Стоимость покупки недвижимости на Кипре: налоги и сборы в 2026 году

Универсальная оценка расходов на покупку в 8–12% ненадёжна: один только НДС 19% превышает этот диапазон. С 1 сентября 2026 года перепродажа не освобождается автоматически; проверьте не менее 18 месяцев систематического первого использования. Если сделка облагается НДС, сборы за передачу не взимаются; иначе они обычно снижаются на 50%. Отдельно добавьте юридические и прочие расходы.

В таблице ниже сведены основные статьи расходов на 2026 год. Точные цифры зависят от цены, типа недвижимости и, в части НДС, от того, соответствуете ли вы требованиям для сниженной ставки на основное жильё.

Главное изменение в том, что гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года. Ранее покупатель платил гербовый сбор по договору купли-продажи (по ставкам около 0,15%–0,20% сверх порога, с потолком в €20 000), и договор должен был быть проштампован, прежде чем его можно было подать в Земельный кадастр.

Новые документы с 1 января 2026 года не облагаются гербовым сбором. Договоры, подписанные хотя бы одной стороной до 31 декабря 2025 года, остаются под прежними правилами.

Сборы за передачу права собственности рассчитываются по прогрессивной шкале от оценённой рыночной стоимости при переходе титула. При сделке с НДС сборы не взимаются; без НДС обычно действует снижение на 50%, с предусмотренными законом исключениями.

Для 50%-го снижения есть конкретное исключение: если продавец приобрёл объект в процедуре продажи недвижимости по частям VI или VIA Закона 9/1965, сборы взимаются без этой скидки. Прежде чем закладывать в бюджет половину сбора, проверьте, как продавец приобрёл объект. См. разъяснение Земельного департамента.

Ступени применяются прогрессивно по диапазонам стоимости, а не как единая плоская ставка на всю цену.

Если сделка облагается НДС, сборы за передачу права собственности не взимаются. Без НДС обычно действует законное снижение сборов на 50%.

Таким образом, реальное сравнение расходов — это НДС на новостройку против сниженных сборов за переход собственности на вторичное жильё, — вот почему наглядный пример ниже важнее любой из этих цифр в отдельности.

Для подходящего основного жилья ставка 5% может применяться к части до 130 м² и €350 000 при общих пределах 190 м² и €475 000. Перепродажа до 18 месяцев систематического первого использования всё ещё может облагаться НДС.

Сниженная ставка может резко сократить налог на новое жильё, поэтому соответствие требованиям стоит подтвердить заранее. Подробные условия — включая пороги 130 m², €350 000 и €475 000 и правило о 10-летнем сроке основного жилья — рассмотрены в специальном гиде по НДС.

Пример перепродажи предполагает 18 месяцев систематического первого использования и отсутствие НДС по этой конкретной сделке.

Помимо основного налога на сделку, заложите в бюджет юридические гонорары и несколько менее крупных расходов. Юридические гонорары за стандартную покупку обычно составляют около 1% от цены плюс 19% НДС, и независимое представительство — это хорошо потраченные деньги, учитывая риски, от которых оно защищает.

Налог на прирост капитала — это расход продавца, а не покупателя, но его стоит понимать с самого начала. Кипр взимает налог на прирост капитала по ставке 20% с прироста (а не с продажной цены), когда вы впоследствии продаёте, после вычетов и индексации на инфляцию, и с пожизненными освобождениями, которые были увеличены в рамках реформы 2026 года.

Если вы покупаете как инвестицию или предполагаете перепродажу, учтите это. Полный механизм — ставка, освобождения, индексация и наглядный расчёт — рассмотрен в гиде по налогу на прирост капитала.

Несколько решений существенно влияют на итоговый счёт. Ни одно из них не связано с экономией на юридической защите — напротив.