ΦΠΑ σε Ακίνητα στην Κύπρο: Πότε Πληρώνετε 5% και Πότε 19%

Εξαρτάται από το τι αγοράζετε και πώς θα το χρησιμοποιήσετε. Τα νεόδμητα ακίνητα υπόκεινται σε ΦΠΑ: ο κανονικός συντελεστής είναι 19%, αλλά η Κύπρος παραχωρεί μειωμένο συντελεστή 5% στα πρώτα 130 m² μιας κατοικίας που ο αγοραστής θα χρησιμοποιήσει ως κύρια κατοικία, με την επιφύλαξη ορίων αξίας και εμβαδού. Τα μεταπωλούμενα ακίνητα δεν υπόκεινται καθόλου σε ΦΠΑ.

Επομένως, η πρακτική απάντηση είναι: μεταπώληση — καθόλου ΦΠΑ· νεόδμητη δεύτερη κατοικία ή επένδυση — 19%· νεόδμητη επιλέξιμη κύρια κατοικία — 5% στα πρώτα 130 m², και στη συνέχεια 19% σε οποιοδήποτε υπερβάλλον εντός των ανώτατων ορίων.

Ο μειωμένος συντελεστής απευθύνεται ευθέως σε γνήσιους αγοραστές κατοικίας. Για να δικαιούστε, πρέπει να πληροίτε όλες τις παρακάτω προϋποθέσεις — αν αστοχήσετε σε μία, ισχύει ο κανονικός συντελεστής 19%.

Βάσει του Νόμου 42(I)/2023, ο μειωμένος συντελεστής οριοθετείται τόσο από το εμβαδόν όσο και από την αξία, και τα δύο αλληλεπιδρούν. Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 m² έως αξία €350.000· μεταξύ αυτών των ορίων και των εξωτερικών ανώτατων ορίων των 190 m² και €475.000, το υπερβάλλον φορολογείται με 19%· και πέραν των εξωτερικών ανώτατων ορίων, ολόκληρο το ακίνητο φορολογείται με 19%.

Ο κανόνας διαχωρισμού γίνεται πιο κατανοητός με αριθμούς. Ας υποθέσουμε μια επιλέξιμη νεόδμητη κύρια κατοικία 150 m² εντός των ανώτατων ορίων αξίας.

Όχι. Ο ΦΠΑ χρεώνεται στην πρώτη πώληση νέου ακινήτου· οι μεταπωλήσεις στη δευτερογενή αγορά δεν φέρουν ΦΠΑ. Γι' αυτό ο αγοραστής μεταπώλησης πληρώνει αντ' αυτού μεταβιβαστικά τέλη (μειωμένα κατά 50%), ενώ ο αγοραστής νεόδμητου πληρώνει ΦΠΑ και κανένα μεταβιβαστικό τέλος.

Γι' αυτό επίσης η σύγκριση νεόδμητου έναντι μεταπώλησης έχει τόση σημασία για το συνολικό κόστος: σε ένα νεόδμητο, ο συντελεστής ΦΠΑ — 5% ή 19% — είναι συνήθως η μεγαλύτερη μεμονωμένη γραμμή κόστους, οπότε η επιβεβαίωση επιλεξιμότητας για τον μειωμένο συντελεστή μπορεί να αξίζει δεκάδες χιλιάδες ευρώ.

Ο συντελεστής 5% συνοδεύεται από δέσμευση: το ακίνητο πρέπει να παραμείνει η κύρια κατοικία σας για 10 έτη. Αν το πουλήσετε, ή σταματήσετε να το χρησιμοποιείτε ως κύρια κατοικία σας, πριν συμπληρωθούν τα 10 έτη, πρέπει να επιστρέψετε μέρος του ΦΠΑ που εξοικονομήσατε — την ανάκτηση.

Μια εταιρεία δεν μπορεί — ο μειωμένος συντελεστής προορίζεται μόνο για φυσικό πρόσωπο που χρησιμοποιεί το ακίνητο ως κύρια κατοικία του. Αυτός είναι ένας λόγος για τον οποίο η αγορά μέσω εταιρείας είναι συνήθως η λανθασμένη δομή για μια κατοικία.

Ένα φυσικό πρόσωπο μη κάτοικος μπορεί καταρχήν να δικαιούται, επειδή το κριτήριο είναι η χρήση του ακινήτου ως κύριας κατοικίας στην Κύπρο και όχι η υπηκοότητα — αλλά η απαίτηση κύριας κατοικίας και η 10ετής δέσμευση σημαίνουν ότι πρέπει πραγματικά να γίνει η κύρια κατοικία σας. Μια εξοχική κατοικία ή καθαρή επένδυση δεν δικαιούται και φορολογείται με 19%.

Ο χρόνος έχει σημασία: η αίτηση για τον μειωμένο συντελεστή υποβάλλεται στο Τμήμα Φορολογίας και πρέπει να υποβληθεί εγκαίρως — προτού το ακίνητο παραδοθεί σε εσάς ή το κατοικήσετε. Αν αργήσετε πολύ, μπορεί να χάσετε τον μειωμένο συντελεστή σε ένα ακίνητο που διαφορετικά θα δικαιούταν.

Ο δικηγόρος ή ο λογιστής σας συνήθως ετοιμάζει την αίτηση με τα υποστηρικτικά αποδεικτικά στοιχεία ότι το ακίνητο θα είναι η κύρια κατοικία σας. Εντάξτε το στο χρονοδιάγραμμα εγκαίρως αντί να το αντιμετωπίζετε ως τυπικότητα κατά την ολοκλήρωση.

Το καθεστώς άλλαξε με τον Νόμο 42(I)/2023, ο οποίος μείωσε το εμβαδόν που είναι επιλέξιμο για 5% από τα παλαιά 200 m² (χωρίς ανώτατο όριο αξίας) στην τρέχουσα δομή των 130 m² / €350.000, με τα εξωτερικά ανώτατα όρια των 190 m² / €475.000. Ποιοι κανόνες ισχύουν μπορεί να εξαρτάται από το πότε το ακίνητο έλαβε πολεοδομική άδεια.

Η μεταβατική διευκόλυνση επιτρέπει σε ορισμένα ακίνητα υπό το παλαιότερο, γενναιόδωρο καθεστώς να συνεχίσουν να δικαιούνται, αλλά αυτό το μεταβατικό παράθυρο εκτείνεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αν βασίζεστε στους παλαιούς κανόνες, επιβεβαιώστε την ημερομηνία πολεοδομικής άδειας του ακινήτου και την τρέχουσα μεταβατική θέση — μετά την προθεσμία, ισχύουν τα νέα όρια.