עלות רכישת נכס בקפריסין: מסים ואגרות לשנת 2026
נבדק על ידי Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)עודכן לאחרונה: 4 ביולי 2026
רכישת נכס בקפריסין עולה כ-8–12% מהמחיר מעבר למחיר הרכישה, אף שהתמהיל תלוי בשאלה אם מדובר בנכס חדש או ביד שנייה. נכסים חדשים נושאים מע"מ (5% או 19%) וללא אגרות העברה; נכסי יד שנייה נושאים אגרות העברה מדורגות של 3%, 5% ו-8% (מופחתות ב-50%) וללא מע"מ. מס הבולים בוטל החל מ-1 בינואר 2026, ושכר טרחת עורך דין נע סביב 1% בתוספת מע"מ.
עיקרי הדברים
- תקצבו כ-8–12% מהמחיר במסים ובאגרות — יותר בנכס חדש שבו חל מע"מ, פחות ביד שנייה.
- אגרות העברה חלות על נכסי יד שנייה בסולם מדורג (3% / 5% / 8%) ומופחתות ב-50%; הן אפס כאשר שולם מע"מ.
- מס הבולים על חוזים בוטל החל מ-1 בינואר 2026 — עלות ושלב שמדריכים ישנים עדיין מונים.
- נכסים חדשים נושאים מע"מ של 19%, או 5% על 130 m² הראשונים של מגורים ראשיים זכאים — אינכם משלמים גם אגרות העברה.
- שכר טרחת עורך דין הוא כ-1% מהמחיר + 19% מע"מ; חלות גם אגרות קטנות ללשכת רישום המקרקעין ואגרות שונות.
- מס רווחי הון של 20% הוא עלות של המוכר, לא של הרוכש — אך כדאי להבינו לפני שמוכרים מחדש.
מהן העלויות הכוללות של רכישת נכס בקפריסין?
מעבר למחיר הרכישה, רוכש בקפריסין ניצב מול מס עסקה עיקרי אחד — או מע"מ (נכס חדש) או אגרות העברה (יד שנייה), לעולם לא שניהם על אותו נכס — בתוספת שכר טרחת עורך דין ואגרות שונות מזעריות. המשתנה היחיד הגדול ביותר הוא אם הנכס חדש או יד שנייה.
הטבלה שלהלן מסכמת את קווי העלות העיקריים לשנת 2026. הנתונים המדויקים תלויים במחיר, בסוג הנכס, ולעניין המע"מ, בשאלה אם אתם זכאים לשיעור המופחת למגורים ראשיים.
| עלות | נכס חדש | יד שנייה |
|---|---|---|
| מע"מ | 19%, או 5% על 130 m² הראשונים של מגורים ראשיים זכאים | לא רלוונטי |
| אגרות העברה | אין (שולם מע"מ) | מדרגות 3% / 5% / 8%, מופחתות ב-50% |
| מס בולים | בוטל ב-1 בינואר 2026 | בוטל ב-1 בינואר 2026 |
| שכר טרחת עורך דין | ≈ 1% + 19% מע"מ | ≈ 1% + 19% מע"מ |
| לשכת רישום המקרקעין ואגרות שונות | אגרות קבועות קטנות | אגרות קבועות קטנות |
מה השתנה ב-2026? מס הבולים בוטל
השינוי המרכזי הוא שמס הבולים על חוזים בוטל בתוקף מ-1 בינואר 2026. בעבר שילם רוכש מס בולים על חוזה המכר (בשיעורים של כ-0.15%–0.20% מעל סף מסוים, בתקרה של €20,000), והחוזה היה חייב בהחתמה בבולים לפני שניתן היה להפקידו בלשכת רישום המקרקעין.
אותה עלות ואותו שלב אינם קיימים עוד לגבי חוזים משנת 2026 ואילך. מדריכים ומחשבונים ישנים רבים עדיין כוללים מס בולים — התייחסו אליהם כאל לא מעודכנים.
הקשר רפורמת המס של 2026
ביטול מס הבולים הוא חלק מרפורמת המס הרחבה יותר של 2026, אשר גם העלתה את הפטורים ממס רווחי הון ועיצבה מחדש את מיסוי הכנסות השכירות. כאשר נתון נראה שונה ממקור ישן יותר, בדקו אם הוא מקדים את 1 בינואר 2026.
כיצד מחושבות אגרות ההעברה של נכס בקפריסין?
אגרות ההעברה משולמות למחלקת המקרקעין והמדידות כאשר הבעלות עוברת על שמכם בעסקת יד שנייה, ומחושבות על שווי השוק המוערך של הנכס לפי סולם מדורג. הפחתה קבועה של 50% חלה, וחשוב מכך — אין כלל אגרות העברה כאשר שולם מע"מ על נכס חדש.
המדרגות חלות באופן פרוגרסיבי על פני רצועות שווי, ולא כשיעור אחיד יחיד על כל המחיר.
| רצועת שווי הנכס | שיעור |
|---|---|
| עד €85,000 | 3% |
| €85,001 – €170,000 | 5% |
| מעל €170,000 | 8% |
| כאשר שולם מע"מ (נכס חדש) | 0% — אין אגרות העברה |
האם אני משלם גם אגרות העברה וגם מע"מ?
לא — וכאן רוכשים סופרים כפול באופן שגרתי. אגרות העברה ומע"מ הן חלופיות זו לזו על אותו נכס. נכס חדש הנמכר עם מע"מ אינו נושא אגרות העברה; נכס יד שנייה ללא מע"מ נושא אגרות העברה (מופחתות בהפחתה של 50%).
אם כן, השוואת העלות האמיתית היא מע"מ על נכס חדש מול אגרות העברה מופחתות על יד שנייה — ולכן הדוגמה המעובדת שלהלן חשובה יותר מכל אחד מהנתונים בפני עצמו.
מע"מ על נכס חדש: 5% או 19%?
נכסים חדשים נושאים מע"מ. השיעור הרגיל הוא 19%, אך שיעור מופחת של 5% חל על 130 m² הראשונים של מגורים ראשיים זכאים, בכפוף למגבלות שווי ושטח. נכסי יד שנייה אינם נושאים מע"מ.
השיעור המופחת יכול לצמצם באופן דרמטי את המס על בית חדש, ולכן כדאי לאשר את הזכאות מוקדם. התנאים המפורטים — לרבות מגבלות ה-130 m², €350,000 ו-€475,000 וכלל המגורים הראשיים לעשר שנים — מכוסים במדריך המע"מ הייעודי.
דוגמה מעובדת: העלות הכוללת של בית ב-€300,000
אותו מחיר נקוב מפיק חשבונות מס שונים מאוד בהתאם לשאלה אם הנכס הוא יד שנייה או נכס חדש. זו ההשוואה שכל רוכש צריך לערוך.
€300,000 יד שנייה מול נכס חדש
יד שנייה (ללא מע"מ): אגרות ההעברה הן 3% על €85,000 הראשונים (€2,550), 5% על €85,000 הבאים (€4,250) ו-8% על €130,000 הנותרים (€10,400) = €17,200 — ולאחר מכן מופחתות לכ-€8,600. הוסיפו ≈ €3,000 שכר טרחת עורך דין + מע"מ.
נכס חדש ב-19% מע"מ: €57,000 מע"מ וללא אגרות העברה; אם הוא זכאי לשיעור 5% למגורים ראשיים על 130 m² הראשונים, המע"מ יורד בחדות. הוסיפו ≈ €3,000 שכר טרחת עורך דין + מע"מ.
המסקנה: בנכס חדש המע"מ הוא הדומיננטי, ולכן הזכאות ל-5% למגורים ראשיים מכרעת; ביד שנייה, ההפחתה של 50% באגרות ההעברה שומרת על עלויות נמוכות.
שכר טרחת עורך דין ועלויות סגירה אחרות
מעבר למס העסקה העיקרי, תקצבו שכר טרחת עורך דין וקומץ עלויות קטנות יותר. שכר הטרחה עבור רכישה סטנדרטית הוא בדרך כלל כ-1% מהמחיר בתוספת 19% מע"מ, וייצוג עצמאי הוא כסף המושקע היטב נוכח הסיכונים שמפניהם הוא מגן.
| פריט | עלות טיפוסית |
|---|---|
| שכר טרחת עורך דין | ≈ 1% מהמחיר + 19% מע"מ (רצפה ~€2,500) |
| בדיקה והפקדה בלשכת רישום המקרקעין | אגרות קבועות קטנות |
| תרגומים מאושרים / אפוסטיל | לפי עלות (רלוונטי לרוכשים זרים) |
| עלויות משכנתה (אם ממנים) | הערכת שווי, רישום משכנתה, ביטוח |
ומה לגבי מס רווחי הון כשאני מוכר?
מס רווחי הון הוא עלות של המוכר, לא של הרוכש, אך כדאי להבינו כבר בתחילת הדרך. קפריסין גובה מס רווחי הון בשיעור 20% על הרווח (לא על מחיר המכירה) כאשר אתם מוכרים בהמשך, לאחר ניכויים והצמדה לאינפלציה, ועם פטורים לכל החיים שהוגדלו במסגרת רפורמת 2026.
אם אתם רוכשים כהשקעה או צופים למכור מחדש, קחו זאת בחשבון. המנגנון המלא — שיעור, פטורים, הצמדה והחישוב המעובד — מכוסה במדריך מס רווחי ההון.
כיצד לשמור על עלויות הרכישה שלכם נמוכות
מספר החלטות משפיעות באופן מהותי על החשבון הסופי. אף אחת מהן אינה כרוכה בקיצוצי דרך בהגנה המשפטית — להפך.
מנופים לחיסכון בעלויות
בנכס חדש, אשרו את הזכאות לשיעור המע"מ של 5% למגורים ראשיים לפני החתימה — זהו החיסכון הגדול ביותר.
בנכס יד שנייה, זכרו שאגרות ההעברה כבר מופחתות בחצי ואין מע"מ.
השיגו הצעת שכר טרחה בכתב מעורך הדין שלכם ורשימה ברורה של הוצאות.
תקצבו את המס לפי שווי השוק המוערך, שאותו קובעת לשכת רישום המקרקעין — לא המוכר.
עובדות מרכזיות
- עלויות כוללות לרוכש
- ≈ 8–12% מהמחיר, בהתאם לנכס חדש מול יד שנייה
- אגרות העברה (יד שנייה)
- מדרגות 3% / 5% / 8%, מופחתות ב-50%
- אגרות העברה (נכס חדש, שולם מע"מ)
- אין
- מע"מ (נכס חדש)
- 19%, או 5% על 130 m² הראשונים של מגורים ראשיים זכאים
- מס בולים
- בוטל החל מ-1 בינואר 2026
- שכר טרחת עורך דין
- ≈ 1% מהמחיר + 19% מע"מ
- מס רווחי הון (במכירה)
- 20% מהרווח (עלות של המוכר)
שאלות נפוצות
מהן העלויות הכוללות של רכישת נכס בקפריסין בשנת 2026?
צפו לכ-8–12% מהמחיר במסים ובאגרות מעבר למחיר הרכישה. התמהיל תלוי בנכס: נכסים חדשים נושאים מע"מ (19%, או 5% על מגורים ראשיים זכאים) וללא אגרות העברה, בעוד שנכסי יד שנייה נושאים אגרות העברה מדורגות (3–8%, מופחתות בחצי) וללא מע"מ. שכר טרחת עורך דין מוסיף כ-1% בתוספת מע"מ.
כיצד מחושבות אגרות ההעברה בקפריסין?
בעסקת יד שנייה, אגרות ההעברה נגבות על שווי השוק המוערך של הנכס בסולם מדורג: 3% עד €85,000, 5% מ-€85,001 עד €170,000, ו-8% מעל €170,000. הפחתה קבועה של 50% מפחיתה אז את הסכום בחצי. אין אגרות העברה כאשר שולם מע"מ על נכס חדש.
האם אני משלם גם מע"מ וגם אגרות העברה?
לא. הן חלופיות זו לזו על אותו נכס. נכס חדש הנמכר עם מע"מ אינו נושא אגרות העברה, ונכס יד שנייה ללא מע"מ נושא אגרות העברה (מופחתות ב-50%). רוכשים לעיתים קרובות מוסיפים בטעות את שתיהן, מה שמנפח את העלות האמיתית.
האם עדיין קיים מס בולים ברכישת נכס בקפריסין?
לא. מס הבולים על חוזים בוטל בתוקף מ-1 בינואר 2026. בעבר הוא חל בשיעור של כ-0.15%–0.20% מעל סף מסוים, בתקרה של €20,000, והחוזה היה חייב בהחתמה בבולים לפני ההפקדה. מדריכים ומחשבונים ישנים שעדיין כוללים אותו אינם מעודכנים.
מתי חל שיעור המע"מ המופחת של 5%?
שיעור ה-5% חל על 130 m² הראשונים של מגורים ראשיים זכאים הנרכשים כחדשים, בכפוף למגבלות שווי ושטח (סביב €350,000 שווי ומתחת ל-190 m²), עם תנאי מגורים ראשיים לעשר שנים. מעל המגבלות, חל 19%. נכסי יד שנייה אינם נושאים מע"מ. עיינו במדריך המע"מ הייעודי לתנאים המלאים.
כמה עולה שכר טרחת עורך דין ברכישה בקפריסין?
שכר הטרחה עבור רכישה סטנדרטית הוא בדרך כלל כ-1% מהמחיר בתוספת 19% מע"מ, עם רצפה נפוצה סביב €2,500 עבור עסקאות בעלות ערך נמוך יותר, בתוספת הוצאות כגון אגרות בדיקה בלשכת רישום המקרקעין ותרגומים מאושרים. בקשו תמיד הצעת שכר טרחה והיקף בכתב לפני המינוי.
שוחחו עם עורך דין מקרקעין עצמאי בקפריסין
ייעוץ חינם וללא התחייבות. אנו פועלים רק עבורכם — לעולם לא עבור היזם או הסוכן.
מדריכים קשורים
מידע משפטי כללי, אינו ייעוץ משפטי, ואינו יוצר יחסי עורך דין–לקוח. הנתונים מעודכנים לתאריך שלעיל ותלויים בעסקה הספציפית שלכם. התייעצו עם עורך דין קפריסאי מוסמך לפני פעולה.