IVA sugli immobili a Cipro: quando si paga il 5% e quando il 19%

Dipende da cosa si acquista e da come lo si utilizzerà. Gli immobili di nuova costruzione sono soggetti a IVA: l'aliquota ordinaria è del 19%, ma Cipro concede un'aliquota ridotta del 5% sui primi 130 m² di un'abitazione che l'acquirente utilizzerà come prima casa, nel rispetto dei limiti di valore e di superficie. Gli immobili di rivendita non sono affatto soggetti a IVA.

La risposta pratica è dunque: rivendita — nessuna IVA; nuova costruzione destinata a seconda casa o a investimento — 19%; nuova costruzione destinata a prima abitazione idonea — 5% sui primi 130 m², poi 19% su qualsiasi eccedenza entro i massimali.

L'aliquota ridotta è rivolta specificamente agli acquirenti di una vera abitazione. Per averne diritto, occorre soddisfare tutte le condizioni indicate di seguito — se ne manca una, si applica l'aliquota ordinaria del 19%.

Ai sensi della Legge 42(I)/2023, l'aliquota ridotta è delimitata sia dalla superficie sia dal valore, e i due fattori interagiscono. L'aliquota del 5% si applica ai primi 130 m² fino a un valore di €350.000; tra tali limiti e i massimali esterni di 190 m² e €475.000, l'eccedenza è tassata al 19%; e oltre i massimali esterni, l'intero immobile è tassato al 19%.

La regola della ripartizione è più facile da comprendere con i numeri. Si supponga una prima abitazione idonea di nuova costruzione di 150 m², entro i massimali di valore.

No. L'IVA si applica alla prima vendita di un immobile nuovo; le rivendite sul mercato secondario non sono soggette a IVA. Per questo motivo l'acquirente di un immobile di rivendita paga le imposte di trasferimento (ridotte del 50%), mentre l'acquirente di un immobile di nuova costruzione paga l'IVA e nessuna imposta di trasferimento.

Ecco anche perché il confronto tra nuova costruzione e rivendita conta così tanto ai fini del costo complessivo: su un immobile di nuova costruzione l'aliquota IVA — 5% o 19% — è di norma la singola voce più consistente, per cui verificare il diritto all'aliquota ridotta può valere decine di migliaia di euro.

L'aliquota del 5% comporta un impegno: l'immobile deve rimanere la prima abitazione per 10 anni. Se lo si vende, o si cessa di utilizzarlo come abitazione principale, prima che siano trascorsi i 10 anni, occorre restituire parte dell'IVA risparmiata — il recupero dell'IVA.

Una società non può — l'aliquota ridotta è riservata alla sola persona fisica che utilizza l'immobile come prima abitazione. È uno dei motivi per cui l'acquisto tramite società è di norma la struttura sbagliata per un'abitazione.

Una persona fisica non residente può in linea di principio averne diritto, poiché il criterio è l'uso dell'immobile come prima abitazione a Cipro e non la nazionalità — ma il requisito della prima abitazione e l'impegno decennale implicano che l'immobile debba effettivamente diventare l'abitazione principale. Una casa vacanze o un puro investimento non sono idonei e sono tassati al 19%.

La tempistica è importante: la domanda per l'aliquota ridotta si presenta al Dipartimento delle Imposte e deve essere inoltrata per tempo — prima che l'immobile sia consegnato o occupato. Presentarla troppo tardi può comportare la perdita dell'aliquota ridotta su un immobile che altrimenti ne avrebbe avuto diritto.

Di norma il vostro avvocato o commercialista predispone la domanda con la documentazione a sostegno del fatto che l'immobile sarà la prima abitazione. Inserite questo passaggio nella tempistica fin dall'inizio, anziché trattarlo come una formalità al momento del rogito.

Il regime è cambiato con la Legge 42(I)/2023, che ha ridotto la superficie idonea al 5% dai precedenti 200 m² (senza massimale di valore) all'attuale struttura di 130 m² / €350.000, con i massimali esterni di 190 m² / €475.000. Quali regole si applichino può dipendere dalla data in cui l'immobile ha ottenuto il permesso edilizio.

Un regime transitorio consente ad alcuni immobili disciplinati dalla precedente e più favorevole normativa di continuare a essere idonei, ma tale finestra transitoria termina il 31 dicembre 2026. Se vi affidate alle vecchie regole, verificate la data del permesso edilizio dell'immobile e l'attuale posizione transitoria — dopo il termine, si applicano i nuovi limiti.