Die zyprische Erwerbsgenehmigung für Nicht-EU-Käufer: Cap. 109 erklärt

Ja. Nach dem Gesetz über den Erwerb unbeweglichen Vermögens durch Ausländer, Cap. 109, muss jeder „Ausländer“ — praktisch ein Angehöriger eines Staates außerhalb der EU oder ein von Nicht-EU-Angehörigen kontrolliertes Unternehmen — eine amtliche Genehmigung einholen, bevor unbewegliches Vermögen in Zypern auf seinen Namen eingetragen werden kann. EU- und EWR-Bürger sind ausgenommen und kaufen zu denselben Bedingungen wie Zyprer.

Die Genehmigung wird gemeinhin als „Zustimmung des Ministerrats“ bezeichnet. Für einen echten Käufer eines Eigenheims oder einer Ferienimmobilie gilt sie weithin als Formsache — doch handelt es sich um eine gesetzliche Voraussetzung, nicht um einen bloßen Stempel, und das Eigentum kann ohne sie nicht auf Sie übergehen.

Das Gesetz überträgt die Befugnis dem Ministerrat, weshalb die Zustimmung diesen Namen trägt. In der Praxis hat der Ministerrat seine Entscheidungsbefugnis jedoch bereits 1999 auf die Bezirksbeamten delegiert.

Ihr Antrag wird daher im Büro der Bezirksverwaltung des Bezirks geprüft und entschieden, in dem die Immobilie belegen ist — Limassol, Paphos, Larnaca, Nikosia oder Famagusta —, nicht von Ministern im Kabinett. Viele ältere Ratgeber besagen noch immer, der „Ministerrat“ entscheide; die heutige Realität ist der Bezirksbeamte.

Ja — und in der Tat müssen Sie das normalerweise, denn der Antrag erfordert eine Kopie Ihres unterzeichneten Kaufvertrags. Die Unterzeichnung, die Leistung von Ratenzahlungen, die Hinterlegung Ihres Vertrags beim Grundbuchamt zum Schutz durch die spezifische Erfüllung und sogar die Besitzübernahme sind alle rechtmäßig, bevor die Genehmigung erteilt wird.

Die Genehmigung wird erst im letzten Schritt wesentlich: bei der Eintragung des Eigentumstitels auf Ihren Namen. Diese Reihenfolge überrascht viele Käufer, bedeutet aber, dass die Genehmigung einen Kauf in der Praxis selten verzögert — der Antrag läuft schlicht parallel zur Eigentumsübertragung. Ihre Vertragshinterlegung, nicht die Genehmigung, schützt in der Zwischenzeit Ihr Geld.

Das Verfahren ist unkompliziert und wird üblicherweise von Ihrem Rechtsanwalt aufgrund einer Vollmacht abgewickelt, sodass Käufer aus dem Ausland nicht persönlich erscheinen müssen.

Das mit dem Formular Comm. 145 eingereichte Kernbündel umfasst typischerweise: eine Kopie des unterzeichneten Kaufvertrags; den Eigentumstitel der Immobilie oder, sofern noch keiner besteht, die Baugenehmigung und die Pläne; Grundriss- und Lagepläne; Passkopien für Sie und Ihren Ehegatten; Ihre Heiratsurkunde (mit beglaubigter Übersetzung, sofern nicht auf Griechisch oder Englisch); und Nachweise Ihrer finanziellen Verhältnisse, etwa Bankauskünfte.

Ist der Käufer ein Unternehmen, kommen zur Akte die Gesellschaftsbescheinigungen — Gesellschafter, Geschäftsführer, eingetragener Sitz — sowie die Satzung und der Gesellschaftsvertrag hinzu, damit das Bezirksbüro feststellen kann, wer es letztlich kontrolliert. Fehlende Unterlagen sind der häufigste Grund, aus dem ein ansonsten routinemäßiger Antrag ins Stocken gerät, bereiten Sie die Akte daher sorgfältig vor.

Für den Antrag fällt keine staatliche Gebühr an. Die Bearbeitungszeiten variieren je nach Bezirk und Arbeitsaufkommen, ohne verbindlichen Dienstleistungsstandard — behandeln Sie die nachstehenden Angaben als Richtwerte und nicht als Zusicherung.

Nach derzeitiger Praxis wird eine Genehmigung für einen begrenzten Bestand erteilt, bemessen je Familieneinheit (Ehegatten werden zusammen betrachtet, sodass sie ihren Anspruch nicht durch getrennte Antragstellung verdoppeln können).

Ja. Seit dem Ende der Brexit-Übergangsphase am 1. Januar 2021 sind britische Staatsangehörige für Cap. 109 Drittstaatsangehörige, genau wie amerikanische, israelische, chinesische oder Golf-Käufer. Ein britischer Käufer unterzeichnet den Vertrag, stellt dann den Antrag auf dem Formular Comm. 145 und benötigt die Genehmigung, bevor der Titel eingetragen werden kann.

Die praktische Auswirkung ist gering — die Genehmigung wird gutgläubigen britischen Käufern routinemäßig erteilt und verursacht keine staatliche Gebühr —, doch handelt es sich um einen Schritt, den es für britische Käufer vor dem Brexit nicht gab und der mit rechtlicher Beratung in die Eigentumsübertragung eingeplant werden sollte.

Eine erhebliche Verschärfung steht zur Debatte, doch handelt es sich zum Zeitpunkt der Abfassung um einen Vorschlag, nicht um geltendes Recht. Im Februar 2026 brachte das Innenministerium einen Rahmenentwurf zur Modernisierung von Cap. 109 voran, und parlamentarische Vorschläge wurden im Laufe des Jahres 2026 zu einem Gesetzentwurf zusammengeführt.

Jeder Nicht-EU-Käufer sollte den aktuellen Stand des Gesetzes prüfen, bevor er sich bindet — und beachten, dass Reformen dieser Art typischerweise bereits bestehende Genehmigungen und Verträge achten, was ein Argument dafür ist, Anträge eher früher als später abzuschließen.