Стоимость покупки недвижимости на Кипре: налоги и сборы в 2026 году
Проверено Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)Последнее обновление: 4 июля 2026 г.
Покупка недвижимости на Кипре обходится примерно в 8–12% от цены сверх покупной стоимости, хотя структура зависит от того, новостройка это или вторичное жильё. Новостройки облагаются НДС (5% или 19%) и не облагаются сборами за переход собственности; вторичное жильё облагается ступенчатыми сборами за переход собственности 3%, 5% и 8% (сниженными на 50%) и не облагается НДС. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, а юридические гонорары составляют около 1% плюс НДС.
Ключевые выводы
- Заложите в бюджет примерно 8–12% от цены на налоги и сборы — больше для новостройки, где применяется НДС, меньше для вторичного жилья.
- Сборы за переход собственности применяются к вторичному жилью по ступенчатой шкале (3% / 5% / 8%) и снижаются на 50%; они равны нулю там, где был уплачен НДС.
- Гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года — это расход и шаг, которые старые гиды всё ещё указывают.
- Новостройки облагаются НДС по ставке 19% или 5% на первые 130 m² соответствующего требованиям основного жилья — сборы за переход собственности при этом не уплачиваются.
- Юридические гонорары составляют около 1% от цены + 19% НДС; применяются также небольшие сборы Земельного кадастра и прочие мелкие расходы.
- Налог на прирост капитала в 20% — это расход продавца, а не покупателя, но его стоит понимать до перепродажи.
Какова полная стоимость покупки недвижимости на Кипре?
Помимо покупной цены, покупатель на Кипре сталкивается с одним основным налогом на сделку — либо НДС (новостройка), либо сборами за переход собственности (вторичное жильё), никогда с обоими на одном и том же объекте, — плюс юридические гонорары и незначительные прочие расходы. Самая большая переменная — новостройка это или вторичное жильё.
В таблице ниже сведены основные статьи расходов на 2026 год. Точные цифры зависят от цены, типа недвижимости и, в части НДС, от того, соответствуете ли вы требованиям для сниженной ставки на основное жильё.
| Расход | Новостройка | Вторичное жильё |
|---|---|---|
| НДС | 19% или 5% на первые 130 m² соответствующего требованиям основного жилья | Не применяется |
| Сборы за переход собственности | Нет (уплачен НДС) | Ступени 3% / 5% / 8%, снижены на 50% |
| Гербовый сбор | Отменён 1 янв. 2026 | Отменён 1 янв. 2026 |
| Юридические гонорары | ≈ 1% + 19% НДС | ≈ 1% + 19% НДС |
| Земельный кадастр и прочие расходы | Небольшие фиксированные сборы | Небольшие фиксированные сборы |
Что изменилось в 2026 году? Отмена гербового сбора
Главное изменение в том, что гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года. Ранее покупатель платил гербовый сбор по договору купли-продажи (по ставкам около 0,15%–0,20% сверх порога, с потолком в €20 000), и договор должен был быть проштампован, прежде чем его можно было подать в Земельный кадастр.
Этот расход и этот шаг теперь исчезли для договоров, начиная с 2026 года. Многие старые гиды и калькуляторы всё ещё включают гербовый сбор — считайте их устаревшими.
Контекст налоговой реформы 2026 года
Отмена гербового сбора — часть более широкой налоговой реформы 2026 года, которая также повысила освобождения по налогу на прирост капитала и перестроила налогообложение доходов от аренды. Там, где цифра выглядит иначе, чем в старом источнике, проверьте, не относится ли она к периоду до 1 января 2026 года.
Как рассчитываются сборы за переход собственности на Кипре?
Сборы за переход собственности уплачиваются Департаменту земель и кадастра, когда титул переходит на ваше имя при покупке вторичного жилья, и рассчитываются от оценённой рыночной стоимости недвижимости по ступенчатой шкале. Применяется постоянное снижение на 50%, и — что важно — сборы за переход собственности вовсе не взимаются там, где был уплачен НДС на новую недвижимость.
Ступени применяются прогрессивно по диапазонам стоимости, а не как единая плоская ставка на всю цену.
| Диапазон стоимости недвижимости | Ставка |
|---|---|
| До €85 000 | 3% |
| €85 001 – €170 000 | 5% |
| Свыше €170 000 | 8% |
| Там, где был уплачен НДС (новостройка) | 0% — сборов за переход собственности нет |
Плачу ли я и сборы за переход собственности, и НДС?
Нет — и именно здесь покупатели регулярно допускают двойной счёт. Сборы за переход собственности и НДС взаимоисключающи на одном и том же объекте. Новостройка, проданная с НДС, не облагается сборами за переход собственности; вторичное жильё без НДС облагается сборами за переход собственности (уменьшенными вдвое благодаря снижению на 50%).
Таким образом, реальное сравнение расходов — это НДС на новостройку против сниженных сборов за переход собственности на вторичное жильё, — вот почему наглядный пример ниже важнее любой из этих цифр в отдельности.
НДС на новую недвижимость: 5% или 19%?
Новостройки облагаются НДС. Стандартная ставка — 19%, но сниженная ставка 5% применяется к первым 130 m² соответствующего требованиям основного жилья, при соблюдении ограничений по стоимости и площади. Вторичное жильё НДС не облагается.
Сниженная ставка может резко сократить налог на новое жильё, поэтому соответствие требованиям стоит подтвердить заранее. Подробные условия — включая пороги 130 m², €350 000 и €475 000 и правило о 10-летнем сроке основного жилья — рассмотрены в специальном гиде по НДС.
Наглядный пример: полная стоимость жилья за €300 000
Одна и та же заявленная цена приводит к очень разным налоговым счетам в зависимости от того, вторичное это жильё или новостройка. Именно это сравнение должен провести каждый покупатель.
€300 000 — вторичка против новостройки
Вторичное жильё (без НДС): сборы за переход собственности составляют 3% на первые €85 000 (€2 550), 5% на следующие €85 000 (€4 250) и 8% на оставшиеся €130 000 (€10 400) = €17 200 — затем уменьшены вдвое, примерно до €8 600. Прибавьте ≈ €3 000 юридических гонораров + НДС.
Новостройка при НДС 19%: €57 000 НДС и никаких сборов за переход собственности; если она соответствует требованиям для ставки 5% на основное жильё на первые 130 m², НДС резко снижается. Прибавьте ≈ €3 000 юридических гонораров + НДС.
Вывод: на новостройке доминирует НДС, поэтому соответствие требованиям основного жилья для ставки 5% имеет решающее значение; на вторичном жилье снижение сбора за переход собственности на 50% удерживает расходы на низком уровне.
Юридические гонорары и прочие расходы на завершение сделки
Помимо основного налога на сделку, заложите в бюджет юридические гонорары и несколько менее крупных расходов. Юридические гонорары за стандартную покупку обычно составляют около 1% от цены плюс 19% НДС, и независимое представительство — это хорошо потраченные деньги, учитывая риски, от которых оно защищает.
| Статья | Типичная стоимость |
|---|---|
| Юридические гонорары | ≈ 1% от цены + 19% НДС (минимум ~€2 500) |
| Проверка и подача в Земельный кадастр | Небольшие фиксированные сборы |
| Заверенные переводы / апостиль | По фактической стоимости (актуально для иностранных покупателей) |
| Расходы по ипотеке (при финансировании) | Оценка, регистрация ипотеки, страхование |
А что насчёт налога на прирост капитала при продаже?
Налог на прирост капитала — это расход продавца, а не покупателя, но его стоит понимать с самого начала. Кипр взимает налог на прирост капитала по ставке 20% с прироста (а не с продажной цены), когда вы впоследствии продаёте, после вычетов и индексации на инфляцию, и с пожизненными освобождениями, которые были увеличены в рамках реформы 2026 года.
Если вы покупаете как инвестицию или предполагаете перепродажу, учтите это. Полный механизм — ставка, освобождения, индексация и наглядный расчёт — рассмотрен в гиде по налогу на прирост капитала.
Как снизить расходы на покупку
Несколько решений существенно влияют на итоговый счёт. Ни одно из них не связано с экономией на юридической защите — напротив.
Рычаги экономии расходов
На новостройке подтвердите соответствие требованиям для ставки НДС 5% на основное жильё до подписания — это самая крупная экономия.
На вторичном жилье помните, что сборы за переход собственности уже уменьшены вдвое и НДС отсутствует.
Получите письменную смету гонорара от вашего юриста и чёткий перечень накладных расходов.
Закладывайте налог в бюджет по оценённой рыночной стоимости, которую определяет Земельный кадастр, а не продавец.
Ключевые факты
- Общие расходы покупателя
- ≈ 8–12% от цены, в зависимости от новостройки или вторичного жилья
- Сборы за переход собственности (вторичка)
- Ступени 3% / 5% / 8%, снижены на 50%
- Сборы за переход собственности (новостройка, уплачен НДС)
- Нет
- НДС (новостройка)
- 19% или 5% на первые 130 m² соответствующего требованиям основного жилья
- Гербовый сбор
- Отменён с 1 января 2026 года
- Юридические гонорары
- ≈ 1% от цены + 19% НДС
- Налог на прирост капитала (при продаже)
- 20% с прироста (расход продавца)
Частые вопросы
Какова полная стоимость покупки недвижимости на Кипре в 2026 году?
Ожидайте примерно 8–12% от цены в виде налогов и сборов сверх покупной стоимости. Структура зависит от объекта: новостройки облагаются НДС (19% или 5% на соответствующее требованиям основное жильё) и не облагаются сборами за переход собственности, тогда как вторичное жильё облагается ступенчатыми сборами за переход собственности (3–8%, уменьшенными вдвое) и не облагается НДС. Юридические гонорары добавляют около 1% плюс НДС.
Как рассчитываются сборы за переход собственности на Кипре?
На вторичном жилье сборы за переход собственности взимаются от оценённой рыночной стоимости недвижимости по ступенчатой шкале: 3% до €85 000, 5% от €85 001 до €170 000 и 8% свыше €170 000. Затем постоянное снижение на 50% уменьшает итог вдвое. Сборы за переход собственности не уплачиваются там, где был уплачен НДС на новую недвижимость.
Плачу ли я и НДС, и сборы за переход собственности?
Нет. Они взаимоисключающи на одном и том же объекте. Новостройка, проданная с НДС, не облагается сборами за переход собственности, а вторичное жильё без НДС облагается сборами за переход собственности (сниженными на 50%). Покупатели часто ошибочно прибавляют оба, что завышает реальную стоимость.
Есть ли ещё гербовый сбор при покупке недвижимости на Кипре?
Нет. Гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года. Ранее он применялся по ставке около 0,15%–0,20% сверх порога, с потолком в €20 000, и договор должен был быть проштампован до подачи. Старые гиды и калькуляторы, которые всё ещё его включают, устарели.
Когда применяется сниженная ставка НДС 5%?
Ставка 5% применяется к первым 130 m² соответствующего требованиям основного жилья, купленного новым, при соблюдении ограничений по стоимости и площади (около €350 000 по стоимости и менее 190 m²), с условием о 10-летнем сроке основного жилья. Свыше пределов применяется 19%. Вторичное жильё НДС не облагается. Полные условия см. в специальном гиде по НДС.
Сколько составляют юридические гонорары при покупке на Кипре?
Юридические гонорары за стандартную покупку обычно составляют около 1% от цены плюс 19% НДС, при типичном минимальном пороге около €2 500 для сделок меньшей стоимости, плюс накладные расходы, такие как плата за проверку в Земельном кадастре и заверенные переводы. Всегда запрашивайте письменную смету гонорара и объём работ до заключения соглашения.
Поговорите с независимым адвокатом по недвижимости Кипра
Бесплатная консультация без обязательств. Мы действуем только в ваших интересах — никогда в интересах застройщика или агента.
Похожие руководства
- Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре: руководство на 2026 год
- НДС на недвижимость на Кипре: когда вы платите 5%, а когда 19%
- Постоянное место жительства на Кипре за инвестиции: маршрут €300 000 в 2026 году
- Процесс оформления сделки с недвижимостью на Кипре: пошаговое руководство на 2026 год
Общая правовая информация, не юридическая консультация; отношения «адвокат–клиент» не возникают. Данные актуальны на указанную дату и зависят от вашей конкретной сделки. Перед действиями проконсультируйтесь с квалифицированным кипрским адвокатом.