מס על הכנסה משכירות למשכירים בקפריסין: מדריך 2026

החל מ־1 בינואר 2026 דמי השכירות של משכיר בקפריסין כפופים לשני חיובים: מס הכנסה אישי (פרוגרסיבי) ותרומת מערכת הבריאות הכללית (GeSY/GHS) בשיעור 2.65%. תרומת ההגנה המיוחדת על שכירות שחלה קודם לכן אינה חלה עוד.

לפני המס, מנוכה ניכוי אחיד בגין בלאי בשיעור 20%, כך שרק 80% מדמי השכירות ברוטו נכנסים לחישוב מס ההכנסה. אותם 80% ממוסים לאחר מכן לפי שיעור המס השולי שלכם, ו־GeSY מחויב בנפרד.

השינוי החשוב והעדכני ביותר הוא ביטול תרומת ההגנה המיוחדת על הכנסה משכירות החל מ־1 בינואר 2026. בעבר, משכירים שילמו SDC המחושב בשיעור 3% על 75% מדמי השכירות ברוטו, בנוסף למס הכנסה — חיוב שהשפיע במיוחד על משכירים תושבי קפריסין לצורכי מס ובעלי מקום מושב (domiciled) בה.

חיוב זה בוטל כעת. מדריכים ומחשבונים ישנים רבים עדיין מתארים את נוסחת ה־SDC של "3% על 75%"; אם מקור עדיין מציג אותה, הוא קודם לרפורמת 2026.

שני חיובים נותרים על הכנסה משכירות. מס ההכנסה הוא פרוגרסיבי, עם מדרגה פטורה ממס ושיעורים עולים עד 35%; GeSY הוא 2.65% אחיד על ההכנסה, בכפוף לתקרה שנתית כוללת. הטבלה מציגה את מבנה מס ההכנסה הרחב של 2026 — אמתו את הסכומים המדויקים עבור השנה שלכם, שכן הם עודכנו ברפורמה.

משכירים נהנים מניכוי אחיד בגין הוצאה רעיונית (בלאי) בשיעור 20% על דמי השכירות ברוטו — אינכם נדרשים לפרט כדי לתבוע אותו, והוא מפחית מיד את בסיס המס ל־80% מדמי השכירות. מעבר לאותו ניכוי אחיד, עלויות אמיתיות אחרות של ההשכרה עשויות להיות ניתנות לניכוי, בכפוף לדרישות הראיות המקובלות.

ניכויים נוספים אופייניים כוללים ריבית על הלוואה ששימשה לרכישת הנכס המושכר, ביטוח מבנה, ותיקונים ואחזקה. מכיוון שאופן האינטראקציה בין אלה לבין הניכוי האחיד של 20% תלוי בנכס ובשנה, משכיר בעל הוצאות משמעותיות ראוי שיקבל ייעוץ כדי למטב את מצבו.

דוגמה פשוטה ממחישה כיצד החלקים משתלבים יחד עבור 2026. הנתונים להמחשה ותלויים בסך הכנסתכם ובסכומי הסף של השנה.

אבני הבניין הבסיסיות זהות, אך ההיקף שונה. תושב קפריסין לצורכי מס ממוסה על הכנסתו העולמית, כך שדמי שכירות מחו"ל נכנסים לחיוב; מי שאינו תושב ממוסה רק על הכנסה שמקורה בקפריסין, הכוללת שכירות מנכס בקפריסין.

כך או כך, שכירות מנכס בקפריסין חייבת במס בקפריסין. על משכירים שאינם תושבים לשקול גם כיצד ארץ מגוריהם ממסה את אותם דמי שכירות והאם אמנה למניעת כפל מס מספקת הקלה — נקודה שלגביה על משכירים חוצי גבולות לקבל ייעוץ.

שינוי ציות מלווה את רפורמת המס: החל מ־1 ביולי 2026, דמי שכירות מעל סף חודשי (בסדר גודל של €500) חייבים בדרך כלל להיות משולמים דרך המערכת הבנקאית — בהעברה ולא במזומן — כדי שיוכרו כראוי.

המטרה היא לפרמל את שוק השכירות ולשפר את הציות למס. הן משכירים והן שוכרים ראוי שינתבו שכירות מזכה דרך תשלומים בנקאיים וישמרו רישומים, שכן הסדרי מזומן מעל הסף עלולים שלא להיות מוכרים ולגרום לקשיים.

המס הוא רק מחצית מהתמונה המשפטית של משכיר — גם חוק פיקוח השכירות חשוב, במיוחד עבור נכסים ישנים יותר. הוא יוצר קטגוריה מוגנת של "דייר סטטוטורי" עם ביטחון החזקה, ומסדיר בכמה ובאיזו תדירות ניתן להעלות שכירות בנכסים מפוקחים.

עבור שכירויות מפוקחות, משכיר אינו יכול פשוט לסיים את השכירות כרצונו — פינוי מחייב עילה חוקית, ובדרך כלל צו של בית המשפט לפיקוח שכירות. עילות מוכרות כוללות פיגורי שכירות משמעותיים (לאחר שניתנה לדייר הזדמנות לשלם), שימוש בנכס למטרה בלתי חוקית או גרימת מטרד, וצורך אמיתי של המשכיר להתגורר בנכס.

מכיוון שההליך טכני ומגן על הדייר, משכיר המבקש לקבל חזקה בנכס מפוקח ראוי שיפעל לפי הצעדים הסטטוטוריים בדייקנות ויקבל ייעוץ — טעויות עלולות לעכב או לסכל תביעה תקפה בעליל.