Налог на доход от аренды для арендодателей на Кипре: руководство 2026

С 1 января 2026 года арендная плата кипрского арендодателя облагается двумя сборами: подоходным налогом с физических лиц (прогрессивным) и взносом в Общую систему здравоохранения (GeSY/GHS) по ставке 2,65%. Ранее применявшийся Специальный взнос на оборону с арендной платы больше не действует.

Перед налогообложением вычитается фиксированная скидка на износ в размере 20%, так что в расчёт подоходного налога попадает только 80% валовой арендной платы. Затем эти 80% облагаются по вашей предельной ставке подоходного налога, а GeSY начисляется отдельно.

Самое важное и свежее изменение — это отмена Специального взноса на оборону с дохода от аренды с 1 января 2026 года. Ранее арендодатели платили SDC, рассчитанный как 3% с 75% валовой арендной платы, сверх подоходного налога, — сбор, который особенно затрагивал арендодателей, являющихся налоговыми резидентами и домицилированными на Кипре.

Теперь этого сбора нет. Многие устаревшие руководства и калькуляторы всё ещё описывают формулу SDC «3% с 75%»; если источник по-прежнему её показывает, он относится к периоду до реформы 2026 года.

На доход от аренды остаются два сбора. Подоходный налог является прогрессивным, с необлагаемым порогом и растущими ставками до 35%; GeSY составляет фиксированные 2,65% с дохода при общем годовом верхнем пределе. Таблица показывает общую структуру подоходного налога на 2026 год — подтвердите точные пороги для вашего года, поскольку они были пересмотрены в ходе реформы.

Арендодатели пользуются фиксированным вычетом условных расходов (на износ) в размере 20% с валовой арендной платы — вам не нужно детализировать расходы, чтобы его заявить, и он сразу снижает налоговую базу до 80% арендной платы. Помимо этой фиксированной скидки, могут вычитаться и другие реальные расходы на сдачу в аренду, при условии соблюдения обычных требований к подтверждению.

К типичным дополнительным вычетам относятся проценты по кредиту, использованному для приобретения сдаваемой недвижимости, страхование зданий, а также ремонт и обслуживание. Поскольку то, как они взаимодействуют с фиксированной скидкой 20%, зависит от объекта и года, арендодателю со значительными расходами следует обратиться за консультацией для оптимизации положения.

Простой пример показывает, как складываются все элементы для 2026 года. Цифры носят иллюстративный характер и зависят от вашего общего дохода и пороговых значений года.

Основные составляющие те же, но сфера охвата различается. Налоговый резидент Кипра облагается налогом на доход по всему миру, поэтому иностранная арендная плата попадает под налогообложение; нерезидент облагается налогом только на доход из кипрских источников, к которому относится арендная плата с кипрской недвижимости.

В любом случае арендная плата с кипрской недвижимости облагается налогом на Кипре. Арендодателям-нерезидентам следует также учитывать, как та же арендная плата облагается в их родной стране и предоставляет ли соглашение об избежании двойного налогообложения соответствующее освобождение, — вопрос, по которому трансграничным арендодателям стоит обратиться за консультацией.

Налоговую реформу сопровождает изменение в сфере соблюдения требований: с 1 июля 2026 года арендная плата свыше месячного порога (в районе 500 €) должна, как правило, уплачиваться через банковскую систему — переводом, а не наличными — чтобы быть надлежащим образом признанной.

Цель — формализовать рынок аренды и улучшить налоговую дисциплину. Как арендодателям, так и арендаторам следует проводить соответствующую арендную плату через банковские платежи и вести учёт, поскольку наличные расчёты сверх порога могут быть не признаны и способны создать трудности.

Налог — лишь половина правовой картины для арендодателя: Закон о контроле арендной платы также имеет значение, особенно для более старой недвижимости. Он создаёт защищённую категорию «статутного арендатора» с гарантией сохранения владения и регулирует, насколько и как часто можно повышать арендную плату для контролируемой недвижимости.

Для контролируемых аренд арендодатель не может просто прекратить аренду по своему усмотрению — выселение требует законного основания и, как правило, постановления Суда по контролю арендной платы. К признанным основаниям относятся существенная задолженность по арендной плате (после того, как арендатору предоставлена возможность погасить её), использование недвижимости в противоправных целях или создание помех, а также подлинная необходимость арендодателя занять недвижимость.

Поскольку процедура является технически сложной и защищает арендатора, арендодателю, добивающемуся возврата владения контролируемой недвижимостью, следует точно соблюдать установленные законом шаги и обратиться за консультацией — ошибки могут задержать или свести на нет в остальном обоснованное требование.