Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern: Wann Sie 5 % und wann Sie 19 % zahlen
Zuletzt aktualisiert: 4. Oktober 2026
Bei einer steuerpflichtigen Immobilienlieferung in Zypern gilt grundsätzlich 19 % MwSt. Für einen berechtigten Hauptwohnsitz können 5 % auf den Anteil bis 130 m² und 350.000 € gelten, sofern Gesamtfläche und Gesamtwert 190 m² bzw. 475.000 € nicht überschreiten. Seit dem 1. September 2026 ist ein Weiterverkauf nicht automatisch steuerfrei: Maßgeblich ist eine systematische Erstnutzung des Gebäudes von mindestens 18 Monaten.
Das Wichtigste in Kürze
- Nicht jeder Weiterverkauf ist mehrwertsteuerfrei. Prüfen Sie seit dem 1. September 2026 die mindestens 18-monatige systematische Erstnutzung.
- Der Regelsatz beträgt 19 %; ein ermäßigter Satz von 5 % gilt für die ersten 130 m² eines anspruchsberechtigten Erstwohnsitzes.
- Anspruchsgrenzen: Immobilienwert ≤ 350.000 €, gesamter Transaktionswert ≤ 475.000 €, Gesamtfläche < 190 m².
- Werden 190 m² oder 475.000 € überschritten, wird die gesamte Immobilie mit 19 % besteuert — eine harte Grenze, nicht nur der übersteigende Teil.
- Der Satz von 5 % erfordert eine zehnjährige Verpflichtung zur Nutzung als Erstwohnsitz; ein vorzeitiger Verkauf oder eine vorzeitige Nutzungsaufgabe löst eine Rückforderung der Mehrwertsteuer aus.
- Die Mitteilung der Steuerbehörde vom 4. Mai 2026 betrifft die Prüfung bestimmter Übergangserklärungen bis zum 31. Dezember 2026. Für bestimmte Fälle mit bis Ende 2024 erteilter Baugenehmigung galt eine gesonderte Antragsfrist bis zum 15. Juni 2026. Prüfen Sie die konkreten Planungs- und Baugenehmigungsdaten.
Beträgt die Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern 5 % oder 19 %?
Bei einer steuerpflichtigen Immobilienlieferung in Zypern gilt grundsätzlich 19 % MwSt. Für einen berechtigten Hauptwohnsitz können 5 % auf den Anteil bis 130 m² und 350.000 € gelten, sofern Gesamtfläche und Gesamtwert 190 m² bzw. 475.000 € nicht überschreiten. Seit dem 1. September 2026 ist ein Weiterverkauf nicht automatisch steuerfrei: Maßgeblich ist eine systematische Erstnutzung des Gebäudes von mindestens 18 Monaten.
Amtliche Quellen: https://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/2000_1_95/full.html und https://www.gov.cy/oikonomia/exetasi-ypefthynon-diloseon-gia-tin-epivoli-meiomenou-syntelesti-fpa-5-gia-tin-agora-i-anegersi-katoikias-apo-ton-eforo-forologias-mechri-31-dekemvriou-2026/
Nicht immer. Ein Weiterverkauf vor Abschluss von 18 Monaten systematischer Erstnutzung kann seit dem 1. September 2026 mehrwertsteuerpflichtig sein. Ist die Transaktion mehrwertsteuerpflichtig, entfallen Übertragungsgebühren; andernfalls gilt grundsätzlich die gesetzliche Ermäßigung um 50 %. Prüfen Sie Nutzungsnachweise und die steuerliche Einordnung des Verkäufers.
Wer hat Anspruch auf den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 %?
Der ermäßigte Satz richtet sich gezielt an echte Eigenheimkäufer. Um anspruchsberechtigt zu sein, müssen Sie sämtliche der nachstehenden Voraussetzungen erfüllen — wird eine davon nicht erfüllt, gilt der Regelsatz von 19 %.
- Erstwohnsitz
- Die Immobilie muss als Ihr Haupt- und ständiger Wohnsitz in Zypern genutzt werden, nicht als Feriendomizil oder Kapitalanlage.
- Natürliche Person
- Nur eine Einzelperson kann den Satz von 5 % geltend machen — kein Unternehmen.
- Neubau / Erstverkauf
- Nicht immer. Ein Weiterverkauf vor Abschluss von 18 Monaten systematischer Erstnutzung kann seit dem 1. September 2026 mehrwertsteuerpflichtig sein. Ist die Transaktion mehrwertsteuerpflichtig, entfallen Übertragungsgebühren; andernfalls gilt grundsätzlich die gesetzliche Ermäßigung um 50 %. Prüfen Sie Nutzungsnachweise und die steuerliche Einordnung des Verkäufers.
- Einmal je Antragsteller
- Eine frühere 5-%-Bewilligung erfordert eine Prüfung der zehnjährigen Wohnpflicht, der Meldepflicht und einer möglichen anteiligen Rückzahlung vor einem neuen Antrag; sie ist kein pauschaler dauerhafter Ausschluss.
Die Regeln zu 130 m², 350.000 €, 475.000 € und 190 m²
Nach Law 42(I)/2023 ist der ermäßigte Satz sowohl durch die Fläche als auch durch den Wert begrenzt, und beide greifen ineinander. Der Satz von 5 % gilt für die ersten 130 m² bis zu einem Wert von 350.000 €; zwischen diesen Grenzen und den äußeren Obergrenzen von 190 m² und 475.000 € wird der übersteigende Teil mit 19 % besteuert; und jenseits der äußeren Obergrenzen wird die gesamte Immobilie mit 19 % besteuert.
| Fallgestaltung | Mehrwertsteuerliche Behandlung |
|---|---|
| ≤ 130 m² und ≤ 350.000 € | 5 % auf die gesamte Immobilie |
| 130–190 m² (Wert ≤ 475.000 €) | 5 % auf die ersten 130 m²; 19 % auf den Rest |
| Wert 350.000 €–475.000 € | 5 % auf die ersten 350.000 €; 19 % auf den übersteigenden Teil |
| Über 190 m² ODER über 475.000 € | 19 % auf die gesamte Immobilie |
Durchgerechnetes Beispiel: ein Erstwohnsitz von 150 m²
Die Aufteilungsregel lässt sich am einfachsten anhand von Zahlen nachvollziehen. Angenommen, es handelt sich um einen anspruchsberechtigten Neubau-Erstwohnsitz von 150 m² innerhalb der Wertobergrenzen.
Anspruchsberechtigtes Eigenheim von 150 m²
Die ersten 130 m² werden mit 5 % besteuert.
Die verbleibenden 20 m² werden mit 19 % besteuert.
Da die Fläche (150 m²) unter 190 m² liegt und der Wert innerhalb der Obergrenzen bleibt, unterliegt nur der über 130 m² hinausgehende Teil dem höheren Satz — nicht die gesamte Immobilie.
Läge das Eigenheim jedoch über 190 m² oder über 475.000 €, würde die gesamte Immobilie mit 19 % besteuert — die harte Grenze, die größere Eigenheime erfasst.
Fällt bei Wiederverkaufsimmobilien Mehrwertsteuer an?
Nicht immer. Ein Weiterverkauf vor Abschluss von 18 Monaten systematischer Erstnutzung kann seit dem 1. September 2026 mehrwertsteuerpflichtig sein. Ist die Transaktion mehrwertsteuerpflichtig, entfallen Übertragungsgebühren; andernfalls gilt grundsätzlich die gesetzliche Ermäßigung um 50 %. Prüfen Sie Nutzungsnachweise und die steuerliche Einordnung des Verkäufers.
Dies ist auch der Grund, weshalb der Vergleich zwischen Neubau und Wiederverkauf für die Gesamtkosten so wichtig ist: Bei einem Neubau ist der Mehrwertsteuersatz — 5 % oder 19 % — in der Regel der größte Einzelposten, sodass die Bestätigung der Anspruchsberechtigung für den ermäßigten Satz Zehntausende Euro wert sein kann.
Die Zehnjahresregel und die Rückforderung der Mehrwertsteuer
Der Satz von 5 % ist mit einer Verpflichtung verbunden: Die Immobilie muss 10 Jahre lang Ihr Erstwohnsitz bleiben. Wenn Sie sie verkaufen oder vor Ablauf der 10 Jahre nicht mehr als Hauptwohnsitz nutzen, müssen Sie einen Teil der eingesparten Mehrwertsteuer zurückzahlen — die Rückforderung.
Wie die Rückforderung berechnet wird
Der zurückzuzahlende Betrag entspricht grob dem Mehrwertsteuervorteil × (10 − Jahre der Wohnnutzung) ÷ 10. Ein Auszug nach 4 Jahren führt somit zur Rückzahlung von etwa 6/10 des Vorteils. Es gibt begrenzte Ausnahmen (etwa bestimmte Übertragungen an ein volljähriges Kind), doch gehen Sie davon aus, dass die zehnjährige Verpflichtung real ist, bevor Sie den Satz von 5 % geltend machen.
Können ein Unternehmen oder ein Gebietsfremder den Satz von 5 % geltend machen?
Ein Unternehmen kann dies nicht — der ermäßigte Satz gilt nur für eine natürliche Person, die die Immobilie als ihren Erstwohnsitz nutzt. Dies ist einer der Gründe, warum der Erwerb über ein Unternehmen für ein Eigenheim in der Regel die falsche Struktur ist.
Eine gebietsfremde Einzelperson kann grundsätzlich anspruchsberechtigt sein, denn maßgeblich ist die Nutzung der Immobilie als Erstwohnsitz in Zypern und nicht die Staatsangehörigkeit — doch bedeuten das Erfordernis des Erstwohnsitzes und die zehnjährige Verpflichtung, dass die Immobilie tatsächlich zu Ihrem Hauptwohnsitz werden muss. Ein Feriendomizil oder eine reine Kapitalanlage ist nicht anspruchsberechtigt und wird mit 19 % besteuert.
Wann muss ich den ermäßigten Satz beantragen?
Der Zeitpunkt ist entscheidend: Der Antrag auf den ermäßigten Satz wird beim Finanzamt gestellt und muss rechtzeitig eingereicht werden — bevor die Immobilie an Sie übergeben oder von Ihnen bezogen wird. Zu spätes Handeln kann den Verlust des ermäßigten Satzes bei einer Immobilie bedeuten, die andernfalls anspruchsberechtigt gewesen wäre.
Ihr Rechtsanwalt oder Steuerberater bereitet den Antrag in der Regel mit den Nachweisen dafür vor, dass die Immobilie Ihr Erstwohnsitz sein wird. Nehmen Sie dies frühzeitig in den Zeitplan auf, anstatt es als Formsache beim Abschluss zu behandeln.
Alte und neue Regeln sowie die Übergangsfrist
Die Regelung änderte sich mit Law 42(I)/2023, das die für 5 % anspruchsberechtigte Fläche von den früheren 200 m² (ohne Wertobergrenze) auf die heutige Struktur von 130 m² / 350.000 € herabsetzte, mit den äußeren Obergrenzen von 190 m² / 475.000 €. Welche Regeln gelten, kann davon abhängen, wann die Immobilie die Baugenehmigung erhalten hat.
Die Mitteilung der Steuerbehörde vom 4. Mai 2026 betrifft die Prüfung bestimmter Übergangserklärungen bis zum 31. Dezember 2026. Für bestimmte Fälle mit bis Ende 2024 erteilter Baugenehmigung galt eine gesonderte Antragsfrist bis zum 15. Juni 2026. Prüfen Sie die konkreten Planungs- und Baugenehmigungsdaten.
Prüfen Sie, welche Regelung gilt
Die Mitteilung der Steuerbehörde vom 4. Mai 2026 betrifft die Prüfung bestimmter Übergangserklärungen bis zum 31. Dezember 2026. Für bestimmte Fälle mit bis Ende 2024 erteilter Baugenehmigung galt eine gesonderte Antragsfrist bis zum 15. Juni 2026. Prüfen Sie die konkreten Planungs- und Baugenehmigungsdaten.
Wichtige Fakten
- Regelsatz der Mehrwertsteuer (Neubau)
- 19 %
- Ermäßigte Mehrwertsteuer (Erstwohnsitz)
- 5 % auf die ersten 130 m²
- Wertgrenze
- ≤ 350.000 € (Transaktionswert ≤ 475.000 €)
- Flächengrenze
- < 190 m² (darüber gesamte Immobilie mit 19 %)
- Wiederverkaufsimmobilie
- Nicht jeder Weiterverkauf ist mehrwertsteuerfrei. Prüfen Sie seit dem 1. September 2026 die mindestens 18-monatige systematische Erstnutzung.
- Verpflichtung zum Erstwohnsitz
- 10 Jahre — ein vorzeitiger Verkauf löst eine Rückforderung der Mehrwertsteuer aus
- Maßgebliches Recht / Übergang
- VAT Law 95(I)/2000; Decrees 102/2026 and 103/2026; project-specific transition
Häufige Fragen
Beträgt die Mehrwertsteuer auf Immobilien in Zypern 5 % oder 19 %?
Bei einer steuerpflichtigen Immobilienlieferung in Zypern gilt grundsätzlich 19 % MwSt. Für einen berechtigten Hauptwohnsitz können 5 % auf den Anteil bis 130 m² und 350.000 € gelten, sofern Gesamtfläche und Gesamtwert 190 m² bzw. 475.000 € nicht überschreiten. Seit dem 1. September 2026 ist ein Weiterverkauf nicht automatisch steuerfrei: Maßgeblich ist eine systematische Erstnutzung des Gebäudes von mindestens 18 Monaten.
Welche Flächen- und Wertgrenzen gelten für den Mehrwertsteuersatz von 5 %?
Der Satz von 5 % gilt für die ersten 130 m² bis zu einem Immobilienwert von 350.000 €, mit äußeren Obergrenzen von 190 m² Gesamtfläche und 475.000 € gesamtem Transaktionswert. Zwischen den inneren und den äußeren Grenzen wird der übersteigende Teil mit 19 % besteuert. Über 190 m² oder 475.000 € wird die gesamte Immobilie mit 19 % besteuert.
Unterliegen Wiederverkaufsimmobilien in Zypern der Mehrwertsteuer?
Nicht immer. Ein Weiterverkauf vor Abschluss von 18 Monaten systematischer Erstnutzung kann seit dem 1. September 2026 mehrwertsteuerpflichtig sein. Ist die Transaktion mehrwertsteuerpflichtig, entfallen Übertragungsgebühren; andernfalls gilt grundsätzlich die gesetzliche Ermäßigung um 50 %. Prüfen Sie Nutzungsnachweise und die steuerliche Einordnung des Verkäufers.
Was geschieht, wenn ich vor Ablauf von 10 Jahren verkaufe — gibt es eine Rückforderung der Mehrwertsteuer?
Ja. Der Satz von 5 % setzt voraus, dass die Immobilie 10 Jahre lang Ihr Erstwohnsitz bleibt. Ein früherer Verkauf oder die frühere Aufgabe der Nutzung als Hauptwohnsitz löst eine Rückforderung eines Teils der eingesparten Mehrwertsteuer aus, grob gesagt der Vorteil multipliziert mit den nicht abgelaufenen Jahren geteilt durch zehn. Es gibt begrenzte Ausnahmen, doch behandeln Sie die zehnjährige Verpflichtung als real.
Kann ein Unternehmen den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % geltend machen?
Nein. Der ermäßigte Satz steht nur einer natürlichen Person zu, die die Immobilie als ihren Erstwohnsitz nutzt. Ein Unternehmen ist nicht anspruchsberechtigt, was einer der Gründe ist, warum der Erwerb eines Eigenheims über ein Unternehmen in der Regel die falsche Struktur ist. Eine gebietsfremde Einzelperson ist nur anspruchsberechtigt, wenn die Immobilie tatsächlich zu ihrem Hauptwohnsitz wird.
Wann muss ich den ermäßigten Mehrwertsteuersatz beantragen?
Der Antrag wird beim Finanzamt gestellt und muss eingereicht werden, bevor die Immobilie an Sie übergeben oder von Ihnen bezogen wird. Ein zu später Antrag kann den ermäßigten Satz bei einer ansonsten anspruchsberechtigten Immobilie verwirken, nehmen Sie den Antrag daher frühzeitig in Ihren Zeitplan auf, mit Nachweisen dafür, dass die Immobilie Ihr Erstwohnsitz sein wird.
Quellen
Sprechen Sie mit einer unabhängigen Immobilienanwältin in Zypern
Kostenlose, unverbindliche Beratung. Wir handeln nur für Sie — nie für den Bauträger oder Makler.
Verwandte Ratgeber
Allgemeine rechtliche Informationen, keine Rechtsberatung; es entsteht kein Mandatsverhältnis. Die Angaben sind zum obigen Datum aktuell und hängen von Ihrer konkreten Transaktion ab. Konsultieren Sie vor dem Handeln eine qualifizierte zypriotische Anwältin/einen Anwalt.