Il costo dell'acquisto di un immobile a Cipro: imposte e oneri per il 2026
Ultimo aggiornamento: 4 ottobre 2026
Non esiste una stima uniforme affidabile dell’8–12% dei costi di acquisto: l’IVA del 19% supera già tale intervallo. Dal 1° settembre 2026 una rivendita non è automaticamente esente; verificate almeno 18 mesi di primo utilizzo sistematico. Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento non sono dovute; altrimenti sono generalmente ridotte del 50%. Aggiungete separatamente spese legali e altri oneri.
Punti chiave
- L’IVA del 19% supera già la vecchia stima dei costi dell’8–12%; calcolate ogni transazione separatamente.
- I diritti di trasferimento si applicano alle rivendite su una scala scaglionata (3% / 5% / 8%) e sono ridotti del 50%; sono pari a zero laddove sia stata pagata l'IVA.
- I nuovi documenti dal 1° gennaio 2026 non sono soggetti all’imposta di bollo. I contratti firmati da almeno una parte entro il 31 dicembre 2025 rimangono soggetti alle precedenti disposizioni.
- Le nuove costruzioni comportano l'IVA al 19%, oppure al 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti — e non paghi anche i diritti di trasferimento.
- Gli onorari legali sono circa l'1% del prezzo + 19% di IVA; si applicano anche piccoli diritti catastali e spese accessorie.
- L'imposta sulle plusvalenze del 20% è un costo del venditore, non dell'acquirente — ma vale la pena comprenderla prima di rivendere.
Quali sono i costi totali dell'acquisto di un immobile a Cipro?
Non esiste una stima uniforme affidabile dell’8–12% dei costi di acquisto: l’IVA del 19% supera già tale intervallo. Dal 1° settembre 2026 una rivendita non è automaticamente esente; verificate almeno 18 mesi di primo utilizzo sistematico. Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento non sono dovute; altrimenti sono generalmente ridotte del 50%. Aggiungete separatamente spese legali e altri oneri.
La tabella seguente riassume le principali voci di costo per il 2026. Le cifre esatte dipendono dal prezzo, dal tipo di immobile e, per l'IVA, dal fatto che tu soddisfi i requisiti per l'aliquota ridotta per l'abitazione principale.
| Costo | Nuova costruzione | Rivendita |
|---|---|---|
| IVA | 19%, oppure 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti | Verificare 18 mesi di primo utilizzo |
| Diritti di trasferimento | Nessuno (IVA pagata) | Scaglioni 3% / 5% / 8%, ridotti del 50% |
| Imposta di bollo | Abolita il 1° gen 2026 | Abolita il 1° gen 2026 |
| Onorari legali | ≈ 1% + 19% IVA | ≈ 1% + 19% IVA |
| Catasto e spese accessorie | Piccoli diritti fissi | Piccoli diritti fissi |
Cosa è cambiato nel 2026? Abolizione dell'imposta di bollo
La novità di rilievo è che l'imposta di bollo sui contratti è stata abolita con effetto dal 1° gennaio 2026. In precedenza un acquirente pagava l'imposta di bollo sul contratto di vendita (ad aliquote intorno allo 0,15%–0,20% oltre una soglia, con un tetto di €20.000), e il contratto doveva essere bollato prima di poter essere depositato al Catasto.
I nuovi documenti dal 1° gennaio 2026 non sono soggetti all’imposta di bollo. I contratti firmati da almeno una parte entro il 31 dicembre 2025 rimangono soggetti alle precedenti disposizioni.
Contesto della riforma fiscale 2026
L'abolizione dell'imposta di bollo fa parte della più ampia riforma fiscale del 2026, che ha anche aumentato le esenzioni dall'imposta sulle plusvalenze e ridisegnato la tassazione dei redditi da locazione. Laddove una cifra appaia diversa rispetto a una fonte più datata, verifica se è anteriore al 1° gennaio 2026.
Come si calcolano i diritti di trasferimento immobiliare a Cipro?
Le imposte di trasferimento si calcolano per scaglioni sul valore di mercato accertato al trasferimento del titolo. Non sono dovute se la transazione è soggetta a IVA; in assenza di IVA si applica generalmente una riduzione del 50%, salvo eccezioni di legge.
La riduzione del 50% prevede un’eccezione specifica: se il venditore ha acquistato l’immobile tramite la procedura di vendita prevista dalle Parti VI o VIA della legge 9/1965, i diritti di trasferimento sono riscossi senza tale sconto. Verificate come il venditore ha acquisito l’immobile prima di stimare i diritti dimezzati. Si vedano le indicazioni del Dipartimento del Catasto.
Gli scaglioni si applicano progressivamente per fasce di valore, non come un'unica aliquota fissa sull'intero prezzo.
| Fascia di valore dell'immobile | Aliquota |
|---|---|
| Fino a €85.000 | 3% |
| €85.001 – €170.000 | 5% |
| Oltre €170.000 | 8% |
| Laddove sia stata pagata l'IVA (nuova costruzione) | 0% — nessun diritto di trasferimento |
Pago sia i diritti di trasferimento che l'IVA?
Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento non sono dovute. In assenza di IVA si applica generalmente la riduzione legale del 50%.
Quindi il vero confronto di costo è tra l'IVA su una nuova costruzione e i diritti di trasferimento ridotti su una rivendita — ecco perché l'esempio pratico che segue conta più di ciascuna cifra presa isolatamente.
IVA su un nuovo immobile: 5% o 19%?
Per una prima abitazione idonea, il 5% può applicarsi alla quota fino a 130 m² e €350.000, con limiti complessivi di 190 m² ed €475.000. Una rivendita prima di 18 mesi di primo utilizzo sistematico può comunque essere soggetta a IVA.
L'aliquota ridotta può abbattere drasticamente l'imposta su una nuova abitazione, quindi vale la pena confermare l'idoneità per tempo. Le condizioni di dettaglio — comprese le soglie di 130 m², €350.000 e €475.000 e la regola dei 10 anni di abitazione principale — sono trattate nella guida dedicata all'IVA.
Esempio pratico: il costo totale di un'abitazione da €300.000
L’esempio di rivendita presuppone che siano trascorsi 18 mesi di primo utilizzo sistematico e che questa transazione non sia soggetta a IVA.
Rivendita vs nuova costruzione da €300.000
Rivendita (senza IVA): i diritti di trasferimento sono il 3% sui primi €85.000 (€2.550), il 5% sui successivi €85.000 (€4.250) e l'8% sui restanti €130.000 (€10.400) = €17.200 — poi dimezzati a circa €8.600. Aggiungi ≈ €3.000 di onorari legali + IVA.
Nuova costruzione al 19% di IVA: €57.000 di IVA e nessun diritto di trasferimento; se soddisfa i requisiti per l'aliquota del 5% per l'abitazione principale sui primi 130 m², l'IVA cala nettamente. Aggiungi ≈ €3.000 di onorari legali + IVA.
In sintesi: su una nuova costruzione domina l'IVA, quindi l'idoneità all'abitazione principale per il 5% è decisiva; su una rivendita, la riduzione del 50% dei diritti di trasferimento contiene i costi.
Onorari legali e altri costi di chiusura
Oltre alla principale imposta sull'operazione, prevedi un budget per gli onorari legali e una manciata di costi minori. Gli onorari legali per un acquisto standard sono di norma circa l'1% del prezzo più il 19% di IVA, e una rappresentanza indipendente è denaro ben speso dati i rischi contro cui ti tutela.
| Voce | Costo tipico |
|---|---|
| Onorari legali | ≈ 1% del prezzo + 19% IVA (minimo ~€2.500) |
| Ricerca e deposito al Catasto | Piccoli diritti fissi |
| Traduzioni giurate / apostille | Al costo (rilevante per gli acquirenti stranieri) |
| Costi del mutuo (se finanziato) | Perizia, iscrizione dell'ipoteca, assicurazione |
E l'imposta sulle plusvalenze quando vendo?
L'imposta sulle plusvalenze è un costo del venditore, non dell'acquirente, ma vale la pena comprenderla sin dall'inizio. Cipro applica l'imposta sulle plusvalenze al 20% sul guadagno (non sul prezzo di vendita) quando in seguito vendi, dopo deduzioni e indicizzazione all'inflazione, e con esenzioni a vita che sono state aumentate con la riforma del 2026.
Se acquisti come investimento o prevedi di rivendere, tienine conto. I meccanismi completi — aliquota, esenzioni, indicizzazione e il calcolo pratico — sono trattati nella guida all'imposta sulle plusvalenze.
Come contenere i costi di acquisto
Alcune decisioni incidono materialmente sul conto finale. Nessuna comporta di lesinare sulla protezione legale — anzi, il contrario.
Leve per risparmiare sui costi
Su una nuova costruzione, conferma l'idoneità all'aliquota IVA del 5% per l'abitazione principale prima di firmare — è il singolo risparmio più grande.
L’IVA del 19% supera già la vecchia stima dei costi dell’8–12%; calcolate ogni transazione separatamente.
Ottieni un preventivo scritto degli onorari dal tuo avvocato e un elenco chiaro degli esborsi.
Prevedi il budget per l'imposta sul valore di mercato accertato, che è determinato dal Catasto — non dal venditore.
Dati chiave
- Costi totali per l'acquirente
- Il costo totale dipende da IVA, imposte di trasferimento e onorari; la sola IVA del 19% supera l’8–12%.
- Diritti di trasferimento (rivendita)
- Scaglioni 3% / 5% / 8%, ridotti del 50%
- Diritti di trasferimento (nuova costruzione, IVA pagata)
- Nessuno
- IVA (nuova costruzione)
- 19%, oppure 5% sui primi 130 m² di un'abitazione principale che soddisfi i requisiti
- Imposta di bollo
- Abolita dal 1° gennaio 2026
- Onorari legali
- ≈ 1% del prezzo + 19% IVA
- Imposta sulle plusvalenze (alla vendita)
- 20% del guadagno (costo del venditore)
Domande frequenti
Quali sono i costi totali dell'acquisto di un immobile a Cipro nel 2026?
Non esiste una stima uniforme affidabile dell’8–12% dei costi di acquisto: l’IVA del 19% supera già tale intervallo. Dal 1° settembre 2026 una rivendita non è automaticamente esente; verificate almeno 18 mesi di primo utilizzo sistematico. Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento non sono dovute; altrimenti sono generalmente ridotte del 50%. Aggiungete separatamente spese legali e altri oneri.
Come si calcolano i diritti di trasferimento a Cipro?
Le imposte di trasferimento si calcolano per scaglioni sul valore di mercato accertato al trasferimento del titolo. Non sono dovute se la transazione è soggetta a IVA; in assenza di IVA si applica generalmente una riduzione del 50%, salvo eccezioni di legge.
Pago sia l'IVA che i diritti di trasferimento?
Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento non sono dovute. In assenza di IVA si applica generalmente la riduzione legale del 50%.
Esiste ancora l'imposta di bollo quando si acquista un immobile a Cipro?
I nuovi documenti dal 1° gennaio 2026 non sono soggetti all’imposta di bollo. I contratti firmati da almeno una parte entro il 31 dicembre 2025 rimangono soggetti alle precedenti disposizioni.
Quando si applica l'aliquota IVA ridotta del 5%?
Per una prima abitazione idonea, il 5% può applicarsi alla quota fino a 130 m² e €350.000, con limiti complessivi di 190 m² ed €475.000. Una rivendita prima di 18 mesi di primo utilizzo sistematico può comunque essere soggetta a IVA.
Quanto costano gli onorari legali quando si acquista a Cipro?
Gli onorari legali per un acquisto standard sono di norma circa l'1% del prezzo più il 19% di IVA, con un minimo comune vicino a €2.500 per le operazioni di valore inferiore, oltre esborsi come i diritti di ricerca al Catasto e le traduzioni giurate. Richiedi sempre un preventivo scritto degli onorari e la definizione dell'incarico prima di conferirlo.
Fonti
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Guide correlate
Informazioni legali generali, non consulenza legale; non si crea alcun rapporto avvocato–cliente. Le cifre sono aggiornate alla data sopra indicata e dipendono dalla tua specifica operazione. Consulta un avvocato cipriota qualificato prima di agire.