Налог на прирост капитала при продаже недвижимости на Кипре: руководство на 2026 год

Налог на прирост капитала на Кипре составляет единые 20%. Он применяется к приросту от отчуждения недвижимого имущества, расположенного на Кипре, и к приросту от отчуждения акций компаний, владеющих таким имуществом. Отдельного пониженного или повышенного диапазона нет — единая ставка 20% применяется к облагаемому приросту.

Поскольку он взимается с прироста, а не с цены, приведённые ниже вычеты и льготы часто существенно снижают сумму, а в некоторых случаях — до нуля.

Только с прироста. Это самое распространённое заблуждение среди продавцов. Налог составляет не 20% от того, что вам платит покупатель; это 20% от вашей прибыли — выручка от продажи за вычетом того, что вы первоначально заплатили (с индексацией на инфляцию), и за вычетом допустимых расходов и льгот.

Так, недвижимость, проданная за €400 000, которую вы купили за €350 000, облагается с прироста порядка €50 000 до индексации и льгот — а не с €400 000. Во многих обычных продажах, после применения индексации и пожизненных льгот, облагаемый прирост скромен или равен нулю.

Расчёт следует фиксированному порядку: начните с продажной цены, вычтите индексированную стоимость приобретения и допустимые расходы, чтобы получить прирост, затем вычтите любую доступную пожизненную льготу и примените 20% к остатку.

Кипр предоставляет пожизненные льготы по налогу на прирост капитала, которые были увеличены в рамках реформы 2026 года. Это пожизненные скидки (не на каждую продажу), а льгота на основное жильё также действует как общее пожизненное ограничение.

Налоговая реформа 2026 года существенно увеличила пожизненные льготы, в первую очередь подняв общую льготу с €17 086 до €30 000, а льготу на основное жильё — до €150 000. Это снижает налог на прирост капитала, подлежащий уплате при многих отчуждениях, и является самым свежим и значимым изменением для продавцов.

Поскольку реформа недавняя, старые калькуляторы и статьи всё ещё приводят прежние цифры. Если источник показывает €17 086 или €85 430, он предшествует 1 января 2026 года.

Ряд расходов уменьшает облагаемый прирост при условии их документального подтверждения. Ведение учёта со дня покупки окупается при продаже.

Индексация признаёт, что часть любого номинального прироста — это просто инфляция, а не реальная прибыль. Ваша стоимость приобретения (и подходящие капитальные улучшения) увеличивается в соответствии с официальным индексом потребительских цен между датой приобретения недвижимости и датой продажи.

Эффект может быть значительным для недвижимости, удерживаемой много лет: более высокая индексированная стоимость означает меньший облагаемый прирост. Показатели индексации публикуются и применяются к вашим конкретным датам, поэтому точное повышение зависит от конкретного случая.

Платит продавец. Налог на прирост капитала уплачивается в рамках процесса передачи — Налоговый департамент должен быть удовлетворён, а налог учтён до или в момент передачи титула в Земельном кадастре, поэтому продавцам следует закладывать его как расход при завершении сделки, а не как второстепенную мысль.

Важно, что ответственность не зависит от резидентства: нерезидент, продающий кипрскую недвижимость, несёт ответственность по кипрскому налогу на прирост капитала с прироста так же, как резидент, поскольку налог привязан к недвижимому имуществу, расположенному на Кипре.

Отдельные семейные передачи находятся вне обложения налогом на прирост капитала. Передачи в порядке дарения между близкими родственниками — например, между супругами или от родителей детям — и некоторые передачи семейным компаниям или трастам рассматриваются как освобождённые отчуждения при определённых условиях.

Правила конкретны в отношении того, какие отношения и структуры подходят, поэтому передача, задуманная как безналоговая, должна структурироваться по консультации. Существует также отдельный небольшой сбор (ниже), который всё ещё может применяться к отчуждениям.

Отдельно от налога на прирост капитала, сбор в размере 0,4% взимается с продажной стоимости недвижимого имущества (сбор на равномерное распределение бремени). Это небольшой дополнительный расход при отчуждении, и его следует учитывать в расчётах продавца наряду с налогом на прирост капитала и комиссией агента.

Поскольку он рассчитывается со стоимости, а не с прироста, он применяется даже там, где налог на прирост капитала снижен до нуля льготами. Подтвердите текущий порядок применения для вашей сделки, так как сборы такого рода могут корректироваться.