Il costo dell'acquisto di un immobile a Cipro: imposte e oneri per il 2026
Revisionato da Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)Ultimo aggiornamento: 4 luglio 2026
Acquistare un immobile a Cipro costa all'incirca l'8–12% del prezzo in aggiunta al prezzo di acquisto, sebbene il mix dipenda dalla distinzione tra nuova costruzione e rivendita. Le nuove costruzioni comportano l'IVA (5% o 19%) e nessun diritto di trasferimento; le rivendite comportano diritti di trasferimento scaglionati del 3%, 5% e 8% (ridotti del 50%) e nessuna IVA. L'imposta di bollo è stata abolita dal 1° gennaio 2026, e gli onorari legali si aggirano intorno all'1% più IVA.
Punti chiave
- Prevedi un budget di circa 8–12% del prezzo in imposte e oneri — di più su una nuova costruzione dove si applica l'IVA, di meno su una rivendita.
- I diritti di trasferimento si applicano alle rivendite su una scala scaglionata (3% / 5% / 8%) e sono ridotti del 50%; sono pari a zero laddove sia stata pagata l'IVA.
- L'imposta di bollo sui contratti è stata abolita dal 1° gennaio 2026 — un costo e un adempimento che le guide più datate elencano ancora.
- Le nuove costruzioni comportano l'IVA al 19%, oppure al 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti — e non paghi anche i diritti di trasferimento.
- Gli onorari legali sono circa l'1% del prezzo + 19% di IVA; si applicano anche piccoli diritti catastali e spese accessorie.
- L'imposta sulle plusvalenze del 20% è un costo del venditore, non dell'acquirente — ma vale la pena comprenderla prima di rivendere.
Quali sono i costi totali dell'acquisto di un immobile a Cipro?
Oltre al prezzo di acquisto, un acquirente a Cipro affronta una principale imposta sull'operazione — o l'IVA (nuova costruzione) o i diritti di trasferimento (rivendita), mai entrambe sullo stesso immobile — oltre agli onorari legali e a spese accessorie minori. La singola variabile più rilevante è se l'immobile sia una nuova costruzione o una rivendita.
La tabella seguente riassume le principali voci di costo per il 2026. Le cifre esatte dipendono dal prezzo, dal tipo di immobile e, per l'IVA, dal fatto che tu soddisfi i requisiti per l'aliquota ridotta per l'abitazione principale.
| Costo | Nuova costruzione | Rivendita |
|---|---|---|
| IVA | 19%, oppure 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti | Non applicabile |
| Diritti di trasferimento | Nessuno (IVA pagata) | Scaglioni 3% / 5% / 8%, ridotti del 50% |
| Imposta di bollo | Abolita il 1° gen 2026 | Abolita il 1° gen 2026 |
| Onorari legali | ≈ 1% + 19% IVA | ≈ 1% + 19% IVA |
| Catasto e spese accessorie | Piccoli diritti fissi | Piccoli diritti fissi |
Cosa è cambiato nel 2026? Abolizione dell'imposta di bollo
La novità di rilievo è che l'imposta di bollo sui contratti è stata abolita con effetto dal 1° gennaio 2026. In precedenza un acquirente pagava l'imposta di bollo sul contratto di vendita (ad aliquote intorno allo 0,15%–0,20% oltre una soglia, con un tetto di €20.000), e il contratto doveva essere bollato prima di poter essere depositato al Catasto.
Quel costo e quell'adempimento sono ora venuti meno per i contratti dal 2026 in poi. Molte guide e calcolatori più datati includono ancora l'imposta di bollo — considerali superati.
Contesto della riforma fiscale 2026
L'abolizione dell'imposta di bollo fa parte della più ampia riforma fiscale del 2026, che ha anche aumentato le esenzioni dall'imposta sulle plusvalenze e ridisegnato la tassazione dei redditi da locazione. Laddove una cifra appaia diversa rispetto a una fonte più datata, verifica se è anteriore al 1° gennaio 2026.
Come si calcolano i diritti di trasferimento immobiliare a Cipro?
I diritti di trasferimento sono versati al Dipartimento del Catasto e delle Rilevazioni quando il titolo passa a tuo nome in una rivendita, calcolati sul valore di mercato accertato dell'immobile secondo una scala scaglionata. Si applica una riduzione stabile del 50% e — aspetto importante — nessun diritto di trasferimento è dovuto laddove sia stata pagata l'IVA su un nuovo immobile.
Gli scaglioni si applicano progressivamente per fasce di valore, non come un'unica aliquota fissa sull'intero prezzo.
| Fascia di valore dell'immobile | Aliquota |
|---|---|
| Fino a €85.000 | 3% |
| €85.001 – €170.000 | 5% |
| Oltre €170.000 | 8% |
| Laddove sia stata pagata l'IVA (nuova costruzione) | 0% — nessun diritto di trasferimento |
Pago sia i diritti di trasferimento che l'IVA?
No — ed è qui che gli acquirenti conteggiano abitualmente due volte. Diritti di trasferimento e IVA si escludono a vicenda sullo stesso immobile. Una nuova costruzione venduta con IVA non comporta diritti di trasferimento; una rivendita senza IVA comporta diritti di trasferimento (dimezzati dalla riduzione del 50%).
Quindi il vero confronto di costo è tra l'IVA su una nuova costruzione e i diritti di trasferimento ridotti su una rivendita — ecco perché l'esempio pratico che segue conta più di ciascuna cifra presa isolatamente.
IVA su un nuovo immobile: 5% o 19%?
Le nuove costruzioni comportano l'IVA. L'aliquota ordinaria è del 19%, ma un'aliquota ridotta del 5% si applica ai primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti, nel rispetto di limiti di valore e di superficie. Le rivendite non comportano IVA.
L'aliquota ridotta può abbattere drasticamente l'imposta su una nuova abitazione, quindi vale la pena confermare l'idoneità per tempo. Le condizioni di dettaglio — comprese le soglie di 130 m², €350.000 e €475.000 e la regola dei 10 anni di abitazione principale — sono trattate nella guida dedicata all'IVA.
Esempio pratico: il costo totale di un'abitazione da €300.000
Lo stesso prezzo di riferimento produce imposte molto diverse a seconda che l'immobile sia una rivendita o una nuova costruzione. Questo è il confronto che ogni acquirente dovrebbe svolgere.
Rivendita vs nuova costruzione da €300.000
Rivendita (senza IVA): i diritti di trasferimento sono il 3% sui primi €85.000 (€2.550), il 5% sui successivi €85.000 (€4.250) e l'8% sui restanti €130.000 (€10.400) = €17.200 — poi dimezzati a circa €8.600. Aggiungi ≈ €3.000 di onorari legali + IVA.
Nuova costruzione al 19% di IVA: €57.000 di IVA e nessun diritto di trasferimento; se soddisfa i requisiti per l'aliquota del 5% per l'abitazione principale sui primi 130 m², l'IVA cala nettamente. Aggiungi ≈ €3.000 di onorari legali + IVA.
In sintesi: su una nuova costruzione domina l'IVA, quindi l'idoneità all'abitazione principale per il 5% è decisiva; su una rivendita, la riduzione del 50% dei diritti di trasferimento contiene i costi.
Onorari legali e altri costi di chiusura
Oltre alla principale imposta sull'operazione, prevedi un budget per gli onorari legali e una manciata di costi minori. Gli onorari legali per un acquisto standard sono di norma circa l'1% del prezzo più il 19% di IVA, e una rappresentanza indipendente è denaro ben speso dati i rischi contro cui ti tutela.
| Voce | Costo tipico |
|---|---|
| Onorari legali | ≈ 1% del prezzo + 19% IVA (minimo ~€2.500) |
| Ricerca e deposito al Catasto | Piccoli diritti fissi |
| Traduzioni giurate / apostille | Al costo (rilevante per gli acquirenti stranieri) |
| Costi del mutuo (se finanziato) | Perizia, iscrizione dell'ipoteca, assicurazione |
E l'imposta sulle plusvalenze quando vendo?
L'imposta sulle plusvalenze è un costo del venditore, non dell'acquirente, ma vale la pena comprenderla sin dall'inizio. Cipro applica l'imposta sulle plusvalenze al 20% sul guadagno (non sul prezzo di vendita) quando in seguito vendi, dopo deduzioni e indicizzazione all'inflazione, e con esenzioni a vita che sono state aumentate con la riforma del 2026.
Se acquisti come investimento o prevedi di rivendere, tienine conto. I meccanismi completi — aliquota, esenzioni, indicizzazione e il calcolo pratico — sono trattati nella guida all'imposta sulle plusvalenze.
Come contenere i costi di acquisto
Alcune decisioni incidono materialmente sul conto finale. Nessuna comporta di lesinare sulla protezione legale — anzi, il contrario.
Leve per risparmiare sui costi
Su una nuova costruzione, conferma l'idoneità all'aliquota IVA del 5% per l'abitazione principale prima di firmare — è il singolo risparmio più grande.
Su una rivendita, ricorda che i diritti di trasferimento sono già dimezzati e non c'è IVA.
Ottieni un preventivo scritto degli onorari dal tuo avvocato e un elenco chiaro degli esborsi.
Prevedi il budget per l'imposta sul valore di mercato accertato, che è determinato dal Catasto — non dal venditore.
Dati chiave
- Costi totali per l'acquirente
- ≈ 8–12% del prezzo, a seconda che si tratti di nuova costruzione o rivendita
- Diritti di trasferimento (rivendita)
- Scaglioni 3% / 5% / 8%, ridotti del 50%
- Diritti di trasferimento (nuova costruzione, IVA pagata)
- Nessuno
- IVA (nuova costruzione)
- 19%, oppure 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti
- Imposta di bollo
- Abolita dal 1° gennaio 2026
- Onorari legali
- ≈ 1% del prezzo + 19% IVA
- Imposta sulle plusvalenze (alla vendita)
- 20% del guadagno (costo del venditore)
Domande frequenti
Quali sono i costi totali dell'acquisto di un immobile a Cipro nel 2026?
Aspettati all'incirca l'8–12% del prezzo in imposte e oneri in aggiunta al prezzo di acquisto. Il mix dipende dall'immobile: le nuove costruzioni comportano l'IVA (19%, oppure 5% su un'abitazione principale che soddisfi i requisiti) e nessun diritto di trasferimento, mentre le rivendite comportano diritti di trasferimento scaglionati (3–8%, dimezzati) e nessuna IVA. Gli onorari legali aggiungono circa l'1% più IVA.
Come si calcolano i diritti di trasferimento a Cipro?
Su una rivendita, i diritti di trasferimento sono calcolati sul valore di mercato accertato dell'immobile secondo una scala scaglionata: 3% fino a €85.000, 5% da €85.001 a €170.000, e 8% oltre €170.000. Una riduzione stabile del 50% dimezza poi il totale. Nessun diritto di trasferimento è dovuto laddove sia stata pagata l'IVA su un nuovo immobile.
Pago sia l'IVA che i diritti di trasferimento?
No. Si escludono a vicenda sullo stesso immobile. Una nuova costruzione venduta con IVA non comporta diritti di trasferimento, e una rivendita senza IVA comporta diritti di trasferimento (ridotti del 50%). Gli acquirenti spesso li sommano erroneamente entrambi, sovrastimando il costo reale.
Esiste ancora l'imposta di bollo quando si acquista un immobile a Cipro?
No. L'imposta di bollo sui contratti è stata abolita con effetto dal 1° gennaio 2026. In precedenza si applicava intorno allo 0,15%–0,20% oltre una soglia, con un tetto di €20.000, e il contratto doveva essere bollato prima del deposito. Le guide e i calcolatori più datati che la includono ancora sono superati.
Quando si applica l'aliquota IVA ridotta del 5%?
L'aliquota del 5% si applica ai primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti, acquistata nuova, nel rispetto di limiti di valore e di superficie (intorno a €350.000 di valore e sotto i 190 m²), con una condizione di abitazione principale per 10 anni. Oltre i limiti, si applica il 19%. Le rivendite non comportano IVA. Vedi la guida dedicata all'IVA per le condizioni complete.
Quanto costano gli onorari legali quando si acquista a Cipro?
Gli onorari legali per un acquisto standard sono di norma circa l'1% del prezzo più il 19% di IVA, con un minimo comune vicino a €2.500 per le operazioni di valore inferiore, oltre esborsi come i diritti di ricerca al Catasto e le traduzioni giurate. Richiedi sempre un preventivo scritto degli onorari e la definizione dell'incarico prima di conferirlo.
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Guide correlate
Informazioni legali generali, non consulenza legale; non si crea alcun rapporto avvocato–cliente. Le cifre sono aggiornate alla data sopra indicata e dipendono dalla tua specifica operazione. Consulta un avvocato cipriota qualificato prima di agire.