Разрешение на приобретение недвижимости на Кипре для покупателей из стран, не входящих в ЕС: разъяснение Cap. 109

Да. Согласно Закону о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), Cap. 109, любой «иностранец» — на практике гражданин страны за пределами ЕС или компания, контролируемая гражданами стран, не входящих в ЕС, — должен получить официальное разрешение, прежде чем недвижимость на Кипре может быть зарегистрирована на его имя. Граждане ЕС и ЕЭЗ освобождены и покупают на тех же основаниях, что и киприоты.

Разрешение часто называют «одобрением Совета министров». Для добросовестного покупателя жилья или недвижимости для отдыха оно широко воспринимается как формальность — но это юридическое требование, а не проставление печати, и право собственности не может перейти к вам без него.

Закон наделяет полномочиями Совет министров, поэтому одобрение и носит это название. Однако на практике Совет делегировал принятие решений Окружным администраторам ещё в 1999 году.

Таким образом, ваше заявление рассматривается и по нему принимается решение в офисе Окружной администрации того округа, где расположена недвижимость — Лимасол, Пафос, Ларнака, Никосия или Фамагуста, — а не министрами в кабинете. Во многих устаревших руководствах по-прежнему говорится, что решение принимает «Совет министров»; современная реальность — это Окружной администратор.

Да — и фактически обычно вы должны это сделать, поскольку для заявления требуется копия вашего подписанного договора купли-продажи. Подписание, внесение поэтапных платежей, депонирование договора в Земельном кадастре для защиты через принудительное исполнение обязательства и даже вступление во владение — всё это законно до выдачи разрешения.

Разрешение становится необходимым только на заключительном этапе: регистрации права собственности на ваше имя. Такой порядок удивляет многих покупателей, но он означает, что на практике разрешение редко задерживает покупку — заявление просто рассматривается параллельно с оформлением сделки. В этот период ваши деньги защищает депонирование договора, а не разрешение.

Процесс прост и обычно ведётся вашим адвокатом по доверенности, поэтому зарубежным покупателям не нужно присутствовать лично.

Основной комплект, подаваемый вместе с формой Comm. 145, обычно включает: копию подписанного договора купли-продажи; титул на объект или, при его отсутствии, разрешение на строительство и планы; поэтажные и ситуационные планы; копии паспортов вас и вашего супруга; свидетельство о браке (с заверенным переводом, если оно не на греческом или английском языке); а также подтверждение вашего финансового положения, например банковские рекомендации.

Если покупателем является компания, к делу добавляются корпоративные свидетельства — акционеры, директора, зарегистрированный офис — и учредительный договор с уставом, чтобы Окружной офис мог подтвердить, кто в конечном счёте её контролирует. Отсутствие документов — самая распространённая причина, по которой в остальном рутинное заявление застопоривается, поэтому подготовьте дело тщательно.

Государственная пошлина за подачу заявления отсутствует. Сроки обработки различаются по округам и в зависимости от загруженности, обязательного стандарта обслуживания нет — воспринимайте приведённые ниже цифры как ориентировочные, а не гарантированные.

Согласно действующей практике, разрешение выдаётся на ограниченное владение, оцениваемое на семейную единицу (супруги рассматриваются вместе, поэтому они не могут удвоить право, подавая заявления по отдельности).

Да. С окончанием переходного периода Brexit 1 января 2021 года граждане Великобритании являются гражданами третьих стран для целей Cap. 109 — точно так же, как покупатели из США, Израиля, Китая или стран Персидского залива. Британский покупатель подписывает договор, затем подаёт заявление по форме Comm. 145 и нуждается в разрешении до того, как право собственности может быть зарегистрировано.

Практическое влияние невелико — разрешение выдаётся добросовестным британским покупателям в обычном порядке и не облагается государственной пошлиной, — но это этап, которого до Brexit для британских покупателей не существовало, и его следует включить в план сделки с учётом юридической консультации.

На повестке дня значительное ужесточение, но на момент написания оно предложено, а не принято. В феврале 2026 года Министерство внутренних дел выдвинуло проект рамочного документа по модернизации Cap. 109, а парламентские предложения были объединены в законопроект в течение 2026 года.

Любому покупателю из страны, не входящей в ЕС, следует уточнить текущее состояние закона, прежде чем принимать обязательства, — и учитывать, что реформы такого рода обычно уважают уже существующие разрешения и договоры, что является аргументом в пользу того, чтобы завершить подачу заявлений раньше, а не позже.