Imposta sulle plusvalenze quando si vende un immobile a Cipro: guida 2026

L'imposta sulle plusvalenze a Cipro è un'aliquota fissa del 20%. Si applica alle plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili situati a Cipro e alle plusvalenze derivanti dalla cessione di quote di società che possiedono tali immobili. Non esiste uno scaglione separato inferiore o superiore — l'unica aliquota del 20% si applica alla plusvalenza imponibile.

Poiché è applicata sulla plusvalenza anziché sul prezzo, le deduzioni e le esenzioni esposte di seguito riducono spesso l'imposta in modo sostanziale, e in alcuni casi fino a zero.

Solo sulla plusvalenza. È il fraintendimento più comune tra i venditori. L'imposta non è il 20% di quanto vi paga l'acquirente; è il 20% del vostro profitto — il ricavato della vendita meno quanto avete originariamente pagato (indicizzato all'inflazione) e meno i costi e le esenzioni ammissibili.

Quindi un immobile venduto a €400.000 che avete acquistato a €350.000 è tassato su una plusvalenza dell'ordine di €50.000 prima dell'indicizzazione e delle esenzioni — non su €400.000. In molte vendite ordinarie, una volta applicate l'indicizzazione e le esenzioni a vita, la plusvalenza imponibile è modesta o nulla.

Il calcolo segue un ordine fisso: si parte dal prezzo di vendita, si deduce il costo di acquisizione indicizzato e le spese ammissibili per giungere alla plusvalenza, quindi si deduce l'eventuale esenzione a vita disponibile e si applica il 20% a quanto rimane.

Cipro concede esenzioni a vita dall'imposta sulle plusvalenze, che sono state aumentate con la riforma del 2026. Sono franchigie a vita (non per singola vendita), e l'esenzione per l'abitazione principale funge anche da tetto complessivo a vita.

La riforma fiscale del 2026 ha aumentato in misura sostanziale le esenzioni a vita, elevando in particolare l'esenzione generale da €17.086 a €30.000 e quella per l'abitazione principale a €150.000. Ciò riduce l'imposta sulle plusvalenze dovuta su molte cessioni ed è la modifica più recente e più rilevante per i venditori.

Poiché la riforma è recente, i calcolatori e gli articoli più datati riportano ancora le cifre precedenti. Se una fonte mostra €17.086 o €85.430, è antecedente al 1° gennaio 2026.

Una serie di costi riduce la plusvalenza imponibile, a condizione che siano documentati. Conservare la documentazione fin dal giorno dell'acquisto ripaga al momento della vendita.

L'indicizzazione riconosce che parte di qualsiasi plusvalenza nominale è solo inflazione, non profitto reale. Il vostro costo di acquisizione (e le migliorie di natura capitale ammissibili) viene aumentato in linea con l'indice ufficiale dei prezzi al consumo tra la data in cui avete acquisito l'immobile e la data in cui vendete.

L'effetto può essere significativo per gli immobili detenuti per molti anni: un costo indicizzato più alto significa una plusvalenza imponibile minore. Le cifre di indicizzazione sono pubblicate e applicate alle vostre date specifiche, sicché l'esatta rivalutazione è propria del singolo caso.

Paga il venditore. L'imposta sulle plusvalenze viene assolta nell'ambito del procedimento di trasferimento — l'Agenzia delle Imposte deve essere soddisfatta e l'imposta contabilizzata prima o al momento del trasferimento del titolo presso il Catasto, motivo per cui i venditori dovrebbero preventivarla come costo di completamento, non come un ripensamento.

È importante notare che l'assoggettamento non dipende dalla residenza: un non residente che vende un immobile cipriota è soggetto all'imposta cipriota sulle plusvalenze sulla plusvalenza allo stesso modo di un residente, perché l'imposta si ricollega ai beni immobili situati a Cipro.

Alcuni trasferimenti familiari sono esclusi dall'imposta sulle plusvalenze. I trasferimenti a titolo di donazione tra parenti stretti — ad esempio tra coniugi, o da genitori a figli — e alcuni trasferimenti a società o trust di famiglia sono trattati come cessioni esenti a determinate condizioni.

Le regole sono precise su quali rapporti e strutture siano ammissibili, sicché un trasferimento inteso come esente da imposta dovrebbe essere strutturato su consulenza. Esiste inoltre un separato piccolo prelievo (di seguito) che può comunque applicarsi alle cessioni.

Distinto dall'imposta sulle plusvalenze, un prelievo dello 0,4% è applicato sul valore di vendita dei beni immobili (il prelievo per l'Equa Ripartizione degli Oneri). È un piccolo costo aggiuntivo su una cessione e dovrebbe essere considerato nelle cifre del venditore, accanto all'imposta sulle plusvalenze e alla provvigione dell'agente.

Poiché è calcolato sul valore anziché sulla plusvalenza, si applica anche laddove l'imposta sulle plusvalenze sia ridotta a zero dalle esenzioni. Verificate il trattamento attuale per la vostra operazione, poiché prelievi di questo tipo possono essere modificati.