Immobilien-Due-Diligence in Zypern: Ihre rechtliche Checkliste vor dem Kauf

Die Due Diligence ist die Gesamtheit der rechtlichen Prüfungen, die Ihr Rechtsanwalt durchführt, bevor Sie sich verpflichten, um zu bestätigen, dass die Immobilie das ist, was der Verkäufer behauptet, und rechtmäßig frei von versteckten Problemen auf Sie übertragen werden kann. Sie macht den Unterschied zwischen einem sicheren Kauf und einer teuren Überraschung aus.

In Zypern steht besonders viel auf dem Spiel — wegen Bauträgerhypotheken, verzögerter Eigentumsurkunden und planungsrechtlicher Unregelmäßigkeiten — Probleme, die bei einer Besichtigung unsichtbar sind und erst durch amtliche Prüfungen zutage treten. Eine wirksame Due Diligence findet statt, bevor nicht erstattungsfähiges Geld den Besitzer wechselt.

Jede Prüfung hat eine bestimmte Quelle und deckt ein bestimmtes Risiko auf. Die nachstehende Tabelle ordnet die wesentlichen Prüfungen vor dem Kauf der Behörde oder dem Dokument zu, das sie bereitstellt.

Durch eine amtliche Grundbuchsuche, die ein Zertifikat mit allem erzeugt, was gegen die Immobilie eingetragen ist. Das Verständnis der Kategorien hilft Ihnen, es zu lesen.

Seit dem 12. Dezember 2023 muss der Verkäufer dem Kaufvertrag einen amtlichen Grundbuchauszug beifügen, der nicht mehr als fünf Werktage vor der Unterzeichnung datiert ist. Er führt den eingetragenen Eigentümer sowie jede Hypothek, jeden Vermerk (Memo), jeden zuvor hinterlegten Vertrag und jede sonstige Belastung auf — genau das, was ein Käufer in dem Moment wissen muss, in dem es am meisten darauf ankommt.

Ein Verkäufer, der kein vorschriftsmäßiges Zertifikat vorlegt, kann mit Verwaltungsstrafen belegt werden. Dennoch: Verlassen Sie sich niemals allein auf die Unterlagen des Verkäufers; Ihr eigener Anwalt sollte eine unabhängige Suche einholen und sie vor der Unterzeichnung mit dem Vertrag, den Genehmigungen und dem Zahlungsplan abgleichen.

Die Grundbuchsuche bestätigt den eingetragenen Eigentümer. Ihr Anwalt prüft, dass die Person oder Gesellschaft, die an Sie verkauft, dieser eingetragene Eigentümer ist (oder ordnungsgemäß zum Verkauf befugt ist), dass es keine nicht offengelegten Miteigentümer gibt, deren Zustimmung erforderlich ist, und dass Beschreibung und Grundstücksbezeichnung mit der Immobilie übereinstimmen, die Sie kaufen.

Wo noch keine eigene Eigentumsurkunde existiert — bei Einheiten in neueren Bauvorhaben häufig —, wird das Eigentum über die Eigentumsurkunde des Bauträgers am Ursprungsgrundstück und die Vertragskette nachverfolgt, was besondere Sorgfalt erfordert und wo Bauträgerhypotheken ins Spiel kommen.

Rechtliches Eigentum genügt nicht, wenn das Gebäude selbst unrechtmäßig ist. Ihr Anwalt überprüft, dass das Bauvorhaben über eine gültige Planungs- und Baugenehmigung verfügte, dass das tatsächlich Gebaute dem Genehmigten entspricht und dass etwaige Erweiterungen oder Änderungen genehmigt waren.

Viele Immobilien in Zypern — die meisten Neubauten und einige Wiederverkäufe — werden verkauft, bevor eine individuelle Eigentumsurkunde existiert. Das ist normal, erhöht aber die Bedeutung der Due Diligence, denn der Grund, warum die Urkunde fehlt, entscheidet darüber, ob der Kauf routinemäßig oder riskant ist.

Risiken haften nicht nur an der Immobilie — sie können am Verkäufer haften. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft in finanzieller Notlage oder eine Einzelperson, gegen die vollstreckt wird, kann die Übertragung blockiert oder später angefochten werden.

Ihr unabhängiger Anwalt führt die substanziellen rechtlichen Prüfungen und Analysen durch — er holt den Grundbuchauszug ein, prüft Genehmigungen, überprüft das Eigentum und gleicht alles mit dem Vertrag ab. Dies ist die Kernarbeit der Kaufabwicklung und der Hauptgrund, Ihren eigenen Rechtsanwalt zu beauftragen statt den des Verkäufers.

Ihre Rolle besteht darin, dies zu ermöglichen: Beauftragen Sie einen Anwalt, bevor Sie etwas nicht Erstattungsfähiges zahlen, machen Sie die Reservierung und den Vertrag von einer zufriedenstellenden Due Diligence abhängig und handeln Sie nach dem, was die Prüfungen aufdecken — einschließlich eines Rückzugs, wenn ein Mangel nicht sicher behoben werden kann.