НДС на недвижимость на Кипре: когда вы платите 5%, а когда 19%
Проверено Eleni Philippou · Advocate · Cyprus Bar Association · LL.M. (Distinction)Последнее обновление: 4 июля 2026 г.
Недвижимость в новостройках на Кипре облагается НДС по стандартной ставке 19%, однако льготная ставка 5% применяется к первым 130 м² подходящего основного жилья — при условии, что стоимость объекта не превышает €350 000, общая стоимость сделки не превышает €475 000, а общая площадь составляет менее 190 м². При превышении этих лимитов вся недвижимость облагается по ставке 19%. Вторичная недвижимость НДС не облагается.
Ключевые выводы
- Вторичная недвижимость НДС не облагается; НДС применяется к новостройкам / первой продаже.
- Стандартная ставка составляет 19%; льготная ставка 5% применяется к первым 130 м² подходящего основного жилья.
- Условия для льготы: стоимость объекта ≤ €350 000, общая стоимость сделки ≤ €475 000, общая площадь < 190 м².
- Превышение 190 м² или €475 000 — и вся недвижимость облагается по ставке 19%: это «обрыв», а не только превышение.
- Ставка 5% требует 10-летнего обязательства использовать объект как основное жильё; продажа или прекращение такого использования раньше срока влечёт возврат НДС.
- Право на льготу имеет только физическое лицо (не компания), один раз на заявителя, согласно Закону 42(I)/2023, с переходными льготами до 31 декабря 2026 года.
НДС на недвижимость на Кипре — 5% или 19%?
Это зависит от того, что вы покупаете и как будете использовать. Недвижимость в новостройке облагается НДС: стандартная ставка составляет 19%, однако Кипр предоставляет льготную ставку 5% на первые 130 м² жилья, которое покупатель будет использовать как основное, с учётом лимитов по стоимости и площади. Вторичная недвижимость НДС не облагается вовсе.
Итак, практический ответ таков: вторичная недвижимость — без НДС; новостройка как второе жильё или инвестиция — 19%; новостройка как подходящее основное жильё — 5% на первые 130 м², далее 19% на любое превышение в пределах лимитов.
Кто имеет право на льготную ставку НДС 5%?
Льготная ставка ориентирована именно на добросовестных покупателей жилья. Чтобы получить право на неё, вы должны соответствовать всем перечисленным ниже условиям — при несоответствии хотя бы одному применяется стандартная ставка 19%.
- Основное жильё
- Объект должен использоваться как ваше основное и постоянное место жительства на Кипре, а не как жильё для отдыха или инвестиция.
- Физическое лицо
- Претендовать на ставку 5% может только частное лицо — не компания.
- Новостройка / первая продажа
- Ставка применяется к недвижимости в новостройке (первая продажа), а не к вторичной, которая в любом случае НДС не облагается.
- Один раз на заявителя
- Вы не должны были пользоваться сертификатом на льготную ставку НДС в предыдущие 10 лет (в целом — один раз на человека/супружескую пару).
Правила 130 м², €350 000, €475 000 и 190 м²
Согласно Закону 42(I)/2023, льготная ставка ограничена как по площади, так и по стоимости, и эти два параметра взаимодействуют. Ставка 5% применяется к первым 130 м² при стоимости до €350 000; между этими лимитами и внешними пределами в 190 м² и €475 000 превышение облагается по ставке 19%; а за пределами внешних лимитов вся недвижимость облагается по ставке 19%.
| Сценарий | Режим НДС |
|---|---|
| ≤ 130 м² и ≤ €350 000 | 5% на всю недвижимость |
| 130–190 м² (стоимость ≤ €475 000) | 5% на первые 130 м²; 19% на остальное |
| Стоимость €350 000–€475 000 | 5% на первые €350 000; 19% на превышение |
| Свыше 190 м² ИЛИ свыше €475 000 | 19% на всю недвижимость |
Разобранный пример: основное жильё площадью 150 м²
Правило разделения проще всего понять на цифрах. Предположим, что подходящее основное жильё в новостройке имеет площадь 150 м² и укладывается в лимиты по стоимости.
Подходящее жильё площадью 150 м²
Первые 130 м² облагаются по ставке 5%.
Оставшиеся 20 м² облагаются по ставке 19%.
Поскольку площадь (150 м²) не превышает 190 м², а стоимость укладывается в лимиты, повышенная ставка применяется только к превышению сверх 130 м², а не ко всей недвижимости.
Однако если бы жильё было свыше 190 м² или дороже €475 000, вся недвижимость облагалась бы по ставке 19% — тот самый «обрыв», под который попадают более крупные объекты.
Облагается ли НДС вторичная недвижимость?
Нет. НДС взимается при первой продаже новой недвижимости; перепродажи на вторичном рынке НДС не облагаются. Именно поэтому покупатель вторичной недвижимости платит вместо этого сбор за передачу права собственности (сниженный на 50%), тогда как покупатель новостройки платит НДС и не платит сборов за передачу.
Именно поэтому сравнение новостройки и вторичной недвижимости имеет такое значение для итоговой стоимости: в новостройке ставка НДС — 5% или 19% — обычно является самой крупной отдельной статьёй, поэтому подтверждение права на льготную ставку может сэкономить десятки тысяч евро.
Правило 10 лет и возврат НДС
Ставка 5% предполагает обязательство: объект должен оставаться вашим основным жильём в течение 10 лет. Если вы продадите его или перестанете использовать как основное жильё до истечения 10 лет, вы обязаны вернуть часть сэкономленного НДС — так называемый возврат (clawback).
Как рассчитывается возврат НДС
Подлежащая возврату сумма в целом равна выгоде по НДС × (10 − количество лет проживания) ÷ 10. Так, при выезде через 4 года возвращается примерно 6/10 выгоды. Существуют ограниченные исключения (например, определённые передачи взрослому ребёнку), но рассчитывайте на то, что 10-летнее обязательство реально, прежде чем претендовать на ставку 5%.
Может ли компания или нерезидент претендовать на ставку 5%?
Компания — не может: льготная ставка предоставляется только физическому лицу, использующему объект как основное жильё. Это одна из причин, почему покупка через компанию обычно является неверной структурой для приобретения жилья.
Физическое лицо — нерезидент в принципе может получить право на льготу, поскольку критерием является использование объекта как основного жилья на Кипре, а не гражданство, — но требование об основном жилье и 10-летнее обязательство означают, что объект действительно должен стать вашим основным домом. Жильё для отдыха или чистая инвестиция права на льготу не дают и облагаются по ставке 19%.
Когда нужно подавать заявление на льготную ставку?
Сроки имеют значение: заявление на льготную ставку подаётся в Налоговый департамент и должно быть подано своевременно — до передачи вам объекта или до вашего заселения. Промедление может привести к утрате льготной ставки на объект, который в иных обстоятельствах имел бы на неё право.
Ваш адвокат или бухгалтер обычно готовит заявление вместе с подтверждающими доказательствами того, что объект будет вашим основным жильём. Включите этот этап в план заранее, а не относитесь к нему как к формальности при завершении сделки.
Старые и новые правила и переходный срок
Режим изменился с принятием Закона 42(I)/2023, который сократил площадь, подпадающую под ставку 5%, с прежних 200 м² (без лимита по стоимости) до нынешней структуры 130 м² / €350 000 с внешними пределами 190 м² / €475 000. То, какие правила применяются, может зависеть от того, когда объект получил разрешение на строительство.
Переходные льготы позволяют некоторым объектам продолжать пользоваться прежним, более щедрым режимом, однако это переходное окно действует до 31 декабря 2026 года. Если вы рассчитываете на старые правила, уточните дату выдачи разрешения на строительство и текущее переходное положение — после этого срока действуют новые лимиты.
Проверьте, какой режим применяется
Если в источнике указан лимит 200 м² без лимита по стоимости, речь идёт о режиме до 2023 года. Действующие правила — 130 м² / €350 000 с внешними пределами 190 м² / €475 000, а переходные льготы для старых проектов заканчиваются 31 декабря 2026 года.
Ключевые факты
- Стандартный НДС (новостройка)
- 19%
- Льготный НДС (основное жильё)
- 5% на первые 130 м²
- Лимит по стоимости
- ≤ €350 000 (стоимость сделки ≤ €475 000)
- Лимит по площади
- < 190 м² (при превышении — вся недвижимость по ставке 19%)
- Вторичная недвижимость
- Без НДС
- Обязательство по основному жилью
- 10 лет — досрочная продажа влечёт возврат НДС
- Регулирующий закон / переход
- Закон 42(I)/2023; переходные льготы до 31 декабря 2026 года
Частые вопросы
НДС на недвижимость на Кипре — 5% или 19%?
Недвижимость в новостройке облагается НДС по стандартной ставке 19%, однако льготная ставка 5% применяется к первым 130 м² подходящего основного жилья в пределах лимитов по стоимости и площади. Вторичная недвижимость НДС не облагается. Таким образом, это 5% для подходящего нового жилья (на первые 130 м²), 19% для нового второго жилья или инвестиции и ноль для вторичной недвижимости.
Каковы лимиты по площади и стоимости для ставки НДС 5%?
Ставка 5% применяется к первым 130 м² при стоимости объекта до €350 000, с внешними пределами 190 м² общей площади и €475 000 общей стоимости сделки. Между внутренними и внешними лимитами превышение облагается по ставке 19%. При превышении 190 м² или €475 000 вся недвижимость облагается по ставке 19%.
Облагается ли вторичная недвижимость на Кипре НДС?
Нет. НДС применяется только к первой продаже новой недвижимости. Перепродажи на вторичном рынке НДС не облагаются; вместо этого покупатель платит сбор за передачу права собственности (сниженный на 50%). Именно поэтому выбор между новостройкой и вторичной недвижимостью так сильно влияет на итоговые расходы на покупку.
Что произойдёт, если я продам объект до истечения 10 лет — будет ли возврат НДС?
Да. Ставка 5% требует, чтобы объект оставался вашим основным жильём в течение 10 лет. Продажа или прекращение его использования как основного жилья раньше срока влечёт возврат части сэкономленного НДС — в целом это выгода, умноженная на неистёкшие годы и делённая на десять. Существуют ограниченные исключения, но относитесь к 10-летнему обязательству как к реальному.
Может ли компания претендовать на льготную ставку НДС 5%?
Нет. Льготная ставка доступна только физическому лицу, использующему объект как основное жильё. Компания права на неё не имеет — это одна из причин, почему покупка жилья через компанию обычно является неверной структурой. Физическое лицо — нерезидент может получить право только при условии, что объект действительно станет его основным жильём.
Когда нужно подавать заявление на льготную ставку НДС?
Заявление подаётся в Налоговый департамент и должно быть подано до передачи вам объекта или до вашего заселения. Слишком позднее обращение может привести к утрате льготной ставки на объект, который в иных обстоятельствах имел бы на неё право, поэтому заранее включите подачу заявления в свой план вместе с доказательствами того, что объект будет вашим основным жильём.
Поговорите с независимым адвокатом по недвижимости Кипра
Бесплатная консультация без обязательств. Мы действуем только в ваших интересах — никогда в интересах застройщика или агента.
Похожие руководства
Общая правовая информация, не юридическая консультация; отношения «адвокат–клиент» не возникают. Данные актуальны на указанную дату и зависят от вашей конкретной сделки. Перед действиями проконсультируйтесь с квалифицированным кипрским адвокатом.