Il permesso di acquisto a Cipro per acquirenti extra-UE: il Cap. 109 spiegato

Sì. Ai sensi della Legge sull'acquisto di beni immobili (stranieri), Cap. 109, ogni “straniero” — in pratica un cittadino di un paese al di fuori dell'UE, o una società controllata da cittadini extra-UE — deve ottenere un permesso ufficiale prima che un bene immobile a Cipro possa essere registrato a suo nome. I cittadini UE e SEE sono esenti e acquistano alle stesse condizioni dei ciprioti.

Il permesso è comunemente chiamato “approvazione del Consiglio dei Ministri”. Per un acquirente in buona fede di un'abitazione o di una casa vacanze è ampiamente considerato una formalità — ma è un requisito di legge, non un timbro automatico, e il titolo non può passare a voi senza di esso.

La legge attribuisce il potere al Consiglio dei Ministri, ragione per cui l'approvazione porta tale nome. In pratica, tuttavia, il Consiglio ha delegato il proprio potere decisionale ai Funzionari Distrettuali già nel 1999.

La vostra domanda è dunque esaminata e decisa presso l'ufficio dell'Amministrazione Distrettuale del distretto in cui si trova l'immobile — Limassol, Paphos, Larnaca, Nicosia o Famagosta — non dai ministri in gabinetto. Molte guide più datate affermano ancora che decida il “Consiglio dei Ministri”; la realtà attuale è il Funzionario Distrettuale.

Sì — e in effetti di norma è necessario, poiché la domanda richiede una copia del vostro contratto di vendita firmato. Firmare, versare i pagamenti a stato di avanzamento, depositare il contratto presso il Catasto per la protezione dell'esecuzione specifica, e persino prendere possesso sono tutte operazioni lecite prima del rilascio del permesso.

Il permesso diventa essenziale solo nella fase finale: la registrazione del titolo di proprietà a vostro nome. Questa sequenza sorprende molti acquirenti, ma comporta che il permesso raramente ritardi un acquisto nella pratica — la domanda procede semplicemente in parallelo con la compravendita. Nel frattempo, a proteggere il vostro denaro è il deposito del contratto, non il permesso.

La procedura è lineare ed è di norma gestita dal vostro avvocato in virtù di una procura, per cui gli acquirenti dall'estero non devono presentarsi di persona.

Il fascicolo essenziale presentato con il Modulo Comm. 145 comprende di norma: una copia del contratto di vendita firmato; il titolo di proprietà dell'immobile o, ove non ne esista ancora uno, il permesso edilizio e le planimetrie; le piante dei piani e la planimetria del sito; le copie del passaporto per voi e il vostro coniuge; il vostro certificato di matrimonio (con traduzione asseverata se non in greco o inglese); e prova della vostra solidità finanziaria, quali referenze bancarie.

Qualora l'acquirente sia una società, il fascicolo comprende inoltre i certificati societari — soci, amministratori, sede legale — e l'atto costitutivo e lo statuto, affinché l'Ufficio Distrettuale possa accertare chi la controlla in ultima istanza. I documenti mancanti sono la causa più comune per cui una domanda altrimenti di routine si arena, per cui preparate il fascicolo con cura.

Non è previsto alcun onere governativo per la domanda. I tempi di lavorazione variano in base al distretto e al carico di lavoro, senza uno standard di servizio vincolante — considerate le cifre riportate di seguito come indicative e non garantite.

Secondo la prassi attuale, il permesso è concesso per un possesso limitato, valutato per nucleo familiare (i coniugi sono considerati congiuntamente, per cui non possono raddoppiare il diritto presentando domande separate).

Sì. Dalla fine del periodo transitorio della Brexit, il 1º gennaio 2021, i cittadini del Regno Unito sono cittadini di paesi terzi ai fini del Cap. 109, esattamente come gli acquirenti americani, israeliani, cinesi o del Golfo. Un acquirente britannico firma il contratto, poi presenta domanda con il Modulo Comm. 145, e necessita del permesso prima che il titolo possa essere registrato.

L'impatto pratico è modesto — il permesso è concesso di routine agli acquirenti britannici in buona fede e non comporta alcun onere governativo — ma è un passaggio che non esisteva per gli acquirenti britannici prima della Brexit, e dovrebbe essere pianificato nella compravendita con consulenza legale.

Un significativo inasprimento è all'ordine del giorno, ma al momento in cui si scrive è proposto, non promulgato. Nel febbraio 2026 il Ministero dell'Interno ha promosso una bozza di quadro normativo per modernizzare il Cap. 109, e le proposte parlamentari sono state consolidate in un disegno di legge nel corso del 2026.

Qualsiasi acquirente extra-UE dovrebbe verificare lo stato attuale della legge prima di impegnarsi — e tenere presente che riforme di questo tipo di norma rispettano i permessi e i contratti già in essere, il che è un argomento a favore del completamento delle domande prima piuttosto che dopo.