Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών κατά την Πώληση Ακινήτου στην Κύπρο: Οδηγός 2026

Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών στην Κύπρο είναι σταθερός 20%. Εφαρμόζεται σε κέρδη από τη διάθεση ακίνητης ιδιοκτησίας που βρίσκεται στην Κύπρο, και σε κέρδη από τη διάθεση μετοχών εταιρειών που κατέχουν τέτοια ιδιοκτησία. Δεν υπάρχει ξεχωριστή χαμηλότερη ή υψηλότερη κλίμακα — ο ενιαίος συντελεστής 20% εφαρμόζεται στο φορολογητέο κέρδος.

Επειδή επιβάλλεται επί του κέρδους παρά επί της τιμής, οι εκπτώσεις και οι απαλλαγές παρακάτω συχνά μειώνουν τον λογαριασμό ουσιαστικά, και σε ορισμένες περιπτώσεις στο μηδέν.

Μόνο επί του κέρδους. Αυτή είναι η πιο συνηθισμένη παρανόηση μεταξύ των πωλητών. Ο φόρος δεν είναι 20% αυτού που σας πληρώνει ο αγοραστής· είναι 20% του κέρδους σας — το προϊόν της πώλησης μείον αυτό που αρχικά πληρώσατε (τιμαριθμικά αναπροσαρμοσμένο) και μείον τα επιτρεπόμενα κόστη και τις απαλλαγές.

Έτσι ένα ακίνητο που πωλήθηκε για €400.000 και το οποίο αγοράσατε για €350.000 φορολογείται επί κέρδους της τάξης των €50.000 πριν την τιμαριθμική αναπροσαρμογή και τις απαλλαγές — όχι επί των €400.000. Σε πολλές συνήθεις πωλήσεις, μόλις εφαρμοστούν η τιμαριθμική αναπροσαρμογή και οι ισόβιες απαλλαγές, το φορολογητέο κέρδος είναι μέτριο ή μηδενικό.

Ο υπολογισμός ακολουθεί μια σταθερή σειρά: ξεκινήστε από την τιμή πώλησης, αφαιρέστε το τιμαριθμικά αναπροσαρμοσμένο κόστος απόκτησης και τα επιτρεπόμενα έξοδα για να φτάσετε στο κέρδος, στη συνέχεια αφαιρέστε οποιαδήποτε διαθέσιμη ισόβια απαλλαγή, και εφαρμόστε 20% σε ό,τι απομένει.

Η Κύπρος παρέχει ισόβιες απαλλαγές ΦΚΚ που αυξήθηκαν βάσει της μεταρρύθμισης του 2026. Είναι ισόβια δικαιώματα (όχι ανά πώληση), και η απαλλαγή κύριας κατοικίας λειτουργεί επίσης ως το συνολικό ισόβιο ανώτατο όριο.

Η φορολογική μεταρρύθμιση του 2026 αύξησε ουσιαστικά τις ισόβιες απαλλαγές, με πιο αξιοσημείωτη την αύξηση της γενικής απαλλαγής από €17.086 σε €30.000 και της απαλλαγής κύριας κατοικίας σε €150.000. Αυτό μειώνει τον ΦΚΚ που καταβάλλεται σε πολλές διαθέσεις και είναι η πιο πρόσφατη, πιο ουσιαστική αλλαγή για τους πωλητές.

Επειδή η μεταρρύθμιση είναι πρόσφατη, παλαιότεροι υπολογιστές και άρθρα εξακολουθούν να αναφέρουν τα προηγούμενα ποσά. Εάν μια πηγή δείχνει €17.086 ή €85.430, προηγείται της 1ης Ιανουαρίου 2026.

Μια σειρά κοστών μειώνει το φορολογητέο κέρδος, εφόσον τεκμηριώνονται. Η τήρηση αρχείων από την ημέρα που αγοράζετε αποδίδει όταν πωλείτε.

Η τιμαριθμική αναπροσαρμογή αναγνωρίζει ότι μέρος κάθε ονομαστικού κέρδους είναι απλώς πληθωρισμός, όχι πραγματικό κέρδος. Το κόστος απόκτησής σας (και οι επιλέξιμες κεφαλαιουχικές βελτιώσεις) αυξάνεται σύμφωνα με τον επίσημο δείκτη τιμών καταναλωτή μεταξύ της ημερομηνίας που αποκτήσατε το ακίνητο και της ημερομηνίας που πωλείτε.

Το αποτέλεσμα μπορεί να είναι σημαντικό σε ακίνητα που κατέχονται για πολλά χρόνια: ένα υψηλότερο τιμαριθμικά αναπροσαρμοσμένο κόστος σημαίνει μικρότερο φορολογητέο κέρδος. Τα ποσά τιμαριθμικής αναπροσαρμογής δημοσιεύονται και εφαρμόζονται στις συγκεκριμένες ημερομηνίες σας, οπότε η ακριβής αύξηση εξαρτάται από την περίπτωση.

Ο πωλητής πληρώνει. Ο ΦΚΚ διακανονίζεται ως μέρος της διαδικασίας μεταβίβασης — το Τμήμα Φορολογίας πρέπει να ικανοποιηθεί και ο φόρος να αποδοθεί πριν ή κατά τη μεταβίβαση του τίτλου στο Κτηματολόγιο, γι' αυτό οι πωλητές θα πρέπει να τον προϋπολογίζουν ως κόστος ολοκλήρωσης, όχι ως εκ των υστέρων σκέψη.

Σημαντικό είναι ότι η υποχρέωση δεν εξαρτάται από τη διαμονή: ένας μη κάτοικος που πωλεί κυπριακό ακίνητο υπόκειται σε κυπριακό ΦΚΚ επί του κέρδους με τον ίδιο τρόπο όπως ένας κάτοικος, επειδή ο φόρος συνδέεται με ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται στην Κύπρο.

Ορισμένες οικογενειακές μεταβιβάσεις βρίσκονται εκτός του πεδίου του ΦΚΚ. Μεταβιβάσεις με τρόπο δωρεάς μεταξύ στενών συγγενών — για παράδειγμα μεταξύ συζύγων, ή από γονείς σε τέκνα — και ορισμένες μεταβιβάσεις σε οικογενειακές εταιρείες ή εμπιστεύματα, αντιμετωπίζονται ως απαλλασσόμενες διαθέσεις υπό καθορισμένους όρους.

Οι κανόνες είναι συγκεκριμένοι ως προς το ποιες σχέσεις και δομές πληρούν τα κριτήρια, οπότε μια μεταβίβαση που προορίζεται να είναι αφορολόγητη θα πρέπει να δομηθεί κατόπιν συμβουλής. Υπάρχει επίσης μια ξεχωριστή μικρή εισφορά (παρακάτω) που μπορεί να εξακολουθεί να εφαρμόζεται σε διαθέσεις.

Ξεχωριστά από τον ΦΚΚ, μια εισφορά 0,4% επιβάλλεται επί της αξίας πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας (η εισφορά για την Ίση Κατανομή Βαρών). Είναι ένα μικρό πρόσθετο κόστος σε μια διάθεση και θα πρέπει να συνυπολογίζεται στα στοιχεία του πωλητή μαζί με τον ΦΚΚ και την προμήθεια του μεσίτη.

Επειδή υπολογίζεται επί της αξίας παρά επί του κέρδους, εφαρμόζεται ακόμη και όπου ο ΦΚΚ μειώνεται στο μηδέν λόγω απαλλαγών. Επιβεβαιώστε την τρέχουσα μεταχείριση για τη συναλλαγή σας, καθώς εισφορές αυτού του είδους μπορεί να αναπροσαρμοστούν.