Φόρος Εισοδήματος από Ενοίκια για Εκμισθωτές στην Κύπρο: Ο Οδηγός του 2026

Από την 1η Ιανουαρίου 2026 το ενοίκιο ενός Κύπριου εκμισθωτή υπόκειται σε δύο επιβαρύνσεις: προσωπικός φόρος εισοδήματος (προοδευτικός) και η εισφορά στο Γενικό Σύστημα Υγείας (ΓεΣΥ/GHS) με 2,65%. Η προηγουμένως ισχύουσα Έκτακτη Αμυντική Εισφορά επί των ενοικίων δεν ισχύει πλέον.

Πριν τη φορολόγηση, αφαιρείται πάγια έκπτωση φθοράς 20%, οπότε μόνο το 80% του ακαθάριστου ενοικίου εισέρχεται στον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος. Αυτό το 80% φορολογείται στη συνέχεια με τον οριακό σας συντελεστή φόρου εισοδήματος, και η εισφορά ΓεΣΥ επιβάλλεται ξεχωριστά.

Η σημαντικότερη, και πιο πρόσφατη, αλλαγή είναι η κατάργηση της Έκτακτης Αμυντικής Εισφοράς επί του εισοδήματος από ενοίκια από την 1η Ιανουαρίου 2026. Προηγουμένως, οι εκμισθωτές κατέβαλλαν ΕΑΕ υπολογιζόμενη με 3% επί του 75% του ακαθάριστου ενοικίου, επιπλέον του φόρου εισοδήματος — μια επιβάρυνση που επηρέαζε ιδίως τους φορολογικά κατοίκους Κύπρου με κατοικία (domiciled) εκμισθωτές.

Αυτή η επιβάρυνση έχει πλέον καταργηθεί. Πολλοί παλαιότεροι οδηγοί και υπολογιστές εξακολουθούν να περιγράφουν τον τύπο ΕΑΕ «3% επί του 75%»· αν μια πηγή τον εμφανίζει ακόμη, προηγείται της μεταρρύθμισης του 2026.

Δύο επιβαρύνσεις παραμένουν επί του εισοδήματος από ενοίκια. Ο φόρος εισοδήματος είναι προοδευτικός, με αφορολόγητη κλίμακα και αυξανόμενους συντελεστές έως 35%· ο ΓεΣΥ είναι πάγιο 2,65% επί του εισοδήματος, με συνολικό ετήσιο ανώτατο όριο. Ο πίνακας δείχνει τη γενική δομή του φόρου εισοδήματος του 2026 — επιβεβαιώστε τα ακριβή όρια για το έτος σας, καθώς αναθεωρήθηκαν στη μεταρρύθμιση.

Οι εκμισθωτές επωφελούνται από μια πάγια έκπτωση τεκμαρτών εξόδων (φθοράς) 20% επί του ακαθάριστου ενοικίου — δεν χρειάζεται να την αναλύσετε αναλυτικά για να τη διεκδικήσετε, και μειώνει άμεσα τη φορολογητέα βάση στο 80% του ενοικίου. Πέραν αυτής της πάγιας έκπτωσης, άλλα πραγματικά κόστη εκμίσθωσης μπορεί να εκπίπτουν, υπό τις συνήθεις απαιτήσεις τεκμηρίωσης.

Τυπικές πρόσθετες εκπτώσεις περιλαμβάνουν τους τόκους δανείου που χρησιμοποιήθηκε για την απόκτηση του εκμισθωμένου ακινήτου, την ασφάλιση κτηρίου, και τις επισκευές και τη συντήρηση. Επειδή το πώς αλληλεπιδρούν αυτά με την πάγια έκπτωση 20% εξαρτάται από το ακίνητο και το έτος, ένας εκμισθωτής με σημαντικά έξοδα πρέπει να λάβει συμβουλή για να βελτιστοποιήσει τη θέση του.

Ένα απλό παράδειγμα δείχνει πώς ταιριάζουν τα κομμάτια μεταξύ τους για το 2026. Οι αριθμοί είναι ενδεικτικοί και εξαρτώνται από το συνολικό σας εισόδημα και τα όρια του έτους.

Τα βασικά δομικά στοιχεία είναι τα ίδια, αλλά το εύρος διαφέρει. Ένας φορολογικός κάτοικος Κύπρου φορολογείται επί του παγκόσμιου εισοδήματος, οπότε τα ενοίκια από το εξωτερικό εισέρχονται στη φορολόγηση· ένας μη κάτοικος φορολογείται μόνο επί του εισοδήματος κυπριακής πηγής, που περιλαμβάνει το ενοίκιο από ένα κυπριακό ακίνητο.

Είτε έτσι είτε αλλιώς, το ενοίκιο από ένα κυπριακό ακίνητο φορολογείται στην Κύπρο. Οι μη κάτοικοι εκμισθωτές πρέπει επίσης να εξετάσουν πώς η χώρα καταγωγής τους φορολογεί το ίδιο ενοίκιο και εάν μια σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας παρέχει ελάφρυνση — σημείο για το οποίο οι διασυνοριακοί εκμισθωτές πρέπει να λάβουν συμβουλή.

Μια αλλαγή συμμόρφωσης συνοδεύει τη φορολογική μεταρρύθμιση: από την 1η Ιουλίου 2026, ενοίκιο άνω ενός μηνιαίου ορίου (περί τα 500€) πρέπει γενικά να καταβάλλεται μέσω του τραπεζικού συστήματος — με έμβασμα και όχι με μετρητά — για να αναγνωρίζεται ορθά.

Ο στόχος είναι η επισημοποίηση της αγοράς ενοικίων και η βελτίωση της φορολογικής συμμόρφωσης. Εκμισθωτές και ενοικιαστές θα πρέπει να διοχετεύουν το επιλέξιμο ενοίκιο μέσω τραπεζικών πληρωμών και να τηρούν αρχεία, καθώς οι διευθετήσεις με μετρητά άνω του ορίου μπορεί να μην αναγνωρίζονται και να δημιουργούν δυσκολίες.

Ο φόρος είναι μόνο το μισό της νομικής εικόνας ενός εκμισθωτή — ο Νόμος περί Ενοικιοστασίου έχει επίσης σημασία, ιδίως για παλαιότερα ακίνητα. Δημιουργεί μια προστατευόμενη κατηγορία «θεσμικού ενοικιαστή» με ασφάλεια κατοχής, και ρυθμίζει το πόσο και πόσο συχνά μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο για ελεγχόμενα ακίνητα.

Για τις ελεγχόμενες μισθώσεις, ένας εκμισθωτής δεν μπορεί απλώς να τερματίσει τη μίσθωση κατά βούληση — η έξωση απαιτεί νόμιμο λόγο και, συνήθως, διάταγμα του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων. Αναγνωρισμένοι λόγοι περιλαμβάνουν σημαντικές καθυστερήσεις ενοικίου (αφού δοθεί στον ενοικιαστή η ευκαιρία να πληρώσει), τη χρήση του ακινήτου για παράνομο σκοπό ή την πρόκληση οχληρίας, και την πραγματική ανάγκη του εκμισθωτή να κατοικήσει στο ακίνητο.

Επειδή η διαδικασία είναι τεχνική και προστατευτική του ενοικιαστή, ένας εκμισθωτής που επιδιώκει την κατοχή ελεγχόμενου ακινήτου πρέπει να ακολουθεί με ακρίβεια τα νόμιμα βήματα και να λάβει συμβουλή — τα σφάλματα μπορούν να καθυστερήσουν ή να ανατρέψουν μια κατά τα άλλα έγκυρη αξίωση.