Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern: Wann Sie 5 % und wann Sie 19 % zahlen

Das hängt davon ab, was Sie erwerben und wie Sie es nutzen werden. Neubauimmobilien unterliegen der Mehrwertsteuer: Der Regelsatz beträgt 19 %, doch Zypern gewährt einen ermäßigten Satz von 5 % auf die ersten 130 m² einer Wohnung, die der Käufer als Erstwohnsitz nutzen wird, vorbehaltlich der Wert- und Flächengrenzen. Wiederverkaufsimmobilien unterliegen überhaupt keiner Mehrwertsteuer.

Die praktische Antwort lautet also: Wiederverkauf — keine Mehrwertsteuer; Neubau als Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage — 19 %; anspruchsberechtigter Neubau-Erstwohnsitz — 5 % auf die ersten 130 m², dann 19 % auf einen etwaigen übersteigenden Teil innerhalb der Obergrenzen.

Der ermäßigte Satz richtet sich gezielt an echte Eigenheimkäufer. Um anspruchsberechtigt zu sein, müssen Sie sämtliche der nachstehenden Voraussetzungen erfüllen — wird eine davon nicht erfüllt, gilt der Regelsatz von 19 %.

Nach Law 42(I)/2023 ist der ermäßigte Satz sowohl durch die Fläche als auch durch den Wert begrenzt, und beide greifen ineinander. Der Satz von 5 % gilt für die ersten 130 m² bis zu einem Wert von 350.000 €; zwischen diesen Grenzen und den äußeren Obergrenzen von 190 m² und 475.000 € wird der übersteigende Teil mit 19 % besteuert; und jenseits der äußeren Obergrenzen wird die gesamte Immobilie mit 19 % besteuert.

Die Aufteilungsregel lässt sich am einfachsten anhand von Zahlen nachvollziehen. Angenommen, es handelt sich um einen anspruchsberechtigten Neubau-Erstwohnsitz von 150 m² innerhalb der Wertobergrenzen.

Nein. Die Mehrwertsteuer wird auf den Erstverkauf einer neuen Immobilie erhoben; Wiederverkäufe auf dem Zweitmarkt unterliegen keiner Mehrwertsteuer. Deshalb zahlt ein Käufer einer Wiederverkaufsimmobilie stattdessen Übertragungsgebühren (um 50 % ermäßigt), während ein Neubaukäufer Mehrwertsteuer und keine Übertragungsgebühren zahlt.

Dies ist auch der Grund, weshalb der Vergleich zwischen Neubau und Wiederverkauf für die Gesamtkosten so wichtig ist: Bei einem Neubau ist der Mehrwertsteuersatz — 5 % oder 19 % — in der Regel der größte Einzelposten, sodass die Bestätigung der Anspruchsberechtigung für den ermäßigten Satz Zehntausende Euro wert sein kann.

Der Satz von 5 % ist mit einer Verpflichtung verbunden: Die Immobilie muss 10 Jahre lang Ihr Erstwohnsitz bleiben. Wenn Sie sie verkaufen oder vor Ablauf der 10 Jahre nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzen, müssen Sie einen Teil der eingesparten Mehrwertsteuer zurückzahlen — die Rückforderung.

Ein Unternehmen kann dies nicht — der ermäßigte Satz gilt nur für eine natürliche Person, die die Immobilie als ihren Erstwohnsitz nutzt. Dies ist einer der Gründe, warum der Erwerb über ein Unternehmen für ein Eigenheim in der Regel die falsche Struktur ist.

Eine gebietsfremde Einzelperson kann grundsätzlich anspruchsberechtigt sein, denn maßgeblich ist die Nutzung der Immobilie als Erstwohnsitz in Zypern und nicht die Staatsangehörigkeit — doch bedeuten das Erfordernis des Erstwohnsitzes und die zehnjährige Verpflichtung, dass die Immobilie tatsächlich zu Ihrem Hauptwohnsitz werden muss. Ein Feriendomizil oder eine reine Kapitalanlage ist nicht anspruchsberechtigt und wird mit 19 % besteuert.

Der Zeitpunkt ist entscheidend: Der Antrag auf den ermäßigten Satz wird beim Finanzamt gestellt und muss rechtzeitig eingereicht werden — bevor die Immobilie an Sie übergeben oder von Ihnen bezogen wird. Zu spätes Handeln kann den Verlust des ermäßigten Satzes bei einer Immobilie bedeuten, die andernfalls anspruchsberechtigt gewesen wäre.

Ihr Rechtsanwalt oder Steuerberater bereitet den Antrag in der Regel mit den Nachweisen dafür vor, dass die Immobilie Ihr Erstwohnsitz sein wird. Nehmen Sie dies frühzeitig in den Zeitplan auf, anstatt es als Formsache beim Abschluss zu behandeln.

Die Regelung änderte sich mit Law 42(I)/2023, das die für 5 % anspruchsberechtigte Fläche von den früheren 200 m² (ohne Wertobergrenze) auf die heutige Struktur von 130 m² / 350.000 € herabsetzte, mit den äußeren Obergrenzen von 190 m² / 475.000 €. Welche Regeln gelten, kann davon abhängen, wann die Immobilie die Baugenehmigung erhalten hat.

Eine Übergangsregelung lässt zu, dass manche Immobilien unter der älteren, großzügigeren Regelung weiterhin anspruchsberechtigt bleiben, doch läuft dieses Übergangsfenster bis zum 31. Dezember 2026. Wenn Sie sich auf die alten Regeln stützen, prüfen Sie das Datum der Baugenehmigung der Immobilie und die aktuelle Übergangslage — nach Ablauf der Frist gelten die neuen Grenzen.