Unabhängige Immobilienanwälte für Zypern & Eigentumsübertragung
Kaufen oder verkaufen Sie Immobilien in Zypern mit unabhängigem Rechtsschutz
Wir handeln ausschließlich für Sie — niemals für den Bauträger oder den Makler. Wir prüfen den Eigentumstitel, führen eine vollständige Due Diligence durch, sichern Ihren Vertrag beim Grundbuchamt und begleiten Ihren Kauf oder Verkauf bis zur Eigentumsübertragung.
Kostenlos & unverbindlich · Wir antworten innerhalb eines Werktages
- Zugelassene zyprische Anwälte
- Unabhängig von Bauträgern & Maklern
- Wir handeln aus der Ferne, per Vollmacht
- Paphos · Limassol · Larnaka · Nikosia
Was wir tun
Unabhängige rechtliche Vertretung für Käufer und Verkäufer
Wir sind unabhängige Immobilienanwälte (Advocates) für Zypern und betreuen den gesamten Prozess der Eigentumsübertragung für Käufer und Verkäufer: rechtliche Due Diligence, Prüfung des Eigentumstitels beim Grundbuchamt, Verträge, Erfüllungssicherung (specific performance) und Eigentumsübertragung. Wir handeln ausschließlich als Ihr Rechtsbeistand — vergleichbar mit einem Immobilienanwalt (property solicitor) im Vereinigten Königreich — und niemals für den Bauträger oder den Makler.
Warum unabhängige Beratung entscheidend ist
In Zypern hat der von einem Bauträger oder Makler empfohlene Anwalt einen strukturellen Interessenkonflikt: Er weist Sie möglicherweise nicht auf eine Hypothek hin, die der Bauträger auf Ihre Immobilie eingetragen hat, oder auf einen Titelmangel, der Ihr Geld jahrelang binden könnte. Ein unabhängiger Anwalt hat keinerlei Verbindung zum Verkäufer, zum Bauträger oder zum Makler — und ist allein dazu da, Sie zu schützen. Diese Unabhängigkeit ist die wichtigste Absicherung bei einer Immobilientransaktion in Zypern.
Due Diligence & Titelprüfung
Grundbuchrecherchen, Belastungen, Eigentum und Genehmigungen — geprüft, bevor Sie sich binden.
Verträge
Aufsetzen, Verhandeln und Prüfen Ihres Kaufvertrags, damit die Bedingungen Sie schützen.
Erfüllungssicherung (specific performance)
Hinterlegung Ihres Vertrags beim Grundbuchamt, um Ihre Rechte gegenüber dem Verkäufer zu sichern.
Abschluss & Übertragung
Genehmigungen, steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigungen und Eintragung des Titels auf Ihren Namen beim Grundbuchamt.
Wenn Sie eine Immobilie in Zypern kaufen, schützt Sie ein unabhängiger Anwalt vor den gut dokumentierten Risiken der Insel rund um Eigentumsurkunden und Bauträger-Hypotheken — indem er einen sauberen Titel prüft, bevor Sie sich binden, Ihren Vertrag beim Grundbuchamt sichert und Genehmigungen sowie den Abschluss persönlich oder aus der Ferne in Ihrem Namen verwaltet.
Die meisten unserer Käufer betreten nie ein Grundbuchamt — wir handeln per Vollmacht, sodass Sie von überall auf der Welt kaufen können.
Käufer-Beratung anfragen →Kauf
Der Kaufprozess in Zypern
Der Kauf einer Immobilie in Zypern folgt sieben rechtlichen Schritten — von der Reservierung und unabhängigen Due Diligence über die Sicherung Ihres Vertrags beim Grundbuchamt bis zur Eigentumsübertragung.
Reservierung & Anzahlung
Eine kleine Anzahlung nimmt die Immobilie vom Markt, während die Due Diligence läuft. Die Reservierungsbedingungen sollten genau festlegen, wann Ihre Anzahlung erstattungsfähig ist.
Unabhängige rechtliche Due Diligence
Ihr Anwalt führt Grundbuchrecherchen durch und prüft Eigentum, Belastungen, Hypotheken sowie Bau- und Planungsgenehmigungen, bevor Sie gebunden sind.
Kaufvertrag
Der Vertrag legt Parteien, Immobilie, Preis, Zahlungsplan und Abschluss fest. Seit dem Law 132(I)/2023 müssen Verträge eine Grundbuch-Recherchebescheinigung enthalten, die nicht älter als 5 Werktage ist.
Hinterlegung des Vertrags zur Erfüllungssicherung (specific performance)
Eine gestempelte Kopie wird innerhalb von 6 Monaten nach Unterzeichnung beim Bezirksgrundbuchamt hinterlegt; dies blockiert einen Weiterverkauf oder weitere Belastungen und ermöglicht es einem Gericht, die Übertragung an Sie zu erzwingen.
Genehmigungen
Käufer aus Nicht-EU-Staaten beantragen die Genehmigung des Ministerrats (auf Bezirksebene) nach Cap. 109. Käufer aus der EU/dem EWR benötigen keine Genehmigung.
Gestaffelte Zahlungen
Zahlungen werden gegen den Vertrag freigegeben und bei Objekten vom Plan (off-plan) gegen Baufortschritte, oft über Treuhandvereinbarungen.
Abschluss & Eigentumsübertragung
Der Titel wird beim Bezirksgrundbuchamt auf Ihren Namen eingetragen. Sofern noch keine separate Urkunde besteht, schützen Sie Ihr hinterlegter Vertrag und Ihre Erfüllungssicherungsrechte, bis eine ausgestellt wird.
Verkauf
Der Verkaufsprozess in Zypern
Der Verkauf einer Immobilie in Zypern umfasst fünf rechtliche Schritte — vom Zusammenstellen der Unterlagen und steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen über die Begleichung von Belastungen bis zur Übertragung des Titels an den Käufer.
Vorbereitung & Unterlagen
Auffinden der Eigentumsurkunde (oder Bestätigung Ihrer Vertrags-/Erfüllungssicherungsposition), Bestätigung des eingetragenen Eigentums und Beauftragung eines Anwalts.
Steuer- & Kapitalertragsteuer-Unbedenklichkeit
Einholung der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (Kapitalertragsteuer veranlagt/gezahlt oder freigegeben) sowie kommunaler/versorgungstechnischer Bescheinigungen vor der Übertragung.
Belastungen begleichen
Etwaige Hypotheken oder Belastungen werden gelöscht oder es werden Vereinbarungen mit dem Kreditgeber getroffen, damit ein sauberer Titel übergehen kann.
Kaufvertrag
Unterzeichnet unter Beachtung der Anforderung einer aktuellen Recherchebescheinigung nach Law 132(I)/2023, anschließend gestempelt.
Eigentumsübertragung
Verkäufer und Käufer (oder Bevollmächtigte per Vollmacht) erscheinen beim Bezirksgrundbuchamt; die Übertragung wird eingereicht und der Titel auf den Namen des Käufers eingetragen.
Due Diligence & Eigentumsurkunden
Prüfen Sie den Titel, bevor Sie sich binden
Eine zyprische Eigentumsurkunde (das Certificate of Registration) ist der amtliche Eigentumsnachweis des Grundbuchamts und erfasst zugleich jede Hypothek, Belastung und Anmerkung auf der Immobilie. Das historische „Eigentumsurkunden-Problem“ band Tausende von Käufern, die vollständig gezahlt hatten, aber keine separate Eigentumsurkunde auf ihren eigenen Namen erhalten konnten — meist weil der Bauträger eine Hypothek auf das Grundstück hielt. Eine unabhängige Due Diligence mit einer Grundbuchrecherche, bevor Sie sich binden, ist das, was Sie schützt.
Das Eigentumsurkunden-Problem
Schätzungsweise 9.500 Käufer waren „gefangen“ — sie hatten ihre Häuser bezahlt, konnten aber keine separate Eigentumsurkunde erhalten, oft weil der Bauträger, der die Immobilie errichtet hatte, das gesamte Grundstück mit einer Hypothek belastet hatte und zahlungsunfähig geworden war. Eine versteckte, vor Ihrem Vertrag eingetragene Bauträger-Hypothek ist das zentrale Risiko, das eine unabhängige Recherche aufdeckt.
Quelle: Cyprus Mail, 2024.
Jüngste Reform (2023–2025)
- Law 132(I)/2023 — Verkäufer müssen dem Kaufvertrag nun eine aktuelle Grundbuch-Recherchebescheinigung beifügen.
- June 2024 constitutional ruling — Hob die frühere Befugnis des Grundbuchamts auf, Bauträger-Hypotheken bei der Übertragung zu löschen, und ließ viele Fälle gefangener Käufer einfrieren.
- Law 110(I)/2025 — Ein neuer Rahmen für „gefangene Käufer“: Ist der Preis vollständig gezahlt und verweigert ein Hypothekengläubiger ungerechtfertigt seine Zustimmung, kann der Käufer innerhalb von 45 Tagen bei Gericht beantragen, die Verweigerung zu überstimmen.
Was unsere Due Diligence abdeckt
- Überprüfung des eingetragenen Eigentümers
- Hypotheken, Belastungen & gerichtliche Anmerkungen
- Baugenehmigung & Planungsgenehmigung
- Endabnahme-/Fertigstellungsbescheinigungen
- Übereinstimmung des Gebäudes mit den genehmigten Plänen
Warum die rechtliche Seite zählt
Die Zahlen hinter einem sicheren Immobilienkauf in Zypern
Der Kauf einer Immobilie in Zypern birgt spezifische, gut dokumentierte Risiken — und spezifische rechtliche Schutzmechanismen mit festen Fristen. Dies sind die wichtigsten Zahlen.
≈9,500
„gefangene Käufer“ in Zypern
das Risiko, vor dem eine unabhängige Due Diligence schützt
6 months
zur Sicherung Ihres Kaufs
Frist zur Hinterlegung des Vertrags zur Erfüllungssicherung
€0
Stempelsteuer im Jahr 2026
abgeschafft zum 1. Januar 2026
1%
Pauschalhonorar inklusive
+ MwSt. — jede Leistung enthalten
Kosten & Steuern · geprüft 2026
Was Kauf & Verkauf 2026 tatsächlich kosten
Beim Immobilienkauf in Zypern 2026 sollten Sie entweder mit MwSt. (bei Neubauten) oder mit Übertragungsgebühren (bei Weiterverkäufen) rechnen — selten mit beidem — zuzüglich Anwaltshonoraren und geringfügigen staatlichen Gebühren. Die Stempelsteuer wurde zum 1. Januar 2026 abgeschafft, und es gibt keine jährliche Grundsteuer. Beim Verkauf kann eine Kapitalertragsteuer von 20% anfallen, nach großzügigen lebenslangen Freibeträgen.
Übertragungsgebühren (Weiterverkauf)
NULL, wenn auf einen Neubau MwSt. gezahlt wurde; andernfalls um 50% reduziert.
| Wertspanne | Standard | Effektiv (Weiterverkauf) |
|---|---|---|
| Bis €85,000 | 3% | 1.5% |
| €85,001 – €170,000 | 5% | 2.5% |
| Über €170,000 | 8% | 4% |
Beispiel: €300,000 Weiterverkauf → €8,600. Gleicher Wert wie ein Neubau mit gezahlter MwSt. → €0. Quelle: Dept. of Lands & Surveys; PwC Cyprus (Mai 2026).
MwSt. auf Immobilien
Standard 19%; reduziert 5% auf einen qualifizierenden Erstwohnsitz.
| Szenario | MwSt. |
|---|---|
| Wohnimmobilie im Weiterverkauf | Keine (Übertragungsgebühren fallen an) |
| Neubau, kein Erstwohnsitz | 19% |
| Neubau, qualifizierender Erstwohnsitz | 5% auf die ersten €350,000 & 130 m²; 19% darüber |
Volle 19% bei einer Fläche > 190 m² oder einem Wert > €475,000. 10-jährige Wohnsitzbedingung. Quelle: Law 42(I)/2023; PwC Cyprus.
Kapitalertragsteuer (Verkauf)
20% auf den Gewinn, nach Indexierung, Abzügen und lebenslangen Freibeträgen.
| Lebenslanger Freibetrag (pro Person) | 2026 |
|---|---|
| Hauptwohnsitz | €150,000 |
| Landwirtschaftliche Fläche (durch einen Landwirt) | €50,000 |
| Jede andere Veräußerung | €30,000 |
Abzugsfähig: Indexierung, Verbesserungen, Übertragungs-/Anwalts-/Maklergebühren, Kreditzinsen. Quelle: PwC Cyprus (Mai 2026); Steuerreform 2026.
Stempelsteuer
Abgeschafft zum 1. Januar 2026 (Law 239(I)/2025). Ab diesem Datum unterzeichnete Verträge zahlen €0.
Jahres- & Erbschaftsteuer
Keine jährliche Grundsteuer (Immovable Property Tax, abgeschafft 2017) und keine Erbschaftsteuer im Todesfall.
Sonstige Gebühren
Hypothekeneintragung ~1%, Bewertung ~€200–€500, kommunale Jahresgebühren ~€90–€300/Jahr.
Neubau vs. Weiterverkauf — was Sie tatsächlich zahlen
Sie zahlen entweder MwSt. (Neubauten) oder Übertragungsgebühren (Weiterverkäufe) — fast nie beides. Bei einem Erstwohnsitz für €350,000 ist der Unterschied zwischen dem reduzierten und dem Standard-MwSt.-Satz erheblich.
Bei einem Kauf von €350,000: Die Qualifikation als Erstwohnsitz senkt die MwSt. von €66,500 auf €17,500 — eine Ersparnis von rund €49,000.
Reduzierte MwSt., veranschaulicht
Die Angaben sind allgemeine Informationen mit Stand Juni 2026 und keine Beratung. Ihre Transaktion kann abweichen — lassen Sie dies von einem zyprischen Anwalt bestätigen.
Interaktives Werkzeug
Rechner für Immobilienkosten & Übertragungsgebühren in Zypern
Schätzen Sie Ihre Übertragungsgebühren, MwSt. und Kapitalertragsteuer mit sofortigen, indikativen Zahlen anhand der geprüften Sätze für 2026. Keine E-Mail erforderlich, um Ihre Schätzung zu sehen.
Indikative Anschaffungskosten
€371,665
- Immobilienpreis
- €350,000
- MwSt.
- €17,500
- Übertragungsgebühren
- €0
- Stempelsteuer
- €0
- Unser Anwaltshonorar (1% + MwSt., inklusive)
- €4,165
- • Qualifizierender Erstwohnsitz → 5% auf die ersten €350,000, 19% auf den Rest.
- • Die Übertragungsgebühren betragen NULL, weil MwSt. gezahlt wurde.
- • Stempelsteuer abgeschafft zum 1. Januar 2026 (Law 239(I)/2025).
- • Unser Anwaltshonorar: 1% des Preises + MwSt. — alle Leistungen enthalten.
Nur indikativ — keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Stempelsteuer ist für 2026 abgeschafft. Die endgültigen Zahlen hängen von Ihrer konkreten Transaktion, dem festgesetzten Wert und Ihrer Berechtigung für Vergünstigungen ab.
Von der Küste von Paphos bis Nikosia — in ganz Zypern
Unabhängige Anwälte für Käufer und Verkäufer, wo auch immer Ihre Immobilie liegt.
Ausländische Käufer & Aufenthalt
Können Ausländer Immobilien in Zypern kaufen?
Ja — Ausländer können Immobilien in Zypern kaufen, einschließlich britischer/UK-Käufer (nach dem Brexit nun als Nicht-EU behandelt). EU- und EWR-Bürger kaufen zu denselben Bedingungen wie Zyprer. Auch Nicht-EU-Bürger kaufen frei, benötigen jedoch eine Erwerbsgenehmigung — die Zustimmung des Ministerrats (auf Bezirksebene) — die in der Regel etwa 30–45 Tage dauert. Der Kauf qualifizierender neugebauter Wohnimmobilien ab €300.000 kann zudem den beschleunigten Weg zur „Golden-Visa“-Daueraufenthaltsgenehmigung eröffnen.
€300,000
Mindestinvestition
+ MwSt., neugebaute Wohnimmobilie
~2 months
beschleunigte Bearbeitung
Regulation 6(2)
€50,000
Jahreseinkommen aus dem Ausland
+€15k Ehepartner, +€10k pro Kind
Kauf als ausländischer Staatsangehöriger
- EU-/EWR-Bürger: keine Genehmigung erforderlich — dieselben Rechte wie Zyprer.
- Nicht-EU-Bürger (inkl. UK/britische Käufer, nach dem Brexit): können mit einer Erwerbsgenehmigung kaufen — Zustimmung des Ministerrats / auf Bezirksebene nach Cap. 109 — historisch für bis zu zwei Einheiten. Die Genehmigung dauert in der Regel etwa 30–45 Tage, und Sie können während der Bearbeitung unterzeichnen und zahlen.
- Kauf aus der Ferne: Eine notariell beglaubigte, mit Apostille versehene Vollmacht ermöglicht es uns, in Ihrem Namen zu unterzeichnen, den Vertrag zu hinterlegen, Genehmigungen zu beantragen und den Kauf abzuschließen — Sie müssen nicht nach Zypern reisen.
Daueraufenthalt durch Immobilieninvestition („Golden Visa“)
Regulation 6(2) — der beschleunigte Weg.
Honorare
Transparente Anwaltshonorare
Unser Anwaltshonorar für einen Immobilienkauf oder -verkauf in Zypern beträgt pauschal 1% des Immobilienpreises zuzüglich MwSt. — und es umfasst alle unsere Leistungen von der ersten Recherche bis zur Eigentumsübertragung. Die einzigen Zusatzkosten sind staatliche Auslagen (Übertragungs-, Eintragungs- und Recherchegebühren), die zum Selbstkostenpreis weitergegeben werden.
1% des Preises + MwSt.
- ✓ Alle Leistungen enthalten — ein Honorar
- ✓ Festes Angebot, bevor Sie uns beauftragen
- ✓ Keine Zusätze oder überraschenden Mindestbeträge
- ✓ Nur staatliche Gebühren obendrauf, zum Selbstkostenpreis
1%–1,5% + MwSt.
- • Oft ein Mindesthonorar obendrauf
- • Zusätze werden gesondert berechnet
- • Angebot kann sich im Verlauf der Arbeit ändern
- • Zuzüglich staatlicher Gebühren
Unser Mandat
1% des Preises
+ MwSt. · alle Leistungen enthalten
Ein einfaches Honorar — keine versteckten Zusätze
Zuzüglich staatlicher Auslagen zum Selbstkostenpreis: Übertragungs-, Eintragungs- und Recherchegebühren. Die Stempelsteuer beträgt 2026 €0.
Marktkontext (nicht unser Honorar): Die Eigentumsübertragung in Zypern kostet üblicherweise ~1–1,5% + MwSt.
Was enthalten ist
- Unabhängige Due Diligence & Grundbuchrecherchen
- Aufsetzen & Prüfen des Kaufvertrags
- Hinterlegung des Vertrags zur Erfüllungssicherung (specific performance)
- Abstimmung zu Genehmigungen (inkl. Genehmigung des Ministerrats)
- Handeln per Vollmacht, wenn Sie im Ausland sind
- Verwaltung von Abschluss & Eigentumsübertragung
- Besprechungen und Beratungen während des gesamten Verlaufs
Die Honorare verstehen sich zuzüglich MwSt. und staatlicher Gebühren.
Warum Cyprus Property Lawyers
Unabhängige, konfliktfreie Vertretung
Wir sind unabhängige zyprische Anwälte, die ausschließlich für Immobilienkäufer und -verkäufer handeln — niemals für Bauträger oder Makler. Unsere Kanzlei ist auf das eine ausgerichtet, das Sie am meisten schützt: unabhängige, konfliktfreie rechtliche Vertretung.
Unabhängig durch Konzept
Niemals Beziehungen zu Bauträgern oder Maklern. Wir handeln ausschließlich für Sie.
Spezialisten, keine Generalisten
Zyprisches Immobilienrecht ist alles, was wir tun — Kauf und Verkauf.
Für ausländische Käufer gemacht
Mehrsprachig, fernfreundlich, Abläufe per Vollmacht.
Aktuell
Auf dem Stand der Eigentumsurkunden- und Steuerreformen 2023–2026.
Geprüft von
Eleni Philippou, Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)
Anwältin, Mitglied der Cyprus Bar Association. Founder of Cyprus Property Lawyers, specialising in real estate, conveyancing and estate planning; admitted to the Cyprus Bar since 2001.
Lernen Sie die Gründerin kennen
Die Anwältin hinter Ihrem Kauf
Über Eleni
Gründerin & Anwältin
Eleni Philippou ist die Gründerin von Cyprus Property Lawyers und leitet deren Immobilienpraxis — spezialisiert auf Immobilien und Eigentumsübertragung, Vertragsrecht sowie Testamente, Nachlassplanung und Nachlassverfahren. Als Absolventin der University of Nottingham (LL.B.) und der University of Sheffield (LL.M., Distinction) ist sie seit 2001 Mitglied der Cyprus Bar Association und seit 2015 zertifiziertes STEP-Mitglied. Als Compliance-Beauftragte der Kanzlei für die Bekämpfung der Geldwäsche (AML) überwacht sie komplexe Immobilientransaktionen in ganz Zypern. Außerhalb des Büros ist Eleni eine begeisterte Seglerin — 2023 von der American Sailing Association zertifiziert — und lernt derzeit Hebräisch.
Tätigkeitsbereiche
- Immobilien & Eigentumsübertragung
- Vertragsrecht
- Testamente, Nachlassplanung & Nachlassverfahren
Ausbildung
- LL.B. (Hons), University of Nottingham (2000)
- LL.M. Commercial Law (Distinction), University of Sheffield (2002)
Anwaltszulassungen & Mitgliedschaften
- Cyprus Bar Association (seit 2001)
- STEP-Mitglied (seit 2015)
Sprachen
Griechisch, Englisch
FAQ
Kauf & Verkauf von Immobilien in Zypern — Ihre Fragen
Nachdrücklich ja. Ein unabhängiger Anwalt prüft den Titel, deckt versteckte Bauträger-Hypotheken auf, sichert Ihren Vertrag innerhalb der 6-Monats-Frist beim Grundbuchamt und kümmert sich um Genehmigungen — Schutzmechanismen, die ein Makler oder der Anwalt des Bauträgers nicht unparteiisch bieten kann.
Ihr Kauf, geschützt von der ersten Suche bis zur Eigentumsurkunde
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Loslegen
Sprechen Sie mit einem unabhängigen Immobilienanwalt in Zypern
Unverbindlich, ohne Fachjargon. Sagen Sie uns, ob Sie kaufen oder verkaufen, und wir erklären Ihnen genau, wie wir Sie schützen und was es kostet.
Wie es weitergeht
- 1Sagen Sie uns, ob Sie kaufen oder verkaufen.
- 2Wir antworten innerhalb eines Werktages mit klaren nächsten Schritten und einem festen Angebot.
- 3Wir führen die Due Diligence durch und schützen Ihre Transaktion bis zur Eigentumsübertragung.
- Zugelassene zyprische Anwälte
- · Unabhängig von Bauträgern & Maklern
- · Streng vertraulich