מס רווחי הון במכירת נכס בקפריסין: מדריך 2026
נבדק על ידי Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)עודכן לאחרונה: 4 ביולי 2026
קפריסין גובה מס רווחי הון בשיעור אחיד של 20% על הרווח ממכירת מקרקעין — לא על מחיר המכירה. הרווח החייב הוא תמורת המכירה בניכוי עלות הרכישה המוצמדת וההוצאות המותרות, בניכוי כל פטור חד-פעמי-לכל-החיים. החל מ-1 בינואר 2026 הוגדלו הפטורים: €30,000 כללי, €150,000 לדירת מגורים ראשית, ו-€50,000 לקרקע חקלאית, בכפוף לתקרה כוללת לכל החיים.
עיקרי הדברים
- מס רווחי ההון הוא 20% אחיד על הרווח, לא על מחיר המכירה — מוכרים דרך שגרה מבינים זאת בטעות.
- החל מ-1 בינואר 2026 עלה הפטור הכללי לכל החיים ל-€30,000 (מ-€17,086).
- פטור דירת המגורים הראשית הוא €150,000 וקרקע חקלאית €50,000, בכפוף לתקרה כוללת לכל החיים.
- הרווח מוקטן בהצמדה לאינפלציה ובעלויות מותרות (מחיר הרכישה, דמי העברה, שכר טרחת עו"ד, עמלת סוכן, שיפורים).
- המוכר משלם, בשלב ההעברה במרשם המקרקעין — וגם מי שאינו תושב חייב על נכס בקפריסין.
- היטל קטן של 0.4% על שווי המכירה חל אף הוא; העברות משפחתיות מסוימות פטורות.
מהו שיעור מס רווחי ההון בקפריסין?
מס רווחי ההון בקפריסין הוא אחיד ועומד על 20%. הוא חל על רווחים ממכירת מקרקעין המצויים בקפריסין, ועל רווחים ממכירת מניות בחברות המחזיקות במקרקעין כאלה. אין מדרגה נמוכה או גבוהה נפרדת — שיעור אחיד של 20% חל על הרווח החייב.
מאחר שהוא נגבה על הרווח ולא על המחיר, הניכויים והפטורים שלהלן מקטינים לעיתים קרובות את החיוב באופן מהותי, ובמקרים מסוימים עד לאפס.
האם מס רווחי ההון נגבה על מחיר המכירה או רק על הרווח?
רק על הרווח. זו אי-ההבנה הנפוצה ביותר בקרב מוכרים. המס אינו 20% ממה שהרוכש משלם לכם; הוא 20% מן הרווח שלכם — תמורת המכירה בניכוי מה ששילמתם במקור (מוצמד לאינפלציה) ובניכוי עלויות ופטורים מותרים.
כך שנכס שנמכר ב-€400,000 ואשר רכשתם ב-€350,000 ממוסה על רווח בסדר גודל של €50,000 בטרם הצמדה ופטורים — לא על €400,000. במכירות רגילות רבות, לאחר החלת ההצמדה והפטורים לכל החיים, הרווח החייב צנוע או אפס.
כיצד מחושב מס רווחי ההון? דוגמה מעובדת
החישוב מתבצע בסדר קבוע: מתחילים ממחיר המכירה, מנכים את עלות הרכישה המוצמדת ואת ההוצאות המותרות כדי להגיע לרווח, אחר כך מנכים כל פטור לכל החיים זמין, ומחילים 20% על הנותר.
חישוב מס רווחי הון להמחשה
מחיר מכירה €400,000; עלות רכישה מוצמדת €360,000; עלויות מותרות (דמי העברה, שכר טרחת עו"ד, סוכן, שיפורים) €20,000.
רווח = €400,000 − €360,000 − €20,000 = €20,000.
החילו את הפטור הכללי בסך €30,000 (2026): הרווח החייב = €0, כך שאין מס רווחי הון בדוגמה זו.
זו המחשה בלבד — נתוני ההצמדה והפטורים הזמינים לכם ספציפיים למקרה ולתאריכים שלכם.
אילו פטורים אני יכול לתבוע?
קפריסין מעניקה פטורים ממס רווחי הון לכל החיים אשר הוגדלו במסגרת רפורמת 2026. אלה קצבאות לכל החיים (ולא לכל מכירה), ופטור דירת המגורים הראשית משמש גם כתקרה הכוללת לכל החיים.
| פטור | לפני 2026 | החל מ-1 בינואר 2026 |
|---|---|---|
| כללי (כל מכירה) | €17,086 | €30,000 |
| דירת מגורים ראשית / פרטית | €85,430 | €150,000 |
| קרקע חקלאית (חקלאי) | — | €50,000 |
| תקרה כוללת לכל החיים | €85,430 | €150,000 |
מה השתנה בשנת 2026?
רפורמת המס של 2026 הגדילה מהותית את הפטורים לכל החיים, ובראש ובראשונה העלתה את הפטור הכללי מ-€17,086 ל-€30,000 ואת פטור דירת המגורים הראשית ל-€150,000. הדבר מקטין את מס רווחי ההון שיש לשלם במכירות רבות והוא השינוי הטרי והמשמעותי ביותר למוכרים.
מאחר שהרפורמה טרייה, מחשבונים ומאמרים ישנים עדיין מצטטים את הנתונים הקודמים. אם מקור מציג €17,086 או €85,430, הוא קודם ל-1 בינואר 2026.
אילו עלויות אני יכול לנכות מן הרווח?
מגוון עלויות מקטינות את הרווח החייב, ובלבד שהן מתועדות. שמירת רשומות מן היום שבו אתם קונים משתלמת כשאתם מוכרים.
- עלות רכישה מוצמדת
- מחיר הרכישה המקורי, מוגדל בגין אינפלציה בין מועד הרכישה למועד המכירה (ראו הצמדה להלן).
- עלויות עסקה
- דמי העברה ששולמו ברכישה, שכר טרחת עו"ד, ועמלת מתווך על המכירה.
- שיפורים הוניים
- עלות התוספות והשיפורים לנכס (לא תחזוקה שוטפת).
- ריבית
- ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס עשויה להיות ניתנת לניכוי בנסיבות מוגדרות.
כיצד עובדת ההצמדה לאינפלציה?
ההצמדה מכירה בכך שחלק מכל רווח נומינלי הוא אך אינפלציה, ולא רווח ריאלי. עלות הרכישה שלכם (והשיפורים ההוניים הזכאים) מוגדלת בהתאם למדד המחירים לצרכן הרשמי בין מועד רכישת הנכס למועד המכירה.
ההשפעה עשויה להיות משמעותית בנכסים שהוחזקו שנים רבות: עלות מוצמדת גבוהה יותר משמעה רווח חייב קטן יותר. נתוני ההצמדה מתפרסמים ומוחלים על התאריכים הספציפיים שלכם, כך שההגדלה המדויקת ספציפית למקרה.
מי משלם את מס רווחי ההון, ומתי?
המוכר משלם. מס רווחי ההון מוסדר כחלק מהליך ההעברה — על רשות המסים להשתכנע והמס לבוא לידי חשבון לפני או במעמד העברת הבעלות במרשם המקרקעין, ולכן על מוכרים לתקצב אותו כעלות השלמה, ולא כמחשבה שלאחר מעשה.
חשוב לדעת: החבות אינה תלויה בתושבות — מי שאינו תושב ומוכר נכס בקפריסין חייב במס רווחי הון קפריסאי על הרווח באותו אופן כמו תושב, משום שהמס צמוד למקרקעין המצויים בקפריסין.
האם מתנות והעברות בין בני משפחה פטורות?
העברות משפחתיות מסוימות מצויות מחוץ לתחולת מס רווחי ההון. העברות במתנה בין קרובי משפחה — למשל בין בני זוג, או מהורים לילדים — וחלק מן ההעברות לחברות משפחתיות או לנאמנויות, נחשבות למכירות פטורות בתנאים מוגדרים.
הכללים ספציפיים לגבי אילו קשרים ומבנים מזכים, ולכן העברה שנועדה להיות פטורה ממס צריכה להיבנות על בסיס ייעוץ. קיים גם היטל קטן נפרד (להלן) שעדיין עשוי לחול על מכירות.
מהו ההיטל בשיעור 0.4% על מכירות?
בנפרד ממס רווחי ההון, מוטל היטל בשיעור 0.4% על שווי המכירה של מקרקעין (היטל החלוקה השווה של הנטל). זו עלות נוספת קטנה על מכירה ויש לשקללה בנתוני המוכר לצד מס רווחי ההון ועמלת הסוכן.
מאחר שהוא מחושב על השווי ולא על הרווח, הוא חל אף כאשר מס רווחי ההון מוקטן לאפס בזכות פטורים. אמתו את הטיפול הנוכחי בעסקה שלכם, שכן היטלים מסוג זה עשויים להשתנות.
עובדות מרכזיות
- שיעור מס רווחי הון
- 20% על הרווח (לא על מחיר המכירה)
- פטור כללי (2026)
- €30,000 (עלה מ-€17,086)
- פטור דירת מגורים ראשית (2026)
- €150,000
- פטור קרקע חקלאית
- €50,000
- ניכויים
- עלות מוצמדת, דמי העברה/שכר טרחת עו"ד, עמלה, שיפורים
- מי משלם / מתי
- המוכר, בעת העברת הבעלות; גם מי שאינו תושב חייב
- היטל נוסף
- 0.4% על שווי המכירה
שאלות נפוצות
מהו שיעור מס רווחי ההון על נכס בקפריסין?
אחיד של 20%, נגבה על הרווח ממכירת מקרקעין בקפריסין (או מניות בחברות המחזיקות מקרקעין כאלה) — לא על מחיר המכירה. לאחר הצמדה, ניכויים מותרים ופטורים לכל החיים, הרווח החייב, ולפיכך המס, נמוך לעיתים קרובות בהרבה ממה שהנתון הכותרתי מרמז.
האם מס רווחי ההון מחושב על מחיר המכירה או על הרווח?
על הרווח, לא על מחיר המכירה. הרווח הוא תמורת המכירה בניכוי עלות הרכישה המוצמדת וההוצאות המותרות. כך שאם אתם מוכרים ב-€400,000 נכס שנרכש ב-€350,000, המס נשום על כ-€50,000 בטרם הצמדה ופטורים — ולעיתים קרובות מוקטן לסכום קטן או לאפס.
אילו פטורים ממס רווחי הון חלים החל מ-2026?
החל מ-1 בינואר 2026 הפטור הכללי לכל החיים הוא €30,000 (עלה מ-€17,086), פטור דירת המגורים הראשית הוא €150,000, וקרקע חקלאית המוחזקת בידי חקלאי היא €50,000, בכפוף לתקרה כוללת לכל החיים. אלה קצבאות לכל החיים, ולא לכל מכירה, כך ששימוש בעבר מקטין את הנותר.
אילו עלויות אני יכול לנכות בחישוב מס רווחי ההון בקפריסין?
מחיר הרכישה המקורי המוצמד, דמי העברה ששולמו ברכישה, שכר טרחת עו"ד, עמלת מתווך על המכירה, ועלות שיפורים הוניים (לא תחזוקה שוטפת). ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס עשויה להיות ניתנת לניכוי במקרים מוגדרים. שמרו תיעוד מן הרכישה ואילך.
האם מי שאינו תושב משלם מס רווחי הון בקפריסין?
כן. מס רווחי ההון צמוד למקרקעין המצויים בקפריסין, כך שמי שאינו תושב ומוכר נכס בקפריסין חייב על הרווח באותו אופן כמו תושב. המס מוסדר כחלק מהליך ההעברה במרשם המקרקעין, ולכן יש לתקצבו כעלות השלמה.
האם מתנות נכס בין בני משפחה ממוסות?
העברות משפחתיות מסוימות פטורות ממס רווחי הון — למשל מתנות בין בני זוג או מהורים לילדים, וחלק מן ההעברות לחברות משפחתיות או לנאמנויות — בתנאים מוגדרים. הכללים ספציפיים, ולכן בנו כל העברה שנועדה להיות פטורה ממס על בסיס ייעוץ, ושימו לב שההיטל הנפרד בסך 0.4% עדיין עשוי לחול.
שוחחו עם עורך דין מקרקעין עצמאי בקפריסין
ייעוץ חינם וללא התחייבות. אנו פועלים רק עבורכם — לעולם לא עבור היזם או הסוכן.
מדריכים קשורים
מידע משפטי כללי, אינו ייעוץ משפטי, ואינו יוצר יחסי עורך דין–לקוח. הנתונים מעודכנים לתאריך שלעיל ותלויים בעסקה הספציפית שלכם. התייעצו עם עורך דין קפריסאי מוסמך לפני פעולה.