מע"מ על נדל"ן בקפריסין: מתי משלמים 5% ומתי משלמים 19%
נבדק על ידי Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)עודכן לאחרונה: 4 ביולי 2026
נכס חדש (בנייה חדשה) בקפריסין חייב במע"מ בשיעור הרגיל של 19%, אך שיעור מופחת של 5% חל על 130 m² הראשונים של מגורי קבע זכאים — בתנאי ששווי הנכס אינו עולה על €350,000, סך שווי העסקה אינו עולה על €475,000, וסך שטחו נמוך מ-190 m². מעבר למגבלות אלו, הנכס כולו חייב במס בשיעור 19%. נכסי יד שנייה אינם חייבים במע"מ כלל.
עיקרי הדברים
- נכס יד שנייה אינו חייב במע"מ; המע"מ חל על נכס בנייה חדשה / מכירה ראשונה.
- השיעור הרגיל הוא 19%; שיעור מופחת של 5% חל על 130 m² הראשונים של מגורי קבע זכאים.
- מגבלות הזכאות: שווי הנכס ≤ €350,000, סך שווי העסקה ≤ €475,000, סך השטח < 190 m².
- חריגה מ-190 m² או מ-€475,000 גוררת חיוב של הנכס כולו בשיעור 19% — מדובר ב"מדרון תלול" (cliff edge), ולא רק על העודף.
- השיעור המופחת של 5% מותנה בהתחייבות למגורי קבע במשך 10 שנים; מכירה או הפסקת השימוש מוקדם מפעילים החזר מע"מ (clawback).
- רק אדם פרטי (לא חברה) זכאי, פעם אחת לכל מבקש, לפי Law 42(I)/2023, עם הקלה מעבר עד ל-31 בדצמבר 2026.
האם המע"מ על נדל"ן בקפריסין הוא 5% או 19%?
זה תלוי במה שאתם רוכשים וכיצד תשתמשו בו. נכס בנייה חדשה חייב במע"מ: השיעור הרגיל הוא 19%, אך קפריסין מעניקה שיעור מופחת של 5% על 130 m² הראשונים של בית שהרוכש ישתמש בו כמגורי הקבע שלו, בכפוף למגבלות שווי ושטח. נכס יד שנייה אינו חייב במע"מ כלל.
לפיכך התשובה המעשית היא: יד שנייה — אין מע"מ; בית שני או השקעה בבנייה חדשה — 19%; מגורי קבע זכאים בבנייה חדשה — 5% על 130 m² הראשונים, ולאחר מכן 19% על כל עודף במסגרת התקרות.
מי זכאי לשיעור המע"מ המופחת של 5%?
השיעור המופחת מכוון במישרין לרוכשי בתים אמיתיים. כדי להיות זכאים, עליכם לעמוד בכל התנאים שלהלן — אי-עמידה ולו באחד מהם גוררת החלת השיעור הרגיל של 19%.
- מגורי קבע
- הנכס חייב לשמש כמקום המגורים העיקרי והקבוע שלכם בקפריסין, ולא כבית נופש או השקעה.
- אדם פרטי
- רק יחיד יכול לתבוע את שיעור 5% — לא חברה.
- מכירה חדשה / ראשונה
- השיעור חל על נכס בנייה חדשה (מכירה ראשונה), ולא על יד שנייה שאינה חייבת במע"מ ממילא.
- פעם אחת לכל מבקש
- אינכם רשאים להיות מי שנהנו מתעודת מע"מ בשיעור מופחת ב-10 השנים הקודמות (בגדול, אחת לאדם/זוג).
כללי ה-130 m², €350,000, €475,000 וה-190 m²
לפי Law 42(I)/2023, השיעור המופחת מוגבל הן בשטח והן בשווי, ושני אלה משפיעים זה על זה. שיעור 5% חל על 130 m² הראשונים עד לשווי של €350,000; בין מגבלות אלו לבין התקרות החיצוניות של 190 m² ו-€475,000, העודף חייב במס בשיעור 19%; ומעבר לתקרות החיצוניות, הנכס כולו חייב במס בשיעור 19%.
| תרחיש | טיפול מע"מ |
|---|---|
| ≤ 130 m² וגם ≤ €350,000 | 5% על הנכס כולו |
| 130–190 m² (שווי ≤ €475,000) | 5% על 130 m² הראשונים; 19% על היתרה |
| שווי €350,000–€475,000 | 5% על €350,000 הראשונים; 19% על העודף |
| מעל 190 m² או מעל €475,000 | 19% על הנכס כולו |
דוגמה מפורטת: מגורי קבע בשטח 150 m²
את כלל החלוקה קל ביותר לראות באמצעות מספרים. נניח מגורי קבע זכאים בבנייה חדשה בשטח 150 m² בתוך תקרות השווי.
בית זכאי בשטח 150 m²
130 m² הראשונים מחויבים בשיעור 5%.
20 m² הנותרים מחויבים בשיעור 19%.
מכיוון שהשטח (150 m²) נמוך מ-190 m² והשווי בתוך התקרות, רק העודף מעל 130 m² נושא את השיעור הגבוה יותר — ולא הנכס כולו.
אולם אילו היה הבית מעל 190 m² או מעל €475,000, הנכס כולו היה חייב במס בשיעור 19% — זהו ה"מדרון התלול" שתופס בתים גדולים יותר.
האם המע"מ חל על נכס יד שנייה?
לא. המע"מ מוטל על המכירה הראשונה של נכס חדש; מכירות יד שנייה בשוק המשני אינן חייבות במע"מ. זו הסיבה שרוכש יד שנייה משלם דמי העברה (מופחתים ב-50%) במקום זאת, בעוד רוכש בנייה חדשה משלם מע"מ ואינו משלם דמי העברה.
זו גם הסיבה שההשוואה בין בנייה חדשה ליד שנייה כה חשובה לעלות הכוללת: בבנייה חדשה שיעור המע"מ — 5% או 19% — הוא בדרך כלל הסעיף היחיד הגדול ביותר, כך שאישור הזכאות לשיעור המופחת עשוי להיות שווה עשרות אלפי יורו.
כלל 10 השנים והחזר המע"מ (clawback)
שיעור 5% מגיע עם התחייבות: הנכס חייב להישאר מגורי הקבע שלכם במשך 10 שנים. אם תמכרו אותו, או תפסיקו להשתמש בו כבית הראשי שלכם, לפני תום 10 השנים, יהיה עליכם להחזיר חלק מהמע"מ שחסכתם — זהו ה-clawback.
כיצד מחושב ה-clawback
הסכום להחזר הוא בגדול הטבת המע"מ × (10 − שנות המגורים) ÷ 10. כך שעזיבה לאחר 4 שנים גוררת החזר של כ-6/10 מההטבה. קיימים חריגים מוגבלים (למשל, העברות מסוימות לילד בגיר), אך יש לצפות שההתחייבות ל-10 שנים היא ממשית בטרם תתבעו את שיעור 5%.
האם חברה או תושב חוץ יכולים לתבוע את שיעור 5%?
חברה אינה יכולה — השיעור המופחת מיועד רק לאדם פרטי המשתמש בנכס כמגורי הקבע שלו. זו אחת הסיבות שרכישה באמצעות חברה היא בדרך כלל המבנה השגוי עבור בית מגורים.
יחיד תושב חוץ יכול להיות זכאי עקרונית, מכיוון שהמבחן הוא השימוש בנכס כמגורי קבע בקפריסין ולא האזרחות — אך דרישת מגורי הקבע וההתחייבות ל-10 שנים משמעותן שהנכס אכן חייב להפוך לביתכם הראשי. בית נופש או השקעה גרידא אינם זכאים וחייבים במס בשיעור 19%.
מתי עליי להגיש בקשה לשיעור המופחת?
לתזמון יש חשיבות: הבקשה לשיעור המופחת מוגשת למחלקת המסים, ויש להגישה במועד — לפני מסירת הנכס לידיכם או אכלוסו על ידיכם. איחור מדי עלול להביא לאובדן השיעור המופחת על נכס שאחרת היה זכאי.
עורך הדין או רואה החשבון שלכם מכינים בדרך כלל את הבקשה בצירוף הראיות התומכות בכך שהנכס ישמש כמגורי הקבע שלכם. שלבו זאת בלוח הזמנים מוקדם, ואל תתייחסו לכך כאל פורמליות בעת ההשלמה.
כללים ישנים מול חדשים ומועד המעבר
המשטר השתנה עם Law 42(I)/2023, אשר צמצם את השטח הזכאי ל-5% מ-200 m² הישנים (ללא תקרת שווי) למבנה הנוכחי של 130 m² / €350,000, עם התקרות החיצוניות של 190 m² / €475,000. אילו כללים חלים עשוי להיות תלוי במועד קבלת היתר הבנייה של הנכס.
הקלת מעבר מאפשרת לנכסים מסוימים תחת המשטר הישן והנדיב יותר להמשיך להיות זכאים, אך חלון מעבר זה נמשך עד 31 בדצמבר 2026. אם אתם מסתמכים על הכללים הישנים, ודאו את מועד היתר הבנייה של הנכס ואת מצב המעבר הנוכחי — לאחר המועד, המגבלות החדשות שולטות.
בדקו אילו כללים חלים
אם מקור מתאר מגבלה של 200 m² ללא תקרת שווי, מדובר במשטר שקדם ל-2023. הכללים הנוכחיים הם 130 m² / €350,000 עם תקרות חיצוניות של 190 m² / €475,000, והקלת המעבר לפרויקטים ישנים מסתיימת ב-31 בדצמבר 2026.
עובדות מרכזיות
- מע"מ רגיל (בנייה חדשה)
- 19%
- מע"מ מופחת (מגורי קבע)
- 5% על 130 m² הראשונים
- מגבלת שווי
- ≤ €350,000 (שווי עסקה ≤ €475,000)
- מגבלת שטח
- < 190 m² (מעבר לכך, הנכס כולו בשיעור 19%)
- נכס יד שנייה
- אין מע"מ
- התחייבות מגורי קבע
- 10 שנים — מכירה מוקדמת מפעילה החזר מע"מ
- החוק החל / מעבר
- Law 42(I)/2023; הקלת מעבר עד 31 בדצמבר 2026
שאלות נפוצות
האם המע"מ על נדל"ן בקפריסין הוא 5% או 19%?
נכס בנייה חדשה חייב במע"מ בשיעור הרגיל של 19%, אך שיעור מופחת של 5% חל על 130 m² הראשונים של מגורי קבע זכאים במסגרת מגבלות השווי והשטח. נכס יד שנייה אינו חייב במע"מ. כך שזה 5% לבית חדש זכאי (על 130 m² הראשונים), 19% לבית שני חדש או השקעה, ואפס על יד שנייה.
מהן מגבלות השטח והשווי לשיעור המע"מ של 5%?
שיעור 5% חל על 130 m² הראשונים עד לשווי נכס של €350,000, עם תקרות חיצוניות של 190 m² שטח כולל ו-€475,000 סך שווי עסקה. בין המגבלות הפנימיות לחיצוניות, העודף חייב במס בשיעור 19%. מעל 190 m² או €475,000, הנכס כולו חייב במס בשיעור 19%.
האם נכס יד שנייה בקפריסין חייב במע"מ?
לא. המע"מ חל רק על המכירה הראשונה של נכס חדש. מכירות יד שנייה בשוק המשני אינן חייבות במע"מ; במקום זאת הרוכש משלם דמי העברה (מופחתים ב-50%). זו הסיבה שההבדל בין בנייה חדשה ליד שנייה כה משמעותי לעלויות הרכישה הכוללות.
מה קורה אם אמכור לפני 10 שנים — האם יש החזר מע"מ?
כן. שיעור 5% מחייב שהנכס יישאר מגורי הקבע שלכם במשך 10 שנים. מכירה או הפסקת השימוש בו כבית הראשי מוקדם יותר מפעילות החזר של חלק מהמע"מ שנחסך, בגדול ההטבה מוכפלת בשנים שטרם חלפו חלקי עשר. קיימים חריגים מוגבלים, אך התייחסו להתחייבות ל-10 שנים כממשית.
האם חברה יכולה לתבוע את שיעור המע"מ המופחת של 5%?
לא. השיעור המופחת זמין רק לאדם פרטי המשתמש בנכס כמגורי הקבע שלו. חברה אינה זכאית, וזו אחת הסיבות שרכישת בית באמצעות חברה היא בדרך כלל המבנה השגוי. יחיד תושב חוץ יכול להיות זכאי רק אם הנכס אכן הופך לביתו הראשי.
מתי עליי להגיש בקשה לשיעור המע"מ המופחת?
הבקשה מוגשת למחלקת המסים ויש להגישה לפני מסירת הנכס לידיכם או אכלוסו על ידיכם. הגשה מאוחרת מדי עלולה לגרום לאובדן השיעור המופחת על נכס שאחרת היה זכאי, לכן שלבו את הבקשה בלוח הזמנים מוקדם, בצירוף ראיות לכך שהנכס ישמש כמגורי הקבע שלכם.
שוחחו עם עורך דין מקרקעין עצמאי בקפריסין
ייעוץ חינם וללא התחייבות. אנו פועלים רק עבורכם — לעולם לא עבור היזם או הסוכן.
מדריכים קשורים
מידע משפטי כללי, אינו ייעוץ משפטי, ואינו יוצר יחסי עורך דין–לקוח. הנתונים מעודכנים לתאריך שלעיל ותלויים בעסקה הספציפית שלכם. התייעצו עם עורך דין קפריסאי מוסמך לפני פעולה.