Die Risiken beim Immobilienkauf in Nordzypern: Was Sie vor dem Kauf wissen sollten

Ausländer kaufen durchaus Immobilien in Nordzypern, und Transaktionen erfolgen nach TRNC-Recht — doch „kann man?“ und „ist es sicher?“ sind sehr unterschiedliche Fragen. Das nördliche Drittel der Insel wird seit 1974 als Türkische Republik Nordzypern verwaltet; sie wird nur von der Türkei als Staat anerkannt.

Dieser ungelöste Status ist die Wurzel des Risikos. Die Republik Zypern — die international anerkannte Regierung und ein EU-Mitglied — betrachtet einen Großteil des Immobiliengeschäfts im Norden als rechtlich ungültig, und einige Titel beruhen auf Land, das griechischen Zyprern gehörte, die 1974 vertrieben wurden. Dieser Leitfaden legt die spezifischen Risiken dar, damit Sie eine fundierte Entscheidung treffen können; er dient der Aufklärung und ersetzt nicht die Beratung durch einen im Norden erfahrenen Anwalt.

Das Wichtigste, was vor einem Kauf im Norden festzustellen ist, ist die Kategorie des Titels, denn sie bestimmt, wem das Land ursprünglich gehörte, und damit Ihr Anspruchsrisiko. Die nachstehende Rangfolge reicht vom sichersten zum riskantesten.

Dies ist das bestimmende Risiko. Liegt die Immobilie auf Land, das vor 1974 einem griechischen Zyprer gehörte, kann der ursprüngliche Eigentümer (oder seine Erben) einen Anspruch darauf geltend machen, und das internationale Recht sowie das Recht der Republik Zypern neigen dazu, deren fortbestehenden Titel anzuerkennen.

Nein. Die Republik Zypern erkennt im besetzten Norden vorgenommene Titelübertragungen nicht als gültig an, und da die Republik EU-Mitglied ist, hat dies grenzüberschreitende Folgen innerhalb der EU. Käufer waren vor den Gerichten der Republik rechtlichen Schritten wegen des Erwerbs von ehemals griechisch-zyprischem Land im Norden ausgesetzt.

Der bekannte Orams-Rechtsstreit veranschaulichte das Risiko: Ein Urteil eines Gerichts der Republik Zypern gegen Käufer solchen Landes wurde in einem anderen EU-Mitgliedstaat zur Vollstreckung verfolgt. Der praktische Punkt ist, dass ein TRNC-Titel nicht die Anerkennung — oder den Schutz — mit sich bringt, die ein Titel der Republik Zypern bietet.

Die Kommission für unbewegliches Vermögen (Immovable Property Commission, IPC) wurde 2010 im Norden als Mechanismus eingerichtet, über den ursprüngliche (überwiegend griechisch-zyprische) Eigentümer Rückgabe, Entschädigung oder Tausch für 1974 verlorenes Eigentum beanspruchen können, und sie wurde im europäischen Menschenrechtssystem als innerstaatlicher Rechtsbehelf anerkannt. Berichten zufolge hat sie erhebliche Summen — in der Größenordnung von Hunderten Millionen Pfund — an Antragsteller ausgezahlt.

Entscheidend für einen Käufer: Die IPC entschädigt den ursprünglichen Eigentümer, nicht Sie. Sie ist keine Garantie dafür, dass Sie eine auf ehemals griechisch-zyprischem Land gekaufte Immobilie behalten; wenn überhaupt, signalisiert ein aktiver IPC-Anspruch genau die Art von Titel, bei der Sie vorsichtig sein sollten.

Eine politische Regelung bleibt möglich, und jede Regelung müsste die Eigentumsfrage angehen. Je nach ihren Bedingungen könnte auf ehemals griechisch-zyprischem Land errichtetes Eigentum der Rückgabe an den ursprünglichen Eigentümer, Entschädigungsregelungen oder anderen Anpassungen unterliegen — mit ungewissem Ausgang für einen ausländischen Käufer, der in der Zwischenzeit erworben hat.

Niemand kann die Gestalt einer Regelung vorhersagen, und diese Ungewissheit ist selbst ein Risiko für Preis und Sicherheit. Käufer sollten ein Wiedervereinigungsszenario bei der Abwägung eines Kaufs als reale Möglichkeit behandeln, insbesondere bei den riskanteren Titelkategorien.

Ausländische Käufer im Norden benötigen in der Regel eine Kaufgenehmigung (Permission to Purchase), die vom Ministerrat der TRNC erteilt wird, und die Bearbeitung kann viele Monate dauern. Es gibt zudem Grenzen dafür, wie viel ein Ausländer besitzen darf, und diese Grenzen wurden in den letzten Jahren verschärft.

Wie in der Republik können Sie in der Regel vertraglich abschließen und zahlen, bevor die Genehmigung erteilt wird, wobei die Genehmigung die Eintragung steuert — doch das zugrunde liegende Titelrisiko bleibt von der Genehmigung unberührt. Die Genehmigung heilt eine problematische Titelkategorie nicht.

Beides ist schwieriger als in der Republik. Herkömmliche Finanzierung ist begrenzt, sodass viele Käufe bar oder über Zahlungspläne des Bauträgers erfolgen, und der Weiterverkaufsmarkt ist enger, weil künftige Käufer denselben Titel- und Anerkennungsbedenken gegenüberstehen wie Sie.

Dies fließt unmittelbar in Preis und Liquidität ein: Sicherere türkische/vor-1974er Titel erzielen einen Aufschlag und verkaufen sich leichter, während riskantere Kategorien günstiger, aber weitaus schwerer wieder zu veräußern sind. Ein niedriger Ausweispreis bei einem riskanten Titel ist selten das Schnäppchen, als das er erscheint.

Wenn Sie in Kenntnis der Risiken dennoch im Norden kaufen möchten, verringern disziplinierte Vorkehrungen Ihr Risiko erheblich (auch wenn sie es nie ausschließen).