НДС на недвижимость на Кипре: когда вы платите 5%, а когда 19%
Последнее обновление: 4 октября 2026 г.
При облагаемой НДС продаже недвижимости на Кипре обычно действует ставка 19%. Для подходящего основного жилья ставка 5% может применяться к части до 130 м² и €350 000, если общая площадь и стоимость не превышают 190 м² и €475 000. С 1 сентября 2026 года перепродажа не освобождается автоматически: необходимо проверить не менее 18 месяцев систематического первого использования здания.
Ключевые выводы
- Не считайте любую перепродажу освобождённой от НДС. С 1 сентября 2026 года проверяйте 18 месяцев систематического первого использования.
- Стандартная ставка составляет 19%; льготная ставка 5% применяется к первым 130 м² подходящего основного жилья.
- Условия для льготы: стоимость объекта ≤ €350 000, общая стоимость сделки ≤ €475 000, общая площадь < 190 м².
- Превышение 190 м² или €475 000 — и вся недвижимость облагается по ставке 19%: это «обрыв», а не только превышение.
- Ставка 5% требует 10-летнего обязательства использовать объект как основное жильё; продажа или прекращение такого использования раньше срока влечёт возврат НДС.
- Сообщение Налогового департамента от 4 мая 2026 года касается рассмотрения определённых переходных деклараций до 31 декабря 2026 года. Для отдельных случаев с разрешением на строительство, выданным до конца 2024 года, действовал иной срок подачи — 15 июня 2026 года. Проверьте даты разрешительных документов конкретного проекта.
НДС на недвижимость на Кипре — 5% или 19%?
При облагаемой НДС продаже недвижимости на Кипре обычно действует ставка 19%. Для подходящего основного жилья ставка 5% может применяться к части до 130 м² и €350 000, если общая площадь и стоимость не превышают 190 м² и €475 000. С 1 сентября 2026 года перепродажа не освобождается автоматически: необходимо проверить не менее 18 месяцев систематического первого использования здания.
Официальные источники: https://www.cylaw.org/nomoi/enop/non-ind/2000_1_95/full.html и https://www.gov.cy/oikonomia/exetasi-ypefthynon-diloseon-gia-tin-epivoli-meiomenou-syntelesti-fpa-5-gia-tin-agora-i-anegersi-katoikias-apo-ton-eforo-forologias-mechri-31-dekemvriou-2026/
Не всегда. С 1 сентября 2026 года продажа до завершения 18 месяцев систематического первого использования может облагаться НДС. Если сделка облагается НДС, сборы за передачу права собственности не взимаются; иначе обычно действует установленное законом снижение этих сборов на 50%. Проверьте документы об использовании и налоговую позицию продавца.
Кто имеет право на льготную ставку НДС 5%?
Льготная ставка ориентирована именно на добросовестных покупателей жилья. Чтобы получить право на неё, вы должны соответствовать всем перечисленным ниже условиям — при несоответствии хотя бы одному применяется стандартная ставка 19%.
- Основное жильё
- Объект должен использоваться как ваше основное и постоянное место жительства на Кипре, а не как жильё для отдыха или инвестиция.
- Физическое лицо
- Претендовать на ставку 5% может только частное лицо — не компания.
- Новостройка / первая продажа
- Не всегда. С 1 сентября 2026 года продажа до завершения 18 месяцев систематического первого использования может облагаться НДС. Если сделка облагается НДС, сборы за передачу права собственности не взимаются; иначе обычно действует установленное законом снижение этих сборов на 50%. Проверьте документы об использовании и налоговую позицию продавца.
- Один раз на заявителя
- Ранее полученная льгота 5% требует проверки десятилетнего обязательства проживания, уведомления и возможного пропорционального возврата до новой заявки; это не автоматический пожизненный запрет.
Правила 130 м², €350 000, €475 000 и 190 м²
Согласно Закону 42(I)/2023, льготная ставка ограничена как по площади, так и по стоимости, и эти два параметра взаимодействуют. Ставка 5% применяется к первым 130 м² при стоимости до €350 000; между этими лимитами и внешними пределами в 190 м² и €475 000 превышение облагается по ставке 19%; а за пределами внешних лимитов вся недвижимость облагается по ставке 19%.
| Сценарий | Режим НДС |
|---|---|
| ≤ 130 м² и ≤ €350 000 | 5% на всю недвижимость |
| 130–190 м² (стоимость ≤ €475 000) | 5% на первые 130 м²; 19% на остальное |
| Стоимость €350 000–€475 000 | 5% на первые €350 000; 19% на превышение |
| Свыше 190 м² ИЛИ свыше €475 000 | 19% на всю недвижимость |
Разобранный пример: основное жильё площадью 150 м²
Правило разделения проще всего понять на цифрах. Предположим, что подходящее основное жильё в новостройке имеет площадь 150 м² и укладывается в лимиты по стоимости.
Подходящее жильё площадью 150 м²
Первые 130 м² облагаются по ставке 5%.
Оставшиеся 20 м² облагаются по ставке 19%.
Поскольку площадь (150 м²) не превышает 190 м², а стоимость укладывается в лимиты, повышенная ставка применяется только к превышению сверх 130 м², а не ко всей недвижимости.
Однако если бы жильё было свыше 190 м² или дороже €475 000, вся недвижимость облагалась бы по ставке 19% — тот самый «обрыв», под который попадают более крупные объекты.
Облагается ли НДС вторичная недвижимость?
Не всегда. С 1 сентября 2026 года продажа до завершения 18 месяцев систематического первого использования может облагаться НДС. Если сделка облагается НДС, сборы за передачу права собственности не взимаются; иначе обычно действует установленное законом снижение этих сборов на 50%. Проверьте документы об использовании и налоговую позицию продавца.
Именно поэтому сравнение новостройки и вторичной недвижимости имеет такое значение для итоговой стоимости: в новостройке ставка НДС — 5% или 19% — обычно является самой крупной отдельной статьёй, поэтому подтверждение права на льготную ставку может сэкономить десятки тысяч евро.
Правило 10 лет и возврат НДС
Ставка 5% предполагает обязательство: объект должен оставаться вашим основным жильём в течение 10 лет. Если вы продадите его или перестанете использовать как основное жильё до истечения 10 лет, вы обязаны вернуть часть сэкономленного НДС — так называемый возврат (clawback).
Как рассчитывается возврат НДС
Подлежащая возврату сумма в целом равна выгоде по НДС × (10 − количество лет проживания) ÷ 10. Так, при выезде через 4 года возвращается примерно 6/10 выгоды. Существуют ограниченные исключения (например, определённые передачи взрослому ребёнку), но рассчитывайте на то, что 10-летнее обязательство реально, прежде чем претендовать на ставку 5%.
Может ли компания или нерезидент претендовать на ставку 5%?
Компания — не может: льготная ставка предоставляется только физическому лицу, использующему объект как основное жильё. Это одна из причин, почему покупка через компанию обычно является неверной структурой для приобретения жилья.
Физическое лицо — нерезидент в принципе может получить право на льготу, поскольку критерием является использование объекта как основного жилья на Кипре, а не гражданство, — но требование об основном жилье и 10-летнее обязательство означают, что объект действительно должен стать вашим основным домом. Жильё для отдыха или чистая инвестиция права на льготу не дают и облагаются по ставке 19%.
Когда нужно подавать заявление на льготную ставку?
Сроки имеют значение: заявление на льготную ставку подаётся в Налоговый департамент и должно быть подано своевременно — до передачи вам объекта или до вашего заселения. Промедление может привести к утрате льготной ставки на объект, который в иных обстоятельствах имел бы на неё право.
Ваш адвокат или бухгалтер обычно готовит заявление вместе с подтверждающими доказательствами того, что объект будет вашим основным жильём. Включите этот этап в план заранее, а не относитесь к нему как к формальности при завершении сделки.
Старые и новые правила и переходный срок
Режим изменился с принятием Закона 42(I)/2023, который сократил площадь, подпадающую под ставку 5%, с прежних 200 м² (без лимита по стоимости) до нынешней структуры 130 м² / €350 000 с внешними пределами 190 м² / €475 000. То, какие правила применяются, может зависеть от того, когда объект получил разрешение на строительство.
Сообщение Налогового департамента от 4 мая 2026 года касается рассмотрения определённых переходных деклараций до 31 декабря 2026 года. Для отдельных случаев с разрешением на строительство, выданным до конца 2024 года, действовал иной срок подачи — 15 июня 2026 года. Проверьте даты разрешительных документов конкретного проекта.
Проверьте, какой режим применяется
Сообщение Налогового департамента от 4 мая 2026 года касается рассмотрения определённых переходных деклараций до 31 декабря 2026 года. Для отдельных случаев с разрешением на строительство, выданным до конца 2024 года, действовал иной срок подачи — 15 июня 2026 года. Проверьте даты разрешительных документов конкретного проекта.
Ключевые факты
- Стандартный НДС (новостройка)
- 19%
- Льготный НДС (основное жильё)
- 5% на первые 130 м²
- Лимит по стоимости
- ≤ €350 000 (стоимость сделки ≤ €475 000)
- Лимит по площади
- < 190 м² (при превышении — вся недвижимость по ставке 19%)
- Вторичная недвижимость
- Не считайте любую перепродажу освобождённой от НДС. С 1 сентября 2026 года проверяйте 18 месяцев систематического первого использования.
- Обязательство по основному жилью
- 10 лет — досрочная продажа влечёт возврат НДС
- Регулирующий закон / переход
- VAT Law 95(I)/2000; Decrees 102/2026 and 103/2026; project-specific transition
Частые вопросы
НДС на недвижимость на Кипре — 5% или 19%?
При облагаемой НДС продаже недвижимости на Кипре обычно действует ставка 19%. Для подходящего основного жилья ставка 5% может применяться к части до 130 м² и €350 000, если общая площадь и стоимость не превышают 190 м² и €475 000. С 1 сентября 2026 года перепродажа не освобождается автоматически: необходимо проверить не менее 18 месяцев систематического первого использования здания.
Каковы лимиты по площади и стоимости для ставки НДС 5%?
Ставка 5% применяется к первым 130 м² при стоимости объекта до €350 000, с внешними пределами 190 м² общей площади и €475 000 общей стоимости сделки. Между внутренними и внешними лимитами превышение облагается по ставке 19%. При превышении 190 м² или €475 000 вся недвижимость облагается по ставке 19%.
Облагается ли вторичная недвижимость на Кипре НДС?
Не всегда. С 1 сентября 2026 года продажа до завершения 18 месяцев систематического первого использования может облагаться НДС. Если сделка облагается НДС, сборы за передачу права собственности не взимаются; иначе обычно действует установленное законом снижение этих сборов на 50%. Проверьте документы об использовании и налоговую позицию продавца.
Что произойдёт, если я продам объект до истечения 10 лет — будет ли возврат НДС?
Да. Ставка 5% требует, чтобы объект оставался вашим основным жильём в течение 10 лет. Продажа или прекращение его использования как основного жилья раньше срока влечёт возврат части сэкономленного НДС — в целом это выгода, умноженная на неистёкшие годы и делённая на десять. Существуют ограниченные исключения, но относитесь к 10-летнему обязательству как к реальному.
Может ли компания претендовать на льготную ставку НДС 5%?
Нет. Льготная ставка доступна только физическому лицу, использующему объект как основное жильё. Компания права на неё не имеет — это одна из причин, почему покупка жилья через компанию обычно является неверной структурой. Физическое лицо — нерезидент может получить право только при условии, что объект действительно станет его основным жильём.
Когда нужно подавать заявление на льготную ставку НДС?
Заявление подаётся в Налоговый департамент и должно быть подано до передачи вам объекта или до вашего заселения. Слишком позднее обращение может привести к утрате льготной ставки на объект, который в иных обстоятельствах имел бы на неё право, поэтому заранее включите подачу заявления в свой план вместе с доказательствами того, что объект будет вашим основным жильём.
Источники
Поговорите с независимым адвокатом по недвижимости Кипра
Бесплатная консультация без обязательств. Мы действуем только в ваших интересах — никогда в интересах застройщика или агента.
Похожие руководства
Общая правовая информация, не юридическая консультация; отношения «адвокат–клиент» не возникают. Данные актуальны на указанную дату и зависят от вашей конкретной сделки. Перед действиями проконсультируйтесь с квалифицированным кипрским адвокатом.