Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf in Zypern: Leitfaden 2026

Die Kapitalertragsteuer in Zypern beträgt pauschal 20 %. Sie gilt für Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen, das in Zypern belegen ist, sowie für Gewinne aus der Veräußerung von Anteilen an Gesellschaften, die solches Vermögen besitzen. Es gibt keine gesonderte niedrigere oder höhere Stufe — der einheitliche Satz von 20 % gilt für den steuerpflichtigen Gewinn.

Da sie auf den Gewinn und nicht auf den Preis erhoben wird, mindern die nachstehenden Abzüge und Befreiungen die Steuerlast oft erheblich, in manchen Fällen auf null.

Nur auf den Gewinn. Dies ist das häufigste Missverständnis unter Verkäufern. Die Steuer beträgt nicht 20 % dessen, was der Käufer Ihnen zahlt; sie beträgt 20 % Ihres Gewinns — der Verkaufserlös abzüglich dessen, was Sie ursprünglich gezahlt haben (inflationsindexiert), und abzüglich der abzugsfähigen Kosten und Befreiungen.

Eine für €400.000 verkaufte Immobilie, die Sie für €350.000 gekauft haben, wird also vor Indexierung und Befreiungen auf einen Gewinn in der Größenordnung von €50.000 besteuert — nicht auf €400.000. Bei vielen gewöhnlichen Verkäufen ist der steuerpflichtige Gewinn, sobald Indexierung und die lebenslangen Befreiungen angewendet werden, gering oder null.

Die Berechnung folgt einer festen Reihenfolge: Man beginnt beim Verkaufspreis, zieht die indexierten Anschaffungskosten und die abzugsfähigen Aufwendungen ab, um zum Gewinn zu gelangen, zieht dann eine etwaige verfügbare lebenslange Befreiung ab und wendet 20 % auf den verbleibenden Betrag an.

Zypern gewährt lebenslange Befreiungen von der Kapitalertragsteuer, die im Rahmen der Reform 2026 erhöht wurden. Es handelt sich um lebenslange Freibeträge (nicht je Verkauf), und die Befreiung für den Hauptwohnsitz wirkt zugleich als übergreifende lebenslange Obergrenze.

Die Steuerreform 2026 hat die lebenslangen Befreiungen erheblich erhöht, insbesondere durch Anhebung der allgemeinen Befreiung von €17.086 auf €30.000 und der Befreiung für den Hauptwohnsitz auf €150.000. Dies verringert die zu zahlende Kapitalertragsteuer bei vielen Veräußerungen und ist die aktuellste, folgenreichste Änderung für Verkäufer.

Da die Reform jüngeren Datums ist, führen ältere Rechner und Artikel weiterhin die früheren Werte an. Zeigt eine Quelle €17.086 oder €85.430, stammt sie aus der Zeit vor dem 1. Januar 2026.

Eine Reihe von Kosten mindert den steuerpflichtigen Gewinn, sofern sie belegt sind. Unterlagen ab dem Tag des Kaufs aufzubewahren, zahlt sich beim Verkauf aus.

Die Indexierung trägt dem Umstand Rechnung, dass ein Teil eines jeden nominalen Gewinns bloße Inflation und kein realer Gewinn ist. Ihre Anschaffungskosten (und förderfähige wertsteigernde Verbesserungen) werden im Einklang mit dem amtlichen Verbraucherpreisindex zwischen dem Tag des Erwerbs der Immobilie und dem Tag des Verkaufs erhöht.

Bei Immobilien, die über viele Jahre gehalten wurden, kann der Effekt erheblich sein: Höhere indexierte Kosten bedeuten einen geringeren steuerpflichtigen Gewinn. Die Indexierungswerte werden veröffentlicht und auf Ihre konkreten Daten angewendet, sodass die genaue Anhebung fallspezifisch ist.

Der Verkäufer zahlt. Die Kapitalertragsteuer wird als Teil des Übertragungsverfahrens beglichen — das Finanzamt muss zufriedengestellt und die Steuer vor oder bei der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt abgerechnet sein, weshalb Verkäufer sie als Fertigstellungskosten einkalkulieren sollten und nicht als nachträgliche Überlegung.

Wichtig ist, dass die Steuerpflicht nicht vom Wohnsitz abhängt: Ein Gebietsfremder, der eine Immobilie in Zypern verkauft, ist auf den Gewinn in gleicher Weise kapitalertragsteuerpflichtig wie ein Gebietsansässiger, da die Steuer an in Zypern belegenes unbewegliches Vermögen anknüpft.

Bestimmte Übertragungen innerhalb der Familie liegen außerhalb der Kapitalertragsteuerpflicht. Übertragungen im Wege der Schenkung zwischen nahen Verwandten — zum Beispiel zwischen Ehegatten oder von Eltern an Kinder — sowie einige Übertragungen an Familiengesellschaften oder Treuhandvermögen (Trusts) werden unter bestimmten Voraussetzungen als befreite Veräußerungen behandelt.

Die Regeln sind hinsichtlich der begünstigten Verwandtschaftsverhältnisse und Strukturen spezifisch; eine Übertragung, die steuerfrei sein soll, sollte daher auf Beratung hin gestaltet werden. Es gibt zudem eine gesonderte geringe Abgabe (siehe unten), die dennoch auf Veräußerungen anfallen kann.

Getrennt von der Kapitalertragsteuer wird eine Abgabe von 0,4 % auf den Verkaufswert von unbeweglichem Vermögen erhoben (die Abgabe zur gleichmäßigen Lastenverteilung). Sie ist ein geringer zusätzlicher Kostenpunkt bei einer Veräußerung und sollte neben Kapitalertragsteuer und Maklerprovision in die Kalkulation des Verkäufers einbezogen werden.

Da sie auf den Wert und nicht auf den Gewinn berechnet wird, fällt sie selbst dann an, wenn die Kapitalertragsteuer durch Befreiungen auf null reduziert ist. Bestätigen Sie die aktuelle Behandlung für Ihre Transaktion, da Abgaben dieser Art angepasst werden können.