργήσετε πολύ, μπορεί να χάσετε τον μειωμένο συντελεστή σε ένα ακίνητο που διαφορετικά θα δικαιούταν.

Ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας συνήθως ετοιμάζει την αίτηση με τα υποστηρικτικά αποδεικτικά στοιχεία ότι το ακίνητο θα είναι η κύρια κατοικία σας. Εντάξτε το στο χρονοδιάγραμμα εγκαίρως αντί να το αντιμετωπίζετε ως τυπικότητα κατά την ολοκλήρωση.

Παλαιοί έναντι νέων κανόνων και η μεταβατική προθεσμία

Το καθεστώς άλλαξε με τον Νόμο 42(I)/2023, ο οποίος μείωσε το εμβαδόν που είναι επιλέξιμο για 5% από τα παλαιά 200 m² (χωρίς ανώτατο όριο αξίας) στην τρέχουσα δομή των 130 m² / €350.000, με τα εξωτερικά ανώτατα όρια των 190 m² / €475.000. Ποιοι κανόνες ισχύουν μπορεί να εξαρτάται από το πότε το ακίνητο έλαβε πολεοδομική άδεια.

Η ανακοίνωση του Τμήματος Φορολογίας της 4ης Μαΐου 2026 αφορά εξέταση συγκεκριμένων μεταβατικών δηλώσεων έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Για άλλες περιπτώσεις με άδεια οικοδομής έως 31 Δεκεμβρίου 2024 ίσχυε χωριστή προθεσμία υποβολής 15 Ιουνίου 2026. Ελέγξτε τις ημερομηνίες αίτησης πολεοδομικής άδειας και άδειας οικοδομής του συγκεκριμένου έργου.

Ελέγξτε ποιο καθεστώς ισχύει

Βασικά στοιχεία

Κανονικός ΦΠΑ (νεόδμητο): 19%
Μειωμένος ΦΠΑ (κύρια κατοικία): 5% στα πρώτα 130 m²
Όριο αξίας: ≤ €350.000 (αξία συναλλαγής ≤ €475.000)
Όριο εμβαδού: < 190 m² (πάνω από αυτό, ολόκληρο το ακίνητο με 19%)
Μεταπωλούμενο ακίνητο: Μην θεωρείτε ότι κάθε μεταπώληση είναι χωρίς ΦΠΑ. Από 1/9/2026 ελέγξτε τη συστηματική πρώτη χρήση του κτιρίου επί τουλάχιστον 18 μήνες.
Δέσμευση κύριας κατοικίας: 10 έτη — η πρόωρη πώληση ενεργοποιεί ανάκτηση ΦΠΑ
Ισχύον δίκαιο / μετάβαση: VAT Law 95(I)/2000; Decrees 102/2026 and 103/2026; project-specific transition

Συχνές ερωτήσεις

Ο ΦΠΑ σε ακίνητα στην Κύπρο είναι 5% ή 19%;

Ποια είναι τα όρια μεγέθους και αξίας για τον συντελεστή ΦΠΑ 5%;

Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 m² έως αξία ακινήτου €350.000, με εξωτερικά ανώτατα όρια 190 m² συνολικού εμβαδού και €475.000 συνολικής αξίας συναλλαγής. Μεταξύ των εσωτερικών και εξωτερικών ορίων, το υπερβάλλον φορολογείται με 19%. Πάνω από 190 m² ή €475.000, ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19%.

Φέρουν ΦΠΑ τα μεταπωλούμενα ακίνητα στην Κύπρο;

Τι συμβαίνει αν πουλήσω πριν από τα 10 έτη — υπάρχει ανάκτηση ΦΠΑ;

Ναι. Ο συντελεστής 5% απαιτεί το ακίνητο να παραμείνει η κύρια κατοικία σας για 10 έτη. Η πώληση ή η παύση χρήσης του ως κύριας κατοικίας νωρίτερα ενεργοποιεί ανάκτηση μέρους του ΦΠΑ που εξοικονομήθηκε, γενικά το όφελος πολλαπλασιασμένο επί τα εναπομείναντα έτη διά του δέκα. Υπάρχουν περιορισμένες εξαιρέσεις, αλλά αντιμετωπίστε τη 10ετή δέσμευση ως πραγματική.

Μπορεί μια εταιρεία να διεκδικήσει τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ 5%;

Όχι. Ο μειωμένος συντελεστής διατίθεται μόνο σε φυσικό πρόσωπο που χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία του. Μια εταιρεία δεν δικαιούται, γεγονός που είναι ένας λόγος για τον οποίο η αγορά κατοικίας μέσω εταιρείας είναι συνήθως η λανθασμένη δομή. Ένα φυσικό πρόσωπο μη κάτοικος μπορεί να δικαιούται μόνο αν το ακίνητο γίνει πραγματικά η κύρια κατοικία του.

Πότε πρέπει να υποβάλω αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ;

Η αίτηση υποβάλλεται στο Τμήμα Φορολογίας και πρέπει να υποβληθεί προτού το ακίνητο παραδοθεί σε εσάς ή το κατοικήσετε. Η καθυστερημένη υποβολή μπορεί να επιφέρει απώλεια του μειωμένου συντελεστή σε ένα κατά τα άλλα επιλέξιμο ακίνητο, οπότε εντάξτε την αίτηση στο χρονοδιάγραμμά σας εγκαίρως, με αποδεικτικά στοιχεία ότι το ακίνητο θα είναι η κύρια κατοικία σας.

Πηγές

Cyprus Tax Department — reduced VAT circular and worked examples (PDF, Greek)

Μιλήστε με ανεξάρτητο δικηγόρο ακινήτων Κύπρου

Δωρεάν συνάντηση χωρίς δέσμευση. Ενεργούμε μόνο για εσάς — ποτέ για τον κατασκευαστή ή τον μεσίτη.

Κλείστε δωρεάν συνάντηση

ή στείλτε μας μήνυμα

Σχετικοί οδηγοί

Γενική νομική πληροφόρηση, όχι νομική συμβουλή· δεν δημιουργείται σχέση δικηγόρου–πελάτη. Τα στοιχεία ισχύουν κατά την παραπάνω ημερομηνία και εξαρτώνται από τη συγκεκριμένη συναλλαγή σας. Συμβουλευτείτε αρμόδιο Κύπριο δικηγόρο πριν ενεργήσετε.