Impuesto sobre plusvalías al vender una propiedad en Chipre: guía 2026

El impuesto sobre plusvalías en Chipre es un tipo fijo del 20%. Se aplica a las ganancias derivadas de la enajenación de bienes inmuebles situados en Chipre, y a las ganancias derivadas de la enajenación de acciones de sociedades propietarias de tales bienes. No hay un tramo inferior o superior separado — el tipo único del 20% se aplica a la ganancia imponible.

Como se grava sobre la ganancia y no sobre el precio, las deducciones y exenciones que se detallan a continuación reducen a menudo la factura sustancialmente, y en algunos casos a cero.

Solo sobre la ganancia. Este es el malentendido más común entre los vendedores. El impuesto no es el 20% de lo que le paga el comprador; es el 20% de su beneficio — el producto de la venta menos lo que usted pagó originalmente (indexado por inflación) y menos los costes deducibles y las exenciones.

Así, una propiedad vendida por €400.000 que usted compró por €350.000 se grava sobre una ganancia del orden de €50.000 antes de la indexación y las exenciones — no sobre €400.000. En muchas ventas ordinarias, una vez aplicadas la indexación y las exenciones vitalicias, la ganancia imponible es modesta o nula.

El cálculo sigue un orden fijo: se parte del precio de venta, se deducen el coste de adquisición indexado y los gastos deducibles para llegar a la ganancia, luego se deduce cualquier exención vitalicia disponible y se aplica el 20% a lo que queda.

Chipre concede exenciones vitalicias del impuesto sobre plusvalías que se incrementaron con la reforma de 2026. Son asignaciones vitalicias (no por venta), y la exención por vivienda habitual actúa también como tope vitalicio global.

La reforma fiscal de 2026 aumentó materialmente las exenciones vitalicias, sobre todo elevando la exención general de €17.086 a €30.000 y la exención por vivienda habitual a €150.000. Esto reduce el impuesto sobre plusvalías pagadero en muchas enajenaciones y es el cambio más reciente y de mayor relevancia para los vendedores.

Como la reforma es reciente, las calculadoras y los artículos más antiguos todavía citan las cifras anteriores. Si una fuente muestra €17.086 o €85.430, es anterior al 1 de enero de 2026.

Una serie de costes reducen la ganancia imponible, siempre que estén documentados. Conservar los registros desde el día en que compra da sus frutos cuando vende.

La indexación reconoce que parte de cualquier ganancia nominal es solo inflación, no beneficio real. Su coste de adquisición (y las mejoras de capital elegibles) se incrementa en línea con el índice oficial de precios al consumo entre la fecha en que adquirió la propiedad y la fecha en que vende.

El efecto puede ser significativo en propiedades mantenidas durante muchos años: un coste indexado más alto significa una ganancia imponible menor. Las cifras de indexación se publican y se aplican a sus fechas específicas, por lo que el incremento exacto es específico de cada caso.

Paga el vendedor. El impuesto sobre plusvalías se liquida como parte del proceso de transmisión — el Departamento de Hacienda debe quedar satisfecho y el impuesto debe estar contabilizado antes o en el momento de la transmisión del título en el Registro de la Propiedad, razón por la cual los vendedores deben presupuestarlo como un coste de finalización, no como una ocurrencia tardía.

Es importante señalar que la sujeción no depende de la residencia: un no residente que venda una propiedad en Chipre está sujeto al impuesto sobre plusvalías chipriota sobre la ganancia del mismo modo que un residente, porque el impuesto se vincula a los bienes inmuebles situados en Chipre.

Determinadas transmisiones familiares quedan fuera del ámbito del impuesto sobre plusvalías. Las transmisiones por vía de donación entre parientes cercanos — por ejemplo, entre cónyuges, o de padres a hijos — y algunas transmisiones a sociedades familiares o fideicomisos, se tratan como enajenaciones exentas bajo condiciones definidas.

Las normas son específicas sobre qué relaciones y estructuras cumplen los requisitos, así que una transmisión que se pretenda libre de impuestos debe estructurarse con asesoramiento. También existe un pequeño gravamen separado (más abajo) que puede seguir aplicándose a las enajenaciones.

Separado del impuesto sobre plusvalías, se aplica un gravamen del 0,4% sobre el valor de venta de los bienes inmuebles (el gravamen de Distribución Equitativa de Cargas). Es un pequeño coste adicional en una enajenación y debe tenerse en cuenta en las cifras del vendedor junto con el impuesto sobre plusvalías y la comisión del agente.

Como se calcula sobre el valor y no sobre la ganancia, se aplica incluso cuando el impuesto sobre plusvalías se reduce a cero por las exenciones. Confirme el tratamiento actual para su transacción, ya que este tipo de gravámenes puede ajustarse.