IVA sobre la propiedad en Chipre: cuándo se paga el 5% y cuándo el 19%

Depende de qué compre y de cómo la vaya a utilizar. La propiedad de obra nueva está sujeta a IVA: el tipo general es del 19%, pero Chipre concede un tipo reducido del 5% sobre los primeros 130 m² de una vivienda que el comprador vaya a utilizar como residencia habitual, con sujeción a límites de valor y superficie. La propiedad de segunda mano no está sujeta a IVA en absoluto.

Así pues, la respuesta práctica es: segunda mano — sin IVA; obra nueva como segunda vivienda o inversión — 19%; obra nueva como vivienda habitual que cumple los requisitos — 5% sobre los primeros 130 m², y luego 19% sobre cualquier exceso dentro de los límites.

El tipo reducido está dirigido directamente a los compradores de vivienda genuinos. Para tener derecho a él, debe cumplir todas las condiciones que se indican a continuación — si incumple una sola, se aplica el tipo general del 19%.

Conforme a la Ley 42(I)/2023, el tipo reducido está delimitado tanto por la superficie como por el valor, y ambos interactúan. El tipo del 5% se aplica a los primeros 130 m² hasta un valor de 350.000 €; entre esos límites y los topes exteriores de 190 m² y 475.000 €, el exceso tributa al 19%; y por encima de los topes exteriores, la totalidad de la propiedad tributa al 19%.

La regla del reparto se aprecia más fácilmente con cifras. Supongamos una vivienda habitual de obra nueva de 150 m² que cumple los requisitos y se encuentra dentro de los límites de valor.

No. El IVA se aplica a la primera venta de propiedad nueva; las reventas en el mercado secundario no soportan IVA. Por eso el comprador de segunda mano paga en su lugar tasas de transmisión (reducidas en un 50%), mientras que el comprador de obra nueva paga IVA y no paga tasas de transmisión.

También por ello la comparación entre obra nueva y segunda mano es tan determinante para el coste total: en una obra nueva, el tipo de IVA — del 5% o del 19% — suele ser la partida individual más elevada, de modo que confirmar la elegibilidad para el tipo reducido puede valer decenas de miles de euros.

El tipo del 5% conlleva un compromiso: la propiedad debe seguir siendo su vivienda habitual durante 10 años. Si la vende, o deja de usarla como su residencia principal, antes de que transcurran los 10 años, deberá reembolsar parte del IVA ahorrado — la recuperación del IVA.

Una sociedad no puede — el tipo reducido es únicamente para una persona física que utilice la propiedad como su vivienda habitual. Esta es una de las razones por las que comprar a través de una sociedad suele ser la estructura equivocada para una vivienda.

Un particular no residente puede tener derecho en principio, porque el criterio es el uso de la propiedad como vivienda habitual en Chipre y no la nacionalidad — pero el requisito de vivienda habitual y el compromiso de 10 años implican que realmente debe convertirse en su residencia principal. Una vivienda vacacional o una inversión pura no cumplen los requisitos y tributan al 19%.

El momento es importante: la solicitud del tipo reducido se presenta ante el Departamento Fiscal, y debe presentarse con la debida antelación — antes de que la propiedad le sea entregada u ocupada por usted. Dejarlo para demasiado tarde puede suponer la pérdida del tipo reducido en una propiedad que de otro modo habría cumplido los requisitos.

Su abogado o su asesor fiscal suele preparar la solicitud con la documentación acreditativa de que la propiedad será su vivienda habitual. Incorpore esto al calendario cuanto antes, en lugar de tratarlo como una mera formalidad en el momento de la firma.

El régimen cambió con la Ley 42(I)/2023, que redujo la superficie con derecho al 5% desde los antiguos 200 m² (sin tope de valor) hasta la estructura actual de 130 m² / 350.000 €, con los topes exteriores de 190 m² / 475.000 €. Qué reglas se aplican puede depender de cuándo obtuvo la propiedad la licencia urbanística.

El régimen transitorio permite que algunas propiedades sujetas al régimen anterior, más generoso, sigan cumpliendo los requisitos, pero esa ventana transitoria se extiende hasta el 31 de diciembre de 2026. Si se está acogiendo a las reglas antiguas, confirme la fecha de la licencia urbanística de la propiedad y la situación transitoria vigente — tras el plazo, rigen los nuevos límites.