עורכי דין עצמאיים למקרקעין בקפריסין והעברת זכויות
קנו או מכרו נכס בקפריסין עם הגנה משפטית עצמאית
אנו פועלים אך ורק למענכם — לעולם לא למען היזם או סוכן הנדל"ן. אנו מאמתים את הבעלות, מבצעים בדיקת נאותות מלאה, מבטיחים את חוזכם במרשם המקרקעין, ומלווים את הרכישה או המכירה שלכם עד להעברת הבעלות.
ללא תשלום וללא התחייבות · אנו משיבים תוך יום עסקים אחד
- עורכי דין מוסמכים בקפריסין
- עצמאיים מיזמים וסוכנים
- אנו פועלים מרחוק, באמצעות ייפוי כוח
- פאפוס · לימסול · לרנקה · ניקוסיה
מה אנו עושים
ייצוג משפטי עצמאי לקונים ולמוכרים
אנו עורכי דין עצמאיים למקרקעין בקפריסין המטפלים בכל הליך העברת הזכויות עבור קונים ומוכרים: בדיקת נאותות משפטית, אימות בעלות במרשם המקרקעין, חוזים, אכיפה בעין והעברת בעלות. אנו פועלים כיועציכם המשפטיים בלבד — בדומה לעורך דין מקרקעין בבריטניה — ולעולם לא למען היזם או סוכן הנדל"ן.
מדוע ייעוץ עצמאי חשוב
בקפריסין, עורך הדין שמומלץ על ידי יזם או סוכן נדל"ן נתון בניגוד עניינים מובנה: ייתכן שלא יציין משכנתה שהיזם רשם על נכסכם, או פגם בבעלות העלול לכלוא את כספכם למשך שנים. עורך דין עצמאי אינו קשור למוכר, ליזם או לסוכן — וקיים אך ורק כדי להגן עליכם. עצמאות זו היא המגן החשוב ביותר בעסקת מקרקעין בקפריסין.
בדיקת נאותות ואימות בעלות
חיפושים במרשם המקרקעין, שעבודים, בעלות והיתרים — נבדקים לפני שאתם מתחייבים.
חוזים
ניסוח, משא ומתן ובדיקה של הסכם המכר והרכישה שלכם כך שהתנאים יגנו עליכם.
אכיפה בעין
הפקדת חוזכם במרשם המקרקעין כדי לעגן את זכויותיכם כלפי המוכר.
השלמה והעברה
היתרים, אישורי מס ורישום הבעלות על שמכם במשרד המקרקעין.
אם אתם קונים נכס בקפריסין, עורך דין עצמאי מגן עליכם מפני סיכוני שטרי הבעלות ומשכנתאות היזמים המתועדים היטב באי — באמצעות אימות בעלות נקייה לפני שאתם מתחייבים, הבטחת חוזכם במרשם המקרקעין, וניהול ההיתרים וההשלמה, באופן אישי או מרחוק בשמכם.
רוב הקונים שלנו לעולם אינם דורכים במרשם המקרקעין — אנו פועלים מכוח ייפוי כוח כך שתוכלו לקנות מכל מקום בעולם.
קבלו ייעוץ לקונים →קנייה
תהליך הקנייה בקפריסין
קניית נכס בקפריסין כרוכה בשבעה שלבים משפטיים — מהזמנה ובדיקת נאותות עצמאית ועד להבטחת חוזכם במרשם המקרקעין והעברת הבעלות.
הזמנה ופיקדון שמירה
פיקדון קטן מוריד את הנכס מהשוק בעוד בדיקת הנאותות מתבצעת. תנאי ההזמנה צריכים לציין במדויק מתי הפיקדון שלכם ניתן להשבה.
בדיקת נאותות משפטית עצמאית
עורך הדין שלכם מבצע חיפושים במרשם המקרקעין ומאמת בעלות, שעבודים, משכנתאות והיתרי תכנון/בנייה לפני שאתם מחויבים.
חוזה מכר
ההסכם מפרט את הצדדים, הנכס, המחיר, לוח התשלומים וההשלמה. מאז Law 132(I)/2023, חוזים חייבים לכלול תעודת חיפוש ממרשם המקרקעין שאינה ישנה מ-5 ימי עבודה.
הפקדת החוזה לאכיפה בעין
עותק מבויל מופקד במרשם המקרקעין המחוזי תוך 6 חודשים מהחתימה, חוסם מכירה חוזרת או שעבוד נוסף ומאפשר לבית משפט לכפות העברה אליכם.
היתרים
קונים שאינם מהאיחוד האירופי מגישים בקשה לאישור מועצת השרים (המחוזית) לפי Cap. 109. קונים מהאיחוד האירופי/EEA אינם זקוקים להיתר.
תשלומים מדורגים
התשלומים משוחררים כנגד החוזה, ובנכסים על הנייר, כנגד אבני דרך בבנייה, לעיתים קרובות באמצעות הסדרי נאמנות.
השלמה והעברת בעלות
הבעלות נרשמת על שמכם במשרד המקרקעין המחוזי. כאשר עדיין לא קיים שטר נפרד, החוזה המופקד שלכם וזכויות האכיפה בעין מגנים עליכם עד שיונפק.
מכירה
תהליך המכירה בקפריסין
מכירת נכס בקפריסין כרוכה בחמישה שלבים משפטיים — מאיסוף מסמכים ואישורי מס ועד להסדרת שעבודים והעברת הבעלות לקונה.
הכנה ומסמכים
אתרו את שטר הבעלות (או אשרו את מעמד החוזה/האכיפה בעין שלכם), אשרו את הבעלות הרשומה, ומנו עורך דין.
אישור מס ומס רווחי הון
השיגו אישור מרשות המסים (מס רווחי הון נישום/שולם או נוקה) ואישורים עירוניים/של שירותים לפני ההעברה.
הסדרת שעבודים
כל משכנתה או שעבוד משוחררים, או מוסכמים הסדרים עם המלווה, כך שבעלות נקייה תוכל לעבור.
חוזה מכר
נחתם עם דרישת תעודת החיפוש העדכנית של Law 132(I)/2023, ולאחר מכן מבויל.
העברת בעלות
המוכר והקונה (או מיופי כוח מכוח ייפוי כוח) מתייצבים במשרד המקרקעין המחוזי; ההעברה מוגשת והבעלות נרשמת על שם הקונה.
בדיקת נאותות ושטרי בעלות
אמתו את הבעלות לפני שאתם מתחייבים
שטר בעלות בקפריסין (תעודת הרישום) הוא ההוכחה הרשמית של מרשם המקרקעין לבעלות, והוא גם רושם כל משכנתה, שעבוד והערה על הנכס. “בעיית שטרי הבעלות” ההיסטורית כלאה אלפי קונים ששילמו במלואם אך לא יכלו לקבל שטר בעלות נפרד על שמם — לרוב משום שהיזם החזיק במשכנתה על הקרקע. בדיקת נאותות עצמאית, עם חיפוש במרשם המקרקעין לפני שאתם מתחייבים, היא מה שמגן עליכם.
בעיית שטרי הבעלות
מספר מוערך של 9,500 קונים היו “כלואים” — הם שילמו עבור בתיהם אך לא יכלו לקבל שטר בעלות נפרד, לרוב משום שהיזם שבנה את הנכס משכן את כל החלקה ונקלע לחדלות פירעון. משכנתת יזם נסתרת שנרשמה לפני חוזכם היא הסיכון המרכזי שחיפוש עצמאי חושף.
מקור: Cyprus Mail, 2024.
רפורמה אחרונה (2023–2025)
- Law 132(I)/2023 — מוכרים חייבים כעת לצרף תעודת חיפוש עדכנית ממרשם המקרקעין לחוזה המכר.
- פסיקה חוקתית מיוני 2024 — ביטלה את סמכותו הישנה של המרשם לבטל משכנתאות יזמים בעת העברה, והקפיאה תיקים רבים של קונים כלואים.
- Law 110(I)/2025 — מסגרת חדשה ל'קונים כלואים': כאשר המחיר שולם במלואו ומחזיק משכנתה מסרב באופן בלתי מוצדק להסכים, הקונה רשאי לפנות לבית משפט תוך 45 ימים כדי לעקוף את הסירוב.
מה כוללת בדיקת הנאותות שלנו
- אימות הבעלים הרשום
- משכנתאות, שעבודים והערות בית משפט
- היתר תכנון והיתר בנייה
- תעודות אישור סופי / השלמה
- התאמת הבנייה לתוכניות המאושרות
מדוע הצד המשפטי חשוב
המספרים שמאחורי רכישה בטוחה בקפריסין
קניית נכס בקפריסין נושאת סיכונים ספציפיים ומתועדים היטב — והגנות משפטיות ספציפיות עם מועדים נוקשים. אלה הנתונים החשובים ביותר.
≈9,500
“קונים כלואים” בקפריסין
הסיכון שבדיקת נאותות עצמאית מגינה מפניו
6 months
להבטחת הרכישה שלכם
המועד להפקדת החוזה לאכיפה בעין
€0
מס בולים ב-2026
בוטל החל מ-1 בינואר 2026
1%
שכר טרחה משפטי כולל
+ מע״מ — כל שירות כלול
עלויות ומסים · מאומת 2026
כמה באמת עולה לקנות ולמכור ב-2026
בעת קניית נכס בקפריסין ב-2026 עליכם לתקצב או מע״מ (על נכסים חדשים) או דמי העברה (על נכסי יד שנייה) — לעיתים נדירות את שניהם — בתוספת שכר טרחה משפטי ואגרות ממשלתיות מינוריות. מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026, ואין מס מקרקעין שנתי. בעת מכירה, ייתכן ויחול מס רווחי הון של 20%, לאחר פטורים נדיבים לכל החיים.
דמי העברה (יד שנייה)
אפס כאשר שולם מע״מ על נכס חדש; אחרת מופחתים ב-50%.
| טווח ערך | רגיל | אפקטיבי (יד שנייה) |
|---|---|---|
| עד €85,000 | 3% | 1.5% |
| €85,001 – €170,000 | 5% | 2.5% |
| מעל €170,000 | 8% | 4% |
דוגמה: יד שנייה ב-€300,000 → €8,600. אותו ערך של נכס חדש ששולם עליו מע״מ → €0. מקור: Dept. of Lands & Surveys; PwC Cyprus (May 2026).
מע״מ על נכסים
רגיל 19%; מופחת 5% על מגורי קבע ראשיים זכאים.
| תרחיש | מע״מ |
|---|---|
| מגורים יד שנייה | ללא (חלים דמי העברה) |
| נכס חדש, לא מגורי קבע ראשיים | 19% |
| נכס חדש, מגורי קבע ראשיים זכאים | 5% על €350,000 הראשונים ו-130 m² הראשונים; 19% מעבר לכך |
19% מלא אם השטח > 190 m² או הערך > €475,000. תנאי מגורים של 10 שנים. מקור: Law 42(I)/2023; PwC Cyprus.
מס רווחי הון (מכירה)
20% על הרווח, לאחר הצמדה, ניכויים ופטורים לכל החיים.
| פטור לכל החיים (לאדם) | 2026 |
|---|---|
| מגורי קבע עיקריים | €150,000 |
| קרקע חקלאית (על ידי חקלאי) | €50,000 |
| כל מימוש אחר | €30,000 |
ניתן לניכוי: הצמדה, שיפורים, דמי העברה/משפטיים/סוכן, ריבית הלוואה. מקור: PwC Cyprus (May 2026); רפורמת המס 2026.
מס בולים
בוטל החל מ-1 בינואר 2026 (Law 239(I)/2025). חוזים שנחתמו בתאריך זה או אחריו משלמים €0.
מס שנתי ומס ירושה
אין מס מקרקעין שנתי (בוטל ב-2017) ואין מס ירושה במוות.
אגרות אחרות
רישום משכנתה כ-1%, שמאות כ-€200–€500, אגרות עירוניות שנתיות כ-€90–€300 לשנה.
נכס חדש מול יד שנייה — כמה אתם באמת משלמים
אתם משלמים או מע״מ (נכסים חדשים) או דמי העברה (יד שנייה) — כמעט לעולם לא את שניהם. על בית ראשון של €350,000 ההפרש בין שיעור המע״מ המופחת לרגיל הוא גדול.
על רכישה של €350,000: זכאות כמגורי קבע ראשיים מפחיתה את המע״מ מ-€66,500 ל-€17,500 — חיסכון של כ-€49,000.
מע״מ מופחת, בהמחשה
הנתונים הם מידע כללי נכון ליוני 2026, אינם ייעוץ. העסקה שלכם עשויה להיות שונה — אמתו עם עורך דין בקפריסין.
כלי אינטראקטיבי
מחשבון עלויות ודמי העברה לנכס בקפריסין
אמדו את דמי ההעברה, המע״מ ומס רווחי ההון שלכם עם נתונים מיידיים ומשוערים בשימוש בשיעורי 2026 מאומתים. לא נדרש דוא״ל כדי לראות את האומדן שלכם.
עלות רכישה משוערת
€371,665
- מחיר הנכס
- €350,000
- מע״מ
- €17,500
- דמי העברה
- €0
- מס בולים
- €0
- שכר הטרחה שלנו (1% + מע״מ, כולל)
- €4,165
- • מגורי קבע ראשיים זכאים → 5% על €350,000 הראשונים, 19% על היתרה.
- • דמי ההעברה הם אפס מאחר ששולם מע״מ.
- • מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026 (Law 239(I)/2025).
- • שכר הטרחה המשפטי שלנו: 1% מהמחיר + מע״מ — כל השירותים כלולים.
להמחשה בלבד — אינו ייעוץ משפטי או מס. מס הבולים בוטל ל-2026. הנתונים הסופיים תלויים בעסקה הספציפית שלכם, בערך הנישום, ובזכאותכם להקלות.
מחוף פאפוס ועד ניקוסיה — בכל רחבי קפריסין
עורכי דין עצמאיים לקונים ולמוכרים, בכל מקום שבו נמצא הנכס שלכם.
קונים זרים ותושבות
האם זרים יכולים לקנות נכס בקפריסין?
כן — זרים יכולים לקנות נכס בקפריסין, כולל קונים בריטיים (לאחר הברקזיט, כיום נחשבים שלא מהאיחוד האירופי). אזרחי האיחוד האירופי וה-EEA קונים באותם תנאים כמו קפריסאים. אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי קונים אף הם בחופשיות אך זקוקים להיתר רכישה — אישור מועצת השרים (המחוזי) — שלרוב נמשך כ-30–45 ימים. רכישת נכס מגורים חדש זכאי בשווי €300,000 ומעלה יכולה גם לפתוח את מסלול “הויזה הזהובה” המהיר לתושבות קבע.
€300,000
השקעה מינימלית
+ מע״מ, מגורים חדשים
~2 months
טיפול מהיר
Regulation 6(2)
€50,000
הכנסה שנתית מחו״ל
+€15k בן/בת זוג, +€10k לכל ילד
קנייה כאזרח זר
- אזרחי האיחוד האירופי / EEA: אין צורך בהיתר — אותן זכויות כמו קפריסאים.
- אזרחים שאינם מהאיחוד האירופי (כולל קונים בריטיים, לאחר הברקזיט): רשאים לקנות עם היתר רכישה — אישור מועצת השרים / מחוזי לפי Cap. 109 — היסטורית עד שתי יחידות. האישור נמשך לרוב כ-30–45 ימים, ותוכלו לחתום ולשלם בעוד הוא בטיפול.
- קנייה מרחוק: ייפוי כוח נוטריוני ומאומת באפוסטיל מאפשר לנו לחתום, להפקיד את החוזה, להגיש בקשה להיתרים ולהשלים בשמכם — אינכם צריכים לנסוע לקפריסין.
תושבות קבע באמצעות השקעה בנכס (“ויזה זהובה”)
Regulation 6(2) — המסלול המהיר.
תמחור
שכר טרחה משפטי שקוף
שכר הטרחה המשפטי שלנו לרכישת או מכירת נכס בקפריסין הוא 1% אחיד ממחיר הנכס, בתוספת מע״מ — והוא כולל את כל שירותינו מהחיפוש הראשון ועד להעברת הבעלות. התוספות היחידות הן הוצאות ממשלתיות (דמי העברה, רישום וחיפוש), שמועברות במחיר העלות.
1% מהמחיר + מע״מ
- ✓ כל השירותים כלולים — שכר טרחה אחד
- ✓ הצעת מחיר קבועה לפני שאתם מתקשרים
- ✓ ללא תוספות או מינימום מפתיע
- ✓ רק אגרות ממשלתיות בנוסף, במחיר עלות
1%–1.5% + מע״מ
- • לעיתים קרובות שכר טרחה מינימלי בנוסף
- • תוספות מחויבות בנפרד
- • ההצעה עשויה להשתנות עם התקדמות העבודה
- • בתוספת אגרות ממשלתיות
ההתקשרות שלנו
1% מהמחיר
+ מע״מ · כל השירותים כלולים
שכר טרחה אחד פשוט — ללא תוספות נסתרות
בתוספת הוצאות ממשלתיות במחיר עלות: דמי העברה, רישום וחיפוש. מס הבולים הוא €0 ב-2026.
הקשר שוק (לא שכר הטרחה שלנו): העברת זכויות בקפריסין היא בדרך כלל כ-1–1.5% + מע״מ.
מה כלול
- בדיקת נאותות עצמאית וחיפושים במרשם המקרקעין
- ניסוח ובדיקה של חוזה המכר
- הפקדת החוזה לאכיפה בעין
- תיאום בנוגע להיתרים (כולל אישור מועצת השרים)
- פעולה מכוח ייפוי כוח אם אתם בחו״ל
- ניהול ההשלמה והעברת הבעלות
- פגישות וייעוצים לאורך כל הדרך
שכר הטרחה אינו כולל מע״מ ואגרות ממשלתיות.
מדוע Cyprus Property Lawyers
ייצוג עצמאי וללא ניגוד עניינים
אנו עורכי דין עצמאיים בקפריסין הפועלים אך ורק עבור קוני ומוכרי נכסים — לעולם לא עבור יזמים או סוכני נדל"ן. המשרד שלנו בנוי סביב הדבר היחיד שמגן עליכם ביותר: ייצוג משפטי עצמאי וללא ניגוד עניינים.
עצמאיים בתכנון
ללא קשרים עם יזמים או סוכני נדל"ן, לעולם. אנו פועלים אך ורק למענכם.
מומחים, לא כלליים
דיני מקרקעין בקפריסין הם כל מה שאנו עושים — קנייה ומכירה.
בנויים עבור קונים זרים
רב-לשוניים, ידידותיים לעבודה מרחוק, תהליכי ייפוי כוח.
עדכניים
בקיאים ברפורמות שטרי הבעלות והמס 2023–2026.
נבדק על ידי
Eleni Philippou, Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)
עורך דין, חבר לשכת עורכי הדין של קפריסין. Founder of Cyprus Property Lawyers, specialising in real estate, conveyancing and estate planning; admitted to the Cyprus Bar since 2001.
הכירו את המייסדת
עורכת הדין שמאחורי הרכישה שלכם
אודות אלני
מייסדת ועורכת דין
Eleni Philippou היא מייסדת Cyprus Property Lawyers ומובילה את מחלקת המקרקעין שלו — מתמחה בנדל"ן והעברת זכויות, דיני חוזים, וצוואות, תכנון עיזבון וקיום צוואה. בוגרת University of Nottingham (LL.B.) ו-University of Sheffield (LL.M., בהצטיינות), היא חברה בלשכת עורכי הדין של קפריסין מאז 2001 וחברת STEP מוסמכת מאז 2015. כקצינת הציות לאיסור הלבנת הון (AML) של המשרד, היא מפקחת על עסקאות מקרקעין מורכבות ברחבי קפריסין. מחוץ למשרד, אלני היא שייטת נלהבת — מוסמכת על ידי American Sailing Association ב-2023 — וכיום לומדת עברית.
תחומי התמחות
- נדל"ן והעברת זכויות
- דיני חוזים
- צוואות, תכנון עיזבון וקיום צוואה
השכלה
- LL.B. (Hons), University of Nottingham (2000)
- LL.M. Commercial Law (Distinction), University of Sheffield (2002)
הסמכות וחברויות בלשכה
- לשכת עורכי הדין של קפריסין (מאז 2001)
- חברת STEP (מאז 2015)
שפות
יוונית, אנגלית
FAQ
קנייה ומכירת נכס בקפריסין — השאלות שלכם
בהחלט כן. עורך דין עצמאי מאמת בעלות, חושף משכנתאות יזם נסתרות, מבטיח את חוזכם במרשם המקרקעין בתוך מועד 6 החודשים, ומטפל בהיתרים — הגנות שסוכן נדל"ן או עורך דינו של היזם אינם יכולים לספק באופן ניטרלי.
הרכישה שלכם מוגנת — מהבדיקה הראשונה ועד שטר הבעלות
קבעו ייעוץ חינם וללא התחייבות עם עורך דין קפריסאי עצמאי.
התחילו
דברו עם עורך דין עצמאי למקרקעין בקפריסין
ללא התחייבות, ללא ז'רגון. ספרו לנו אם אתם קונים או מוכרים ונסביר בדיוק כיצד אנו מגנים עליכם וכמה זה עולה.
מה קורה בהמשך
- 1ספרו לנו אם אתם קונים או מוכרים.
- 2אנו משיבים תוך יום עסקים אחד עם צעדים ברורים והצעת מחיר קבועה.
- 3אנו מבצעים בדיקת נאותות ומגנים על העסקה שלכם עד להעברת הבעלות.
- עורכי דין מוסמכים בקפריסין
- · עצמאיים מיזמים וסוכנים
- · חסוי לחלוטין