IVA sugli immobili a Cipro: quando si paga il 5% e quando il 19%

Nelle cessioni immobiliari imponibili a Cipro si applica di norma l’IVA del 19%. Per una prima abitazione idonea può applicarsi il 5% alla quota fino a 130 m² e €350.000, purché superficie e valore complessivi non superino 190 m² ed €475.000. Dal 1° settembre 2026 una rivendita non è automaticamente esente: occorre verificare almeno 18 mesi di primo utilizzo sistematico dell’edificio.

Fonti ufficiali: https://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/2000_1_95/full.html e https://www.gov.cy/oikonomia/exetasi-ypefthynon-diloseon-gia-tin-epivoli-meiomenou-syntelesti-fpa-5-gia-tin-agora-i-anegersi-katoikias-apo-ton-eforo-forologias-mechri-31-dekemvriou-2026/

Non sempre. Dal 1° settembre 2026, una vendita prima di 18 mesi di primo utilizzo sistematico può essere soggetta a IVA. Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento sono esenti; altrimenti si applica generalmente la riduzione legale del 50%. Verificate le prove di utilizzo e la posizione fiscale del venditore.

L'aliquota ridotta è rivolta specificamente agli acquirenti di una vera abitazione. Per averne diritto, occorre soddisfare tutte le condizioni indicate di seguito — se ne manca una, si applica l'aliquota ordinaria del 19%.

Ai sensi della Legge 42(I)/2023, l'aliquota ridotta è delimitata sia dalla superficie sia dal valore, e i due fattori interagiscono. L'aliquota del 5% si applica ai primi 130 m² fino a un valore di €350.000; tra tali limiti e i massimali esterni di 190 m² e €475.000, l'eccedenza è tassata al 19%; e oltre i massimali esterni, l'intero immobile è tassato al 19%.

La regola della ripartizione è più facile da comprendere con i numeri. Si supponga una prima abitazione idonea di nuova costruzione di 150 m², entro i massimali di valore.

Non sempre. Dal 1° settembre 2026, una vendita prima di 18 mesi di primo utilizzo sistematico può essere soggetta a IVA. Se la transazione è soggetta a IVA, le imposte di trasferimento sono esenti; altrimenti si applica generalmente la riduzione legale del 50%. Verificate le prove di utilizzo e la posizione fiscale del venditore.

Ecco anche perché il confronto tra nuova costruzione e rivendita conta così tanto ai fini del costo complessivo: su un immobile di nuova costruzione l'aliquota IVA — 5% o 19% — è di norma la singola voce più consistente, per cui verificare il diritto all'aliquota ridotta può valere decine di migliaia di euro.

L'aliquota del 5% comporta un impegno: l'immobile deve rimanere la prima abitazione per 10 anni. Se lo si vende, o si cessa di utilizzarlo come abitazione principale, prima che siano trascorsi i 10 anni, occorre restituire parte dell'IVA risparmiata — il recupero dell'IVA.

Una società non può — l'aliquota ridotta è riservata alla sola persona fisica che utilizza l'immobile come prima abitazione. È uno dei motivi per cui l'acquisto tramite società è di norma la struttura sbagliata per un'abitazione.

Una persona fisica non residente può in linea di principio averne diritto, poiché il criterio è l'uso dell'immobile come prima abitazione a Cipro e non la nazionalità — ma il requisito della prima abitazione e l'impegno decennale implicano che l'immobile debba effettivamente diventare l'abitazione principale. Una casa vacanze o un puro investimento non sono idonei e sono tassati al 19%.

La tempistica è importante: la domanda per l'aliquota ridotta si presenta al Dipartimento delle Imposte e deve essere inoltrata per tempo — prima che l'immobile sia consegnato o occupato. Presentarla troppo tardi può comportare la perdita dell'aliquota ridotta su un immobile che altrimenti ne avrebbe avuto diritto.

Di norma il vostro avvocato o commercialista predispone la domanda con la documentazione a sostegno del fatto che l'immobile sarà la prima abitazione. Inserite questo passaggio nella tempistica fin dall'inizio, anziché trattarlo come una formalità al momento del rogito.

Il regime è cambiato con la Legge 42(I)/2023, che ha ridotto la superficie idonea al 5% dai precedenti 200 m² (senza massimale di valore) all'attuale struttura di 130 m² / €350.000, con i massimali esterni di 190 m² / €475.000. Quali regole si applichino può dipendere dalla data in cui l'immobile ha ottenuto il permesso edilizio.

La comunicazione dell’amministrazione tributaria del 4 maggio 2026 riguarda l’esame di determinate dichiarazioni transitorie fino al 31 dicembre 2026. Per alcuni casi con permesso edilizio rilasciato entro il 2024 era previsto un diverso termine di domanda, il 15 giugno 2026. Verificate le date delle autorizzazioni del singolo progetto.