עלות רכישת נכס בקפריסין: מסים ואגרות לשנת 2026

אין אומדן אחיד אמין של 8–12% לעלויות הקנייה: מע״מ בשיעור 19% לבדו גבוה מטווח זה. מאז 1 בספטמבר 2026 מכירה חוזרת אינה פטורה אוטומטית; יש לבדוק לפחות 18 חודשי שימוש ראשון ושיטתי. כאשר העסקה חייבת במע״מ אין אגרות העברה; אחרת הן מופחתות בדרך כלל ב־50%. הוסיפו בנפרד שכר טרחה משפטי ועלויות נוספות.

הטבלה שלהלן מסכמת את קווי העלות העיקריים לשנת 2026. הנתונים המדויקים תלויים במחיר, בסוג הנכס, ולעניין המע"מ, בשאלה אם אתם זכאים לשיעור המופחת למגורים ראשיים.

השינוי המרכזי הוא שמס הבולים על חוזים בוטל בתוקף מ-1 בינואר 2026. בעבר שילם רוכש מס בולים על חוזה המכר (בשיעורים של כ-0.15%–0.20% מעל סף מסוים, בתקרה של €20,000), והחוזה היה חייב בהחתמה בבולים לפני שניתן היה להפקידו בלשכת רישום המקרקעין.

מס הבולים בוטל למסמכים חדשים שנערכו מ־1 בינואר 2026. חוזים שנחתמו בידי צד אחד לפחות עד 31 בדצמבר 2025 כפופים עדיין לכללים הקודמים.

אגרות ההעברה מחושבות במדרגות לפי שווי השוק המוערך בעת העברת הבעלות. בעסקה החייבת במע״מ אין אגרות; ללא מע״מ חלה בדרך כלל הפחתה של 50%, בכפוף לחריגים בחוק.

להפחתה של 50% יש חריג חוקי מסוים: אם המוכר רכש את הנכס בהליך מכירת מקרקעין לפי חלקים VI או VIA של חוק 9/1965, נגבות אגרות העברה ללא ההפחתה. בדקו כיצד המוכר רכש את הנכס לפני שמחשבים תקציב על בסיס אגרה מופחתת. ראו הנחיות מחלקת המקרקעין.

המדרגות חלות באופן פרוגרסיבי על פני רצועות שווי, ולא כשיעור אחיד יחיד על כל המחיר.

בעסקה החייבת במע״מ אין אגרות העברה. ללא מע״מ חלה בדרך כלל הפחתה חוקית של 50% באגרות.

אם כן, השוואת העלות האמיתית היא מע"מ על נכס חדש מול אגרות העברה מופחתות על יד שנייה — ולכן הדוגמה המעובדת שלהלן חשובה יותר מכל אחד מהנתונים בפני עצמו.

בדירת מגורים עיקרית זכאית שיעור 5% עשוי לחול על חלק עד 130 מ״ר ו־€350,000, בכפוף למגבלות כוללות של 190 מ״ר ו־€475,000. מכירה חוזרת לפני 18 חודשי שימוש ראשון ושיטתי עדיין עשויה להיות חייבת במע״מ.

השיעור המופחת יכול לצמצם באופן דרמטי את המס על בית חדש, ולכן כדאי לאשר את הזכאות מוקדם. התנאים המפורטים — לרבות מגבלות ה-130 m², €350,000 ו-€475,000 וכלל המגורים הראשיים לעשר שנים — מכוסים במדריך המע"מ הייעודי.

דוגמת המכירה החוזרת מניחה שהושלמו 18 חודשי שימוש ראשון ושיטתי ושהעסקה המסוימת אינה חייבת במע״מ.

מעבר למס העסקה העיקרי, תקצבו שכר טרחת עורך דין וקומץ עלויות קטנות יותר. שכר הטרחה עבור רכישה סטנדרטית הוא בדרך כלל כ-1% מהמחיר בתוספת 19% מע"מ, וייצוג עצמאי הוא כסף המושקע היטב נוכח הסיכונים שמפניהם הוא מגן.

מס רווחי הון הוא עלות של המוכר, לא של הרוכש, אך כדאי להבינו כבר בתחילת הדרך. קפריסין גובה מס רווחי הון בשיעור 20% על הרווח (לא על מחיר המכירה) כאשר אתם מוכרים בהמשך, לאחר ניכויים והצמדה לאינפלציה, ועם פטורים לכל החיים שהוגדלו במסגרת רפורמת 2026.

אם אתם רוכשים כהשקעה או צופים למכור מחדש, קחו זאת בחשבון. המנגנון המלא — שיעור, פטורים, הצמדה והחישוב המעובד — מכוסה במדריך מס רווחי ההון.

מספר החלטות משפיעות באופן מהותי על החשבון הסופי. אף אחת מהן אינה כרוכה בקיצוצי דרך בהגנה המשפטית — להפך.