Независимые кипрские юристы по недвижимости и сопровождению сделок
Покупайте или продавайте недвижимость на Кипре с независимой правовой защитой
Мы действуем только в ваших интересах — никогда в интересах застройщика или агента по недвижимости. Мы проверяем титул, проводим полный due diligence, обеспечиваем регистрацию вашего договора в Земельном кадастре и сопровождаем вашу покупку или продажу вплоть до перехода права собственности.
Бесплатно и без обязательств · Мы отвечаем в течение одного рабочего дня
- Лицензированные кипрские адвокаты
- Независимы от застройщиков и агентов
- Действуем дистанционно, по доверенности
- Пафос · Лимасол · Ларнака · Никосия
Чем мы занимаемся
Независимое юридическое представительство для покупателей и продавцов
Мы — независимые кипрские юристы по недвижимости (адвокаты), сопровождающие весь процесс сделки для покупателей и продавцов: правовой due diligence, проверка титула в Земельном кадастре, договоры, реальное исполнение и переход права собственности. Мы выступаем исключительно вашими юридическими советниками — подобно солиситору по недвижимости в Великобритании — и никогда не действуем в интересах застройщика или агента по недвижимости.
Почему важен независимый советник
На Кипре юрист, рекомендованный застройщиком или агентом по недвижимости, имеет структурный конфликт интересов: он может не указать на ипотеку, которую застройщик зарегистрировал на вашу недвижимость, или на дефект титула, способный заблокировать ваши средства на годы. У независимого адвоката нет связей с продавцом, застройщиком или агентом — и он существует исключительно для вашей защиты. Эта независимость является важнейшей гарантией в сделке с недвижимостью на Кипре.
Due diligence и проверка титула
Поиск в Земельном кадастре, обременения, право собственности и разрешения — проверяются до того, как вы примете на себя обязательства.
Договоры
Составление, согласование и проверка вашего договора купли-продажи, чтобы условия защищали именно вас.
Реальное исполнение
Регистрация вашего договора в Земельном кадастре для закрепления ваших прав в отношении продавца.
Завершение и переход права
Разрешения, налоговые справки и регистрация титула на ваше имя в Земельном управлении.
Если вы покупаете недвижимость на Кипре, независимый юрист защищает вас от хорошо задокументированных рисков острова, связанных с титульными документами и ипотеками застройщиков — проверяя чистоту титула до того, как вы примете обязательства, обеспечивая регистрацию вашего договора в Земельном кадастре и управляя разрешениями и завершением сделки лично или дистанционно от вашего имени.
Большинство наших покупателей ни разу не появляются в Земельном кадастре — мы действуем по доверенности, чтобы вы могли совершить покупку из любой точки мира.
Получить консультацию для покупателя →Покупка
Процесс покупки на Кипре
Покупка недвижимости на Кипре проходит семь правовых этапов — от бронирования и независимого due diligence до регистрации вашего договора в Земельном кадастре и перехода права собственности.
Бронирование и резервный задаток
Небольшой задаток снимает недвижимость с продажи на время проведения due diligence. Условия бронирования должны точно указывать, когда ваш задаток подлежит возврату.
Независимый правовой due diligence
Ваш юрист проводит поиск в Земельном кадастре и проверяет право собственности, обременения, ипотеки, а также разрешения на планировку и строительство до того, как вы будете связаны обязательствами.
Договор купли-продажи
Договор определяет стороны, объект, цену, график платежей и завершение сделки. С момента вступления в силу Law 132(I)/2023 договоры должны включать справку о поиске в Земельном кадастре давностью не более 5 рабочих дней.
Регистрация договора для реального исполнения
Заверенная печатью копия подаётся в Окружной земельный кадастр в течение 6 месяцев с момента подписания, что блокирует перепродажу или дальнейшее обременение и позволяет суду обязать осуществить переход права к вам.
Разрешения
Покупатели не из ЕС подают заявление на разрешение Совета министров (окружное) согласно Cap. 109. Покупателям из ЕС/ЕЭЗ разрешение не требуется.
Поэтапные платежи
Платежи производятся в соответствии с договором, а для строящихся объектов — по достижении строительных этапов, часто через механизмы эскроу.
Завершение и переход права собственности
Титул регистрируется на ваше имя в Окружном земельном управлении. Если отдельный титул ещё не существует, ваш зарегистрированный договор и права на реальное исполнение защищают вас до его выдачи.
Продажа
Процесс продажи на Кипре
Продажа недвижимости на Кипре включает пять правовых этапов — от сбора документов и налоговых справок до погашения обременений и перехода титула к покупателю.
Подготовка и документы
Найдите титульный документ (или подтвердите позицию по вашему договору/реальному исполнению), подтвердите зарегистрированное право собственности и наймите юриста.
Налоговая справка и справка по CGT
Получите справку Налогового департамента (налог на прирост капитала начислен/уплачен или урегулирован), а также муниципальные и коммунальные справки до перехода права.
Погашение обременений
Любая ипотека или обременение снимается, либо с кредитором согласовываются договорённости, чтобы мог перейти чистый титул.
Договор купли-продажи
Подписывается с соблюдением требования Law 132(I)/2023 о свежей справке о поиске, затем заверяется печатью.
Переход права собственности
Продавец и покупатель (или поверенные по доверенности) являются в Окружное земельное управление; переход регистрируется, и титул оформляется на имя покупателя.
Due diligence и титульные документы
Проверьте титул до принятия обязательств
Кипрский титульный документ (Свидетельство о регистрации) является официальным подтверждением права собственности из Земельного кадастра, а также фиксирует каждую ипотеку, обременение и пометку по недвижимости. Историческая «проблема титульных документов» загнала в ловушку тысячи покупателей, которые полностью оплатили недвижимость, но не могли получить отдельный титульный документ на своё имя — обычно потому, что застройщик держал ипотеку на землю. Именно независимый due diligence с поиском в Земельном кадастре до принятия обязательств защищает вас.
Проблема титульных документов
По оценкам, около 9 500 покупателей оказались «в ловушке» — они оплатили свои дома, но не могли получить отдельный титульный документ, часто потому, что застройщик, построивший недвижимость, заложил весь участок и допустил дефолт. Скрытая ипотека застройщика, зарегистрированная до вашего договора, — это центральный риск, который выявляет независимый поиск.
Источник: Cyprus Mail, 2024.
Недавняя реформа (2023–2025)
- Law 132(I)/2023 — Теперь продавцы обязаны прилагать к договору купли-продажи свежую справку о поиске в Земельном кадастре.
- Конституционное постановление от июня 2024 года — Отменило прежнее полномочие Кадастра аннулировать ипотеки застройщиков при переходе права, заморозив множество дел покупателей, оказавшихся в ловушке.
- Law 110(I)/2025 — Новый механизм для «покупателей в ловушке»: если цена полностью уплачена, а держатель ипотеки необоснованно отказывает в согласии, покупатель может обратиться в суд в течение 45 дней для преодоления отказа.
Что охватывает наш due diligence
- Проверка зарегистрированного собственника
- Ипотеки, обременения и судебные пометки
- Разрешение на планировку и разрешение на строительство
- Свидетельства об окончательном одобрении / завершении
- Соответствие строения утверждённым планам
Почему юридическая сторона имеет значение
Цифры, стоящие за безопасной покупкой на Кипре
Покупка недвижимости на Кипре сопряжена с конкретными, хорошо задокументированными рисками — и конкретными правовыми гарантиями с жёсткими сроками. Это самые важные цифры.
≈9,500
«покупателей в ловушке» на Кипре
риск, от которого защищает независимый due diligence
6 months
на обеспечение вашей покупки
срок для регистрации договора для реального исполнения
€0
гербовый сбор в 2026 году
отменён с 1 января 2026 года
1%
юридический гонорар «всё включено»
+ НДС — каждая услуга включена
Расходы и налоги · проверено в 2026 году
Сколько на самом деле стоит покупка и продажа в 2026 году
При покупке недвижимости на Кипре в 2026 году вам следует заложить в бюджет либо НДС (на новостройки), либо сборы за переход права (при перепродаже) — редко и то, и другое — плюс юридические гонорары и незначительные государственные сборы. Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года, а ежегодного налога на недвижимость нет. При продаже может применяться налог на прирост капитала в размере 20% после щедрых пожизненных освобождений.
Сборы за переход права (перепродажа)
НОЛЬ, если на новостройку был уплачен НДС; в остальных случаях снижается на 50%.
| Диапазон стоимости | Стандарт | Эффективная ставка (перепродажа) |
|---|---|---|
| До €85,000 | 3% | 1.5% |
| €85,001 – €170,000 | 5% | 2.5% |
| Свыше €170,000 | 8% | 4% |
Пример: перепродажа за €300,000 → €8,600. Та же стоимость для новостройки с уплаченным НДС → €0. Источник: Департамент земель и геодезии; PwC Cyprus (май 2026 года).
НДС на недвижимость
Стандартный 19%; сниженный 5% на соответствующее критериям основное жильё.
| Сценарий | НДС |
|---|---|
| Жилая недвижимость при перепродаже | Нет (применяются сборы за переход права) |
| Новостройка, не основное жильё | 19% |
| Новостройка, соответствующее критериям основное жильё | 5% на первые €350,000 и 130 m²; 19% сверх того |
Полный 19%, если площадь > 190 m² или стоимость > €475,000. Условие проживания в течение 10 лет. Источник: Law 42(I)/2023; PwC Cyprus.
Налог на прирост капитала (продажа)
20% с прироста после индексации, вычетов и пожизненных освобождений.
| Пожизненное освобождение (на человека) | 2026 |
|---|---|
| Основное частное жильё | €150,000 |
| Сельскохозяйственная земля (фермером) | €50,000 |
| Любое иное отчуждение | €30,000 |
Подлежит вычету: индексация, улучшения, сборы за переход права/юридические/агентские, проценты по кредиту. Источник: PwC Cyprus (май 2026 года); налоговая реформа 2026 года.
Гербовый сбор
Отменён с 1 января 2026 года (Law 239(I)/2025). По договорам, подписанным в эту дату или позднее, уплачивается €0.
Ежегодный налог и налог на наследство
Нет ежегодного налога на недвижимое имущество (отменён в 2017 году) и нет налога на наследство при смерти.
Прочие сборы
Регистрация ипотеки ~1%, оценка ~€200–€500, ежегодные муниципальные сборы ~€90–€300/год.
Новостройка против перепродажи — что вы реально платите
Вы платите либо НДС (новостройки), либо сборы за переход права (перепродажи) — почти никогда и то, и другое. На первое жильё стоимостью €350,000 разница между сниженной и стандартной ставкой НДС велика.
При покупке за €350,000: квалификация в качестве основного жилья снижает НДС с €66,500 до €17,500 — экономия около €49,000.
Сниженный НДС, наглядно
Цифры представляют собой общую информацию, актуальную на июнь 2026 года, а не консультацию. Ваша сделка может отличаться — уточняйте у кипрского адвоката.
Интерактивный инструмент
Калькулятор расходов на недвижимость и сборов за переход права на Кипре
Оцените ваши сборы за переход права, НДС и налог на прирост капитала с мгновенными, ориентировочными цифрами по проверенным ставкам 2026 года. Для просмотра оценки email не требуется.
Ориентировочная стоимость приобретения
€371,665
- Цена недвижимости
- €350,000
- НДС
- €17,500
- Сборы за переход права
- €0
- Гербовый сбор
- €0
- Наш юридический гонорар (1% + НДС, всё включено)
- €4,165
- • Соответствующее критериям основное жильё → 5% на первые €350,000 и 19% на остаток.
- • Сборы за переход права составляют НОЛЬ, поскольку был уплачен НДС.
- • Гербовый сбор отменён с 1 января 2026 года (Law 239(I)/2025).
- • Наш юридический гонорар: 1% от цены + НДС — все услуги включены.
Только ориентировочно — не является юридической или налоговой консультацией. Гербовый сбор отменён на 2026 год. Окончательные цифры зависят от вашей конкретной сделки, оценочной стоимости и вашего права на льготы.
От побережья Пафоса до Никосии — по всему Кипру
Независимые адвокаты для покупателей и продавцов, где бы ни находилась ваша недвижимость.
Иностранные покупатели и резидентство
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Кипре?
Да — иностранцы могут покупать недвижимость на Кипре, включая британских покупателей (после Brexit теперь рассматриваются как не из ЕС). Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и киприоты. Граждане не из ЕС также покупают свободно, но нуждаются в разрешении на приобретение — одобрении Совета министров (окружном) — которое обычно занимает около 30–45 дней. Покупка соответствующей критериям новой жилой недвижимости стоимостью €300,000 и более также может открыть ускоренный маршрут к постоянному резидентству — «золотую визу».
€300,000
минимальная инвестиция
+ НДС, жилая новостройка
~2 months
ускоренное оформление
Regulation 6(2)
€50,000
годовой доход из-за рубежа
+€15k супруг(а), +€10k на каждого ребёнка
Покупка в качестве иностранного гражданина
- Граждане ЕС / ЕЭЗ: разрешение не требуется — те же права, что и у киприотов.
- Граждане не из ЕС (включая покупателей из Великобритании после Brexit): могут покупать с разрешением на приобретение — одобрением Совета министров / окружным согласно Cap. 109 — исторически до двух объектов. Одобрение обычно занимает около 30–45 дней, и вы можете подписать договор и оплатить, пока оно оформляется.
- Дистанционная покупка: нотариально заверенная, апостилированная доверенность позволяет нам подписывать, регистрировать договор, подавать заявления на разрешения и завершать сделку от вашего имени — вам не нужно ехать на Кипр.
Постоянное резидентство за инвестиции в недвижимость («золотая виза»)
Regulation 6(2) — ускоренный маршрут.
Стоимость услуг
Прозрачные юридические гонорары
Наш юридический гонорар за покупку или продажу недвижимости на Кипре составляет фиксированный 1% от цены недвижимости плюс НДС — и он включает все наши услуги от первого поиска до перехода права собственности. Единственные дополнительные расходы — это государственные платежи (сборы за переход права, регистрацию и поиск), которые передаются по себестоимости.
1% от цены + НДС
- ✓ Все услуги включены — один гонорар
- ✓ Фиксированное предложение до начала работы
- ✓ Без надбавок и неожиданных минимумов
- ✓ Сверху только государственные сборы по себестоимости
1%–1.5% + НДС
- • Часто минимальный гонорар сверху
- • Надбавки взимаются отдельно
- • Предложение может меняться по ходу работы
- • Плюс государственные сборы
Наше сотрудничество
1% от цены
+ НДС · все услуги включены
Один простой гонорар — без скрытых доплат
Плюс государственные платежи по себестоимости: сборы за переход права, регистрацию и поиск. Гербовый сбор в 2026 году составляет €0.
Рыночный контекст (не наш гонорар): сопровождение сделок на Кипре обычно составляет ~1–1.5% + НДС.
Что включено
- Независимый due diligence и поиск в Земельном кадастре
- Составление и проверка договора купли-продажи
- Регистрация договора для реального исполнения
- Взаимодействие по разрешениям (включая разрешение Совета министров)
- Действие по доверенности, если вы за рубежом
- Управление завершением сделки и переходом права собственности
- Встречи и консультации на протяжении всего процесса
Гонорары указаны без учёта НДС и государственных сборов.
Почему Cyprus Property Lawyers
Независимое представительство без конфликта интересов
Мы — независимые кипрские адвокаты, действующие только в интересах покупателей и продавцов недвижимости, а не застройщиков или агентов по недвижимости. Наша практика построена вокруг того, что защищает вас больше всего: независимого юридического представительства без конфликта интересов.
Независимы по своей природе
Никаких отношений с застройщиками или агентами по недвижимости, никогда. Мы действуем только в ваших интересах.
Специалисты, а не универсалы
Кипрское право недвижимости — это всё, чем мы занимаемся: покупка и продажа.
Создано для иностранных покупателей
Многоязычные, удобные для дистанционной работы процессы по доверенности.
В курсе изменений
По всем реформам титульных документов и налогов 2023–2026 годов.
Проверено
Eleni Philippou, Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)
Адвокат, член Cyprus Bar Association. Founder of Cyprus Property Lawyers, specialising in real estate, conveyancing and estate planning; admitted to the Cyprus Bar since 2001.
Знакомство с основателем
Адвокат, стоящий за вашей покупкой
Об Элени
Основатель и адвокат
Eleni Philippou — основатель Cyprus Property Lawyers и руководитель её практики недвижимости, специализирующаяся на недвижимости и сопровождении сделок, договорном праве, а также завещаниях, планировании наследства и наследственном производстве. Выпускница University of Nottingham (LL.B.) и University of Sheffield (LL.M., с отличием), она является членом Cyprus Bar Association с 2001 года и сертифицированным членом STEP с 2015 года. Будучи специалистом фирмы по соблюдению требований противодействия отмыванию денег (AML), она курирует сложные сделки с недвижимостью по всему Кипру. Вне офиса Элени — заядлая яхтсменка, сертифицированная American Sailing Association в 2023 году, и в настоящее время изучает иврит.
Области практики
- Недвижимость и сопровождение сделок
- Договорное право
- Завещания, планирование наследства и наследственное производство
Образование
- LL.B. (Hons), University of Nottingham (2000)
- LL.M. Commercial Law (с отличием), University of Sheffield (2002)
Адвокатские допуски и членства
- Cyprus Bar Association (с 2001 года)
- Член STEP (с 2015 года)
Языки
Греческий, английский
FAQ
Покупка и продажа недвижимости на Кипре — ваши вопросы
Однозначно да. Независимый юрист проверяет титул, выявляет скрытые ипотеки застройщиков, обеспечивает регистрацию вашего договора в Земельном кадастре в течение 6-месячного срока и занимается разрешениями — защита, которую агент по недвижимости или юрист застройщика не могут предоставить беспристрастно.
Ваша покупка под защитой — от первой проверки до титула
Запишитесь на бесплатную консультацию без обязательств с независимым кипрским адвокатом.
Начать
Поговорите с независимым кипрским адвокатом по недвижимости
Без обязательств, без сложного жаргона. Расскажите нам, покупаете вы или продаёте, и мы объясним, как именно мы защищаем вас и сколько это стоит.
Что будет дальше
- 1Расскажите нам, покупаете вы или продаёте.
- 2Мы отвечаем в течение одного рабочего дня с чёткими дальнейшими шагами и фиксированным предложением.
- 3Мы проводим due diligence и защищаем вашу сделку вплоть до перехода права собственности.
- Лицензированные кипрские адвокаты
- · Независимы от застройщиков и агентов
- · Строго конфиденциально