Avvocati immobiliari indipendenti e conveyancing a Cipro
Acquista o vendi un immobile a Cipro con tutela legale indipendente
Agiamo esclusivamente per te — mai per il costruttore o per l'agente immobiliare. Verifichiamo il titolo di proprietà, svolgiamo una due diligence completa, tuteliamo il tuo contratto presso il Catasto e seguiamo il tuo acquisto o la tua vendita fino al trasferimento del titolo.
Gratuita e senza impegno · Rispondiamo entro un giorno lavorativo
- Avvocati ciprioti abilitati
- Indipendenti da costruttori e agenti
- Operiamo a distanza, tramite procura
- Pafo · Limassol · Larnaca · Nicosia
Cosa facciamo
Rappresentanza legale indipendente per acquirenti e venditori
Siamo avvocati immobiliari indipendenti a Cipro (advocates) che gestiscono l'intero processo di conveyancing per acquirenti e venditori: due diligence legale, verifica del titolo presso il Catasto, contratti, esecuzione specifica e trasferimento del titolo. Agiamo unicamente come tuoi consulenti legali — come un property solicitor nel Regno Unito — e mai per il costruttore o l'agente immobiliare.
Perché una consulenza indipendente è importante
A Cipro, l'avvocato raccomandato da un costruttore o da un agente immobiliare ha un conflitto di interessi strutturale: potrebbe non segnalare un'ipoteca che il costruttore ha registrato sul tuo immobile, o un difetto del titolo che potrebbe bloccare i tuoi fondi per anni. Un avvocato indipendente non ha alcun legame con il venditore, il costruttore o l'agente — ed esiste esclusivamente per proteggerti. Questa indipendenza è la garanzia più importante in una transazione immobiliare a Cipro.
Due diligence e verifica del titolo
Visure catastali, gravami, proprietà e permessi — verificati prima che tu ti impegni.
Contratti
Redazione, negoziazione e revisione del tuo contratto di compravendita affinché le clausole ti tutelino.
Esecuzione specifica
Deposito del contratto presso il Catasto per blindare i tuoi diritti nei confronti del venditore.
Completamento e trasferimento
Permessi, liberatorie fiscali e registrazione del titolo a tuo nome presso l'Ufficio del Catasto.
Se stai acquistando un immobile a Cipro, un avvocato indipendente ti protegge dai ben documentati rischi dell'isola legati ai titoli di proprietà e alle ipoteche dei costruttori — verificando la pulizia del titolo prima che tu ti impegni, tutelando il tuo contratto presso il Catasto e gestendo i permessi e il completamento, di persona o a distanza per tuo conto.
La maggior parte dei nostri acquirenti non mette mai piede in un Catasto — agiamo tramite procura, così puoi acquistare da qualsiasi parte del mondo.
Richiedi una consulenza per l'acquisto →Acquisto
Il processo di acquisto a Cipro
L'acquisto di un immobile a Cipro segue sette passaggi legali — dalla prenotazione e dalla due diligence indipendente fino alla tutela del contratto presso il Catasto e al trasferimento del titolo.
Prenotazione e caparra
Una piccola caparra toglie l'immobile dal mercato mentre si svolge la due diligence. Le condizioni di prenotazione devono indicare esattamente quando la caparra è rimborsabile.
Due diligence legale indipendente
Il tuo avvocato effettua le visure catastali e verifica la proprietà, i gravami, le ipoteche e i permessi urbanistici/edilizi prima che tu sia vincolato.
Contratto di compravendita
L'accordo definisce le parti, l'immobile, il prezzo, il piano dei pagamenti e il completamento. Dalla Law 132(I)/2023, i contratti devono includere un certificato di visura catastale non più vecchio di 5 giorni lavorativi.
Deposito del contratto per l'esecuzione specifica
Una copia bollata viene depositata presso il Catasto distrettuale entro 6 mesi dalla firma, bloccando la rivendita o ulteriori gravami e consentendo a un tribunale di imporre il trasferimento a tuo favore.
Permessi
Gli acquirenti extra-UE richiedono il permesso del Consiglio dei Ministri (distrettuale) ai sensi del Cap. 109. Gli acquirenti UE/SEE non necessitano di alcun permesso.
Pagamenti a tranche
I pagamenti vengono erogati a fronte del contratto e, per gli immobili sulla carta, a fronte degli stati di avanzamento dei lavori, spesso tramite accordi di deposito fiduciario.
Completamento e trasferimento del titolo
Il titolo viene registrato a tuo nome presso l'Ufficio Catastale distrettuale. Qualora non esista ancora un atto separato, il contratto depositato e i diritti di esecuzione specifica ti proteggono fino al suo rilascio.
Vendita
Il processo di vendita a Cipro
La vendita di un immobile a Cipro comporta cinque passaggi legali — dalla raccolta dei documenti e dalle liberatorie fiscali fino alla cancellazione dei gravami e al trasferimento del titolo all'acquirente.
Preparazione e documenti
Reperire il titolo di proprietà (o confermare la posizione del contratto/esecuzione specifica), confermare la proprietà registrata e incaricare un avvocato.
Liberatoria fiscale e sulle plusvalenze
Ottenere la liberatoria dell'Agenzia delle Entrate (imposta sulle plusvalenze accertata/pagata o liberata) e le liberatorie comunali/delle utenze prima del trasferimento.
Estinzione dei gravami
Eventuali ipoteche o gravami vengono cancellati, oppure si concordano accordi con il creditore, affinché il titolo possa passare libero.
Contratto di compravendita
Firmato con il requisito del certificato di visura aggiornato previsto dalla Law 132(I)/2023, quindi bollato.
Trasferimento del titolo
Venditore e acquirente (o procuratori muniti di procura) si presentano all'Ufficio Catastale distrettuale; il trasferimento viene registrato e il titolo viene intestato all'acquirente.
Due diligence e titoli di proprietà
Verifica il titolo prima di impegnarti
Un titolo di proprietà cipriota (il Certificato di Registrazione) è la prova ufficiale della proprietà presso il Catasto e riporta inoltre ogni ipoteca, gravame e annotazione sull'immobile. Lo storico “problema dei titoli di proprietà” ha intrappolato migliaia di acquirenti che avevano pagato per intero ma non riuscivano a ottenere un titolo separato a proprio nome — solitamente perché il costruttore deteneva un'ipoteca sul terreno. La due diligence indipendente, con una visura catastale prima che tu ti impegni, è ciò che ti protegge.
Il problema dei titoli di proprietà
Si stima che 9.500 acquirenti siano stati “intrappolati” — avevano pagato la propria casa ma non potevano ottenere un titolo di proprietà separato, spesso perché il costruttore che aveva edificato l'immobile aveva ipotecato l'intero lotto ed era risultato inadempiente. Un'ipoteca occulta del costruttore registrata prima del tuo contratto è il rischio centrale che una visura indipendente porta alla luce.
Fonte: Cyprus Mail, 2024.
Riforme recenti (2023–2025)
- Law 132(I)/2023 — I venditori devono ora allegare al contratto di compravendita un certificato di visura catastale aggiornato.
- Sentenza costituzionale di giugno 2024 — Ha annullato il vecchio potere del Catasto di cancellare le ipoteche dei costruttori al momento del trasferimento, congelando molti casi di acquirenti intrappolati.
- Law 110(I)/2025 — Un nuovo quadro normativo per gli 'acquirenti intrappolati': quando il prezzo è interamente pagato e il creditore ipotecario rifiuta ingiustificatamente il consenso, l'acquirente può rivolgersi al tribunale entro 45 giorni per superare il rifiuto.
Cosa comprende la nostra due diligence
- Verifica del proprietario registrato
- Ipoteche, gravami e annotazioni giudiziarie
- Permesso urbanistico e permesso edilizio
- Certificati di approvazione finale / completamento
- Conformità dell'edificio ai progetti approvati
Perché l'aspetto legale conta
I numeri dietro un acquisto sicuro a Cipro
Acquistare un immobile a Cipro comporta rischi specifici e ben documentati — e tutele legali specifiche con scadenze perentorie. Questi sono i dati più importanti.
≈9,500
“acquirenti intrappolati” a Cipro
il rischio da cui ti protegge la due diligence indipendente
6 months
per tutelare il tuo acquisto
termine per depositare il contratto ai fini dell'esecuzione specifica
€0
imposta di bollo nel 2026
abolita dal 1° gennaio 2026
1%
onorario legale tutto compreso
+ IVA — ogni servizio incluso
Costi e imposte · verificati 2026
Quanto costa davvero acquistare e vendere nel 2026
Acquistando un immobile a Cipro nel 2026 dovresti prevedere a budget l'IVA (sulle nuove costruzioni) oppure le imposte di trasferimento (sulle rivendite) — raramente entrambe — oltre agli onorari legali e a piccole spese governative. L'imposta di bollo è stata abolita dal 1° gennaio 2026 e non esiste alcuna imposta annuale sugli immobili. In caso di vendita, può applicarsi un'imposta sulle plusvalenze del 20%, dopo generose esenzioni a vita.
Imposte di trasferimento (rivendita)
NULLE se è stata pagata l'IVA su una nuova costruzione; altrimenti ridotte del 50%.
| Scaglione di valore | Standard | Effettiva (rivendita) |
|---|---|---|
| Fino a €85,000 | 3% | 1.5% |
| €85,001 – €170,000 | 5% | 2.5% |
| Oltre €170,000 | 8% | 4% |
Esempio: rivendita da €300,000 → €8,600. Stesso valore per una nuova costruzione con IVA pagata → €0. Fonte: Dipartimento del Catasto e delle Topografie; PwC Cyprus (maggio 2026).
IVA sugli immobili
Standard 19%; ridotta al 5% su un'abitazione principale ammissibile.
| Scenario | IVA |
|---|---|
| Immobile residenziale di rivendita | Nessuna (si applicano le imposte di trasferimento) |
| Nuova costruzione, non abitazione principale | 19% |
| Nuova costruzione, abitazione principale ammissibile | 5% sui primi €350,000 e 130 m²; 19% oltre |
19% pieno se la superficie supera i 190 m² o il valore supera i €475,000. Condizione di residenza decennale. Fonte: Law 42(I)/2023; PwC Cyprus.
Imposta sulle plusvalenze (vendita)
20% sulla plusvalenza, dopo indicizzazione, deduzioni ed esenzioni a vita.
| Esenzione a vita (per persona) | 2026 |
|---|---|
| Abitazione principale privata | €150,000 |
| Terreno agricolo (di un agricoltore) | €50,000 |
| Qualsiasi altra cessione | €30,000 |
Deducibili: indicizzazione, migliorie, spese di trasferimento/legali/d'agenzia, interessi sul mutuo. Fonte: PwC Cyprus (maggio 2026); riforma fiscale 2026.
Imposta di bollo
Abolita dal 1° gennaio 2026 (Law 239(I)/2025). I contratti firmati a partire da tale data pagano €0.
Imposta annuale e di successione
Nessuna imposta annuale sugli immobili (abolita nel 2017) e nessuna imposta di successione in caso di decesso.
Altre spese
Registrazione dell'ipoteca ~1%, perizia ~€200–€500, tariffe comunali annuali ~€90–€300/anno.
Nuova costruzione vs rivendita — quanto paghi davvero
Paghi l'IVA (nuove costruzioni) oppure le imposte di trasferimento (rivendite) — quasi mai entrambe. Su una prima casa da €350,000 la differenza tra l'aliquota IVA ridotta e quella standard è notevole.
Su un acquisto da €350,000: qualificarsi come abitazione principale riduce l'IVA da €66,500 a €17,500 — un risparmio di circa €49,000.
IVA ridotta, visualizzata
Le cifre sono informazioni generali aggiornate a giugno 2026, non una consulenza. La tua transazione potrebbe differire — verifica con un avvocato cipriota.
Strumento interattivo
Calcolatore dei costi immobiliari e delle imposte di trasferimento a Cipro
Stima le tue imposte di trasferimento, l'IVA e l'imposta sulle plusvalenze con cifre indicative istantanee utilizzando le aliquote verificate del 2026. Nessuna email richiesta per vedere la tua stima.
Costo di acquisizione indicativo
€371,665
- Prezzo dell'immobile
- €350,000
- IVA
- €17,500
- Imposte di trasferimento
- €0
- Imposta di bollo
- €0
- Il nostro onorario legale (1% + IVA, tutto compreso)
- €4,165
- • Abitazione principale ammissibile → 5% sui primi €350,000, 19% sulla parte restante.
- • Le imposte di trasferimento sono NULLE perché è stata pagata l'IVA.
- • Imposta di bollo abolita dal 1 gennaio 2026 (Law 239(I)/2025).
- • Il nostro onorario legale: 1% del prezzo + IVA — tutti i servizi inclusi.
Solo indicativo — non costituisce consulenza legale o fiscale. L'imposta di bollo è abolita per il 2026. Le cifre finali dipendono dalla tua specifica transazione, dal valore accertato e dalla tua idoneità alle agevolazioni.
Dalla costa di Pafo a Nicosia — in tutta Cipro
Avvocati indipendenti per acquirenti e venditori, ovunque si trovi il vostro immobile.
Acquirenti stranieri e residenza
Gli stranieri possono acquistare immobili a Cipro?
Sì — gli stranieri possono acquistare immobili a Cipro, inclusi gli acquirenti britannici/del Regno Unito (post-Brexit, ora trattati come extra-UE). I cittadini UE e SEE acquistano alle stesse condizioni dei ciprioti. Anche i cittadini extra-UE acquistano liberamente, ma necessitano di un permesso di acquisizione — l'approvazione del Consiglio dei Ministri (distrettuale) — che richiede di norma circa 30–45 giorni. L'acquisto di un immobile residenziale di nuova costruzione ammissibile del valore di €300,000 o più può inoltre aprire il percorso accelerato verso la residenza permanente “golden visa”.
€300,000
investimento minimo
+ IVA, residenziale di nuova costruzione
~2 months
elaborazione accelerata
Regulation 6(2)
€50,000
reddito annuo dall'estero
+€15k coniuge, +€10k per figlio
Acquistare come cittadino straniero
- Cittadini UE / SEE: nessun permesso necessario — stessi diritti dei ciprioti.
- Cittadini extra-UE (inclusi gli acquirenti UK/britannici, post-Brexit): possono acquistare con un permesso di acquisizione — approvazione del Consiglio dei Ministri / distrettuale ai sensi del Cap. 109 — storicamente fino a due unità. L'approvazione richiede di norma circa 30–45 giorni e puoi firmare e pagare mentre è in lavorazione.
- Acquisto a distanza: una procura notarile e apostillata ci consente di firmare, depositare il contratto, richiedere i permessi e completare per tuo conto — non è necessario che tu ti rechi a Cipro.
Residenza permanente tramite investimento immobiliare (“golden visa”)
Regulation 6(2) — il percorso accelerato.
Tariffe
Onorari legali trasparenti
Il nostro onorario legale per l'acquisto o la vendita di un immobile a Cipro è un forfait dell'1% del prezzo dell'immobile, più IVA — e include tutti i nostri servizi dalla prima visura al trasferimento del titolo. Gli unici extra sono gli esborsi governativi (imposte di trasferimento, registrazione e visura), che vengono riaddebitati al costo.
1% del prezzo + IVA
- ✓ Tutti i servizi inclusi — un unico onorario
- ✓ Preventivo fisso prima di affidarci l'incarico
- ✓ Nessun extra o minimo a sorpresa
- ✓ Solo le spese governative in aggiunta, al costo
1%–1.5% + IVA
- • Spesso un onorario minimo in aggiunta
- • Extra addebitati separatamente
- • Il preventivo può variare con l'avanzare del lavoro
- • Più le spese governative
Il nostro incarico
1% del prezzo
+ IVA · tutti i servizi inclusi
Un unico onorario semplice — nessun extra nascosto
Più gli esborsi governativi al costo: imposte di trasferimento, registrazione e visura. L'imposta di bollo è €0 nel 2026.
Contesto di mercato (non il nostro onorario): il conveyancing a Cipro è comunemente ~1–1.5% + IVA.
Cosa è incluso
- Due diligence indipendente e visure catastali
- Redazione e revisione del contratto di compravendita
- Deposito del contratto ai fini dell'esecuzione specifica
- Gestione dei rapporti per i permessi (incl. permesso del Consiglio dei Ministri)
- Operare tramite procura se ti trovi all'estero
- Gestione del completamento e del trasferimento del titolo
- Incontri e consulenze per tutta la durata
Gli onorari sono al netto dell'IVA e delle spese governative.
Perché Cyprus Property Lawyers
Rappresentanza indipendente e senza conflitti
Siamo avvocati ciprioti indipendenti che agiscono esclusivamente per acquirenti e venditori di immobili — mai per costruttori o agenti immobiliari. Il nostro studio è costruito attorno all'unica cosa che ti protegge di più: una rappresentanza legale indipendente e senza conflitti.
Indipendenti per scelta
Nessun rapporto con costruttori o agenti immobiliari, mai. Agiamo esclusivamente per te.
Specialisti, non generalisti
Il diritto immobiliare cipriota è tutto ciò di cui ci occupiamo — acquisto e vendita.
Pensati per gli acquirenti stranieri
Multilingue, adatti al lavoro a distanza, con flussi operativi tramite procura.
Aggiornati
Sulle riforme dei titoli di proprietà e fiscali del 2023–2026.
Revisionato da
Eleni Philippou, Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)
Avvocato, membro della Cyprus Bar Association. Founder of Cyprus Property Lawyers, specialising in real estate, conveyancing and estate planning; admitted to the Cyprus Bar since 2001.
Conosci la fondatrice
L'avvocato dietro il tuo acquisto
Chi è Eleni
Fondatrice e avvocato
Eleni Philippou è la fondatrice di Cyprus Property Lawyers e guida la sua practice immobiliare — specializzata in real estate e conveyancing, diritto contrattuale, nonché testamenti, pianificazione successoria e successioni. Laureata presso la University of Nottingham (LL.B.) e la University of Sheffield (LL.M., Distinction), è membro della Cyprus Bar Association dal 2001 e membro certificato STEP dal 2015. In qualità di Responsabile della Conformità Antiriciclaggio (AML) dello studio, supervisiona transazioni immobiliari complesse in tutta Cipro. Fuori dall'ufficio, Eleni è un'appassionata velista — certificata dalla American Sailing Association nel 2023 — e attualmente sta imparando l'ebraico.
Aree di attività
- Real Estate e Conveyancing
- Diritto Contrattuale
- Testamenti, Pianificazione Successoria e Successioni
Formazione
- LL.B. (Hons), University of Nottingham (2000)
- LL.M. Commercial Law (Distinction), University of Sheffield (2002)
Abilitazioni forensi e affiliazioni
- Cyprus Bar Association (dal 2001)
- Membro STEP (dal 2015)
Lingue
Greco, Inglese
FAQ
Acquistare e vendere immobili a Cipro — le tue domande
Decisamente sì. Un avvocato indipendente verifica il titolo, scopre ipoteche occulte dei costruttori, tutela il tuo contratto presso il Catasto entro il termine di 6 mesi e gestisce i permessi — tutele che un agente immobiliare o l'avvocato del costruttore non possono fornire in modo imparziale.
Il vostro acquisto, protetto dalla prima ricerca al titolo
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Inizia
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Senza impegno, senza tecnicismi. Dicci se stai acquistando o vendendo e ti spiegheremo esattamente come ti proteggiamo e quanto costa.
Cosa succede dopo
- 1Dicci se stai acquistando o vendendo.
- 2Rispondiamo entro un giorno lavorativo con passaggi successivi chiari e un preventivo fisso.
- 3Svolgiamo la due diligence e proteggiamo la tua transazione fino al trasferimento del titolo.
- Avvocati ciprioti abilitati
- · Indipendenti da costruttori e agenti
- · Strettamente riservato